房地產(chǎn)評估概念及方法(編輯修改稿)
2025-02-10 17:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （ 2）確定待估對象所在區(qū)域的土地等級及其基準(zhǔn)地價 ? （ 3）選擇影響因素，建立指標(biāo)修正體系，進行因素修正 ? （ 4）計算并確定宗地地價 ? （ 1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，只適用于制定了基準(zhǔn)地價的城鎮(zhèn)，并且評估人員能夠掌握基準(zhǔn)地價的相關(guān)資料。 ? （ 2）進行評估時必須搞清基準(zhǔn)地價的含義，基準(zhǔn)地價表示的是熟地價格還是生地價格。 ? （ 3）采用該方法評估宗地土地使用權(quán)價值時主要適用于為政府管理土地市場服務(wù)的標(biāo)定地價的評估。 ? （ 4）一級市場地價與二級市場地價之間的關(guān)系取決于評估時點二級市場的活躍程度。 三房地產(chǎn)評估的重置成本法 ? （一）重置成本法基本思路和應(yīng)用公式 ? ? 重置成本法又稱成本法、成本逼近法或積算法，是以開發(fā)或建造被評估對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必需費用為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金并扣除各種貶值來確定房地產(chǎn)價值的一種評估方法。 ? (1)新建房地產(chǎn) ? 在新建房地的情況下 : ? 新建房地產(chǎn)價值 =(購置土地費用 +建造建筑物費用 ) (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 ? 在新建建筑物的情況下 : ? 新建建筑物價值 =建造建筑物費用 (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 － (2)新開發(fā)土地 ? 新開發(fā)土地價值 =取得待開發(fā)土地費用 +開發(fā)土地所需費用 +正常利稅 ? (3)舊有房地產(chǎn) ? 舊有房地產(chǎn)價值 =土地的重置成本 +建筑物的重置成本－各種貶值 ? 舊有建筑物價值 =建筑物的重置成本－各種貶值 ? 非新開發(fā)土地的價值 =土地的重置成本－各種貶值 (二 )新建房地產(chǎn)價值的一般構(gòu)成 ? 1 土地取得費用 ? 2 前期工程費 ? 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 4 建筑安裝工程費 ? 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 ? 6 管理費 ? 7 銷售費用 ? 8 利息 ? 9 稅費 ? 10 利潤 (三 )成本法中重置成本的評估 ? 1 直接法 ? 所謂直接法就是調(diào)查舊有建筑物的用料種類、品級、數(shù)量及所需勞務(wù)的種別、時間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價期日時的各種單價為基礎(chǔ)，計算直接工程費，加上間接工程費及適當(dāng)?shù)某邪死麧櫪麧櫤投惤?，求取?biāo)準(zhǔn)建筑費，進一步加上通常應(yīng)直接負(fù)擔(dān)的附帶費用，以求取建筑物的復(fù)原重置成本。 ? 2 間接法：以臨近地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)為依據(jù)。 （四）建筑物各種貶值的測算 ? 建筑物有形損耗率及成新率的測算 ? 建筑物功能性貶值的測算 ? 建筑物經(jīng)濟性貶值的測算 ? （五）地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的測算 ? 案例 天津房地產(chǎn)特點 一 政治地產(chǎn) 天津房地產(chǎn)發(fā)展是靠市政建設(shè)拉動的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設(shè)，其中包括道路、橋梁、能源系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等方面的全面
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