【文章內(nèi)容簡介】 基本思路操作步驟計算公式Page ? 64一、基本思路167。 依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價法。適用范圍 ：——只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。Page ? 65二、計算公式167。 房地產(chǎn)評估價值 P= 可比交易實例價值 P’* 交易情況修正系數(shù) A* 交易日期修正系數(shù) B* 區(qū)域因素修正系數(shù) C* 個別因素修正系數(shù) DA=100/(*)=正常交易情況指數(shù) / 可比實例交易情況指數(shù)B=(*)/100=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù) / 可比實例交易時價格指數(shù)C=100/(*)=待估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù) /可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)D=100/(*)=待估對象個別因素條件指數(shù) / 可比實例個別因素條件指數(shù)Page ? 66三、操作步驟167。 開 始01 交易資料收集02 可比交易案例確定031 因素修正 交易情況和日期032 因素修正 區(qū)域和個別033 因素修正 容積率和使用期04 估算房地產(chǎn)價值結(jié) 束容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù) E=待估宗地容積率修正系數(shù)待估宗地容積率修正系數(shù) / 可比實例容積率修正系數(shù)可比實例容積率修正系數(shù)特殊情況中的交易需要修正特殊情況中的交易需要修正到正常交易到正常交易使用年期修正系數(shù)使用年期修正系數(shù) F=(P/A,r,m) / (P/A,r,n)Page ? 67一般程序 —— 成交價格、成交日期、付款方式、交易實例交易時狀態(tài)、交易雙方及交易目的。 —— 用途相同、所處地區(qū)相同、價格類型相同、價格時點相近、交易情況正常。 —— 統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一化為單價、統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一面積內(nèi)含。 —— 交易情況修正、估價期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、使用年期修正等。Page ? 684. 進行因素修正（ 1）進行交易情況修正交易情況修正系數(shù) = =（ 2）進行交易日期修正價格指數(shù)修正法交易日期修正系數(shù) =價格變動率修正法交易日期修正系數(shù) =價格變動率例 55Page ? 69（ 3）進行區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正系數(shù) ==（ 4）進行個別因素修正個別因素修正系數(shù) ==(5)土地使用年期修正土地使用年限修正系數(shù) K=(6)容積率修正容積率修正系數(shù) Y=例 57例 56Page ? 70 比準(zhǔn)價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 使用年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù)=可比實例價格 KYPage ? 71市場法案例　　某股份公司申請上市發(fā)行股票，對包括土地使用權(quán)在內(nèi)的全部資產(chǎn)進行評估?，F(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積 40000平方米，使用年限為 50年。至評估基準(zhǔn)日（ 1998年 9月 30日），待估宗 地為劃撥用地，塕　將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司?，F(xiàn)需評估土地使用權(quán)及租金標(biāo)準(zhǔn)。　　　評估過程如下：Page ? 72評 估人 員 通 過 搜集有關(guān)案例（ 過 程略）， 篩選 出三個比較 案例。有關(guān)情況如下表：Page ? 73*考 慮 到城區(qū)工 業(yè) 交易案例少，取不同供需圈的交易案例，根據(jù)兩地的供需程度，地價修正 3%。Page ? 74。調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況 ， 1997年 1月至 1998年 1月地價上漲 4%，平均每月上漲幅度為 %， 1998年地價漲幅基本相同，如將 1997年 1月 1日地價指數(shù)定為 100，則 1998年 9月地價指數(shù)為 ， 1998年 10月為 。（ 1） 道路通達度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為 100，支線與次干道相比差2%，次干道與主干道相比差 2%。Page ? 75　 （ 2）交通便捷度，以待估宗地為 100，每增加或減少一路公交車輛，地價往上或往下修正 %?！。?3）距區(qū)域中心距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應(yīng) %?！。?4）距火車站距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應(yīng)減少 %?！。?5）產(chǎn)業(yè)集聚度，分為低、較低、一般、較高、高五個等級，考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對工業(yè)地價影響較大，以待估宗地為 100，每增加一個等級，地價相應(yīng)往上修正 2%?！。?6）環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個等級，以待估宗地為 100，每上升一個等級，地價往下修正 %Page ? 76?！?（ 1）宗地形狀分為不規(guī)劃、較規(guī)劃、規(guī)劃三個等級，以待估宗地為 100，每上升一個等級，地價往上修正 1%。?。?2）容積率修正，以待估宗地為 100，比較實例及待估宗地容積率，每上升或下降 ，地價往上或往下修正 %?！　「鶕?jù)以上比較因素系數(shù)的說明，編制因素修正系數(shù)表（見下表）Page ? 77比較因素修正系數(shù)表Page ? 78Page ? 79?！　⒃u估對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，所得的三個價格較接近，故采用算術(shù)平均值 /平方米為待估宗地價格?！　∮纱丝梢源_定 40000平方米待估土地使用權(quán)評估值為：　　 40000 ＝ 14469600元Page ? 80市場法167。 198。 應(yīng)用舉例[例題 ] 有一待估宗地 G， 容積率為 ，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下表 (成交價單位：元 /平米 )。試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2023年的價值。 {628元 /平米 } 宗地 成交價 交易時間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個別因素ABCDEF時間地價指數(shù)1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年100 103 107 110 108 107 112700容積率地價指數(shù) 128125120235110105100750680700610680 199919991998202320232023+ 1% 0+ 5% 0 1% 0 0 0 0 1% 0+ 1%+ 1% 1% 2% 1%+ 2% 0Page ? 81（三）應(yīng)用舉例例 5:有一待估宗地，據(jù)當(dāng)?shù)貤l件選擇與之類似的 3個已成交的宗地作為比較案例， 3宗比較案例交易情況與待估宗地一致，其它條件比較如下表：Page ? 82 表中區(qū)域因素和個別因素及其它的正值表示比較案例優(yōu)于待估宗地，負值相反。又知該宗地所在城市地價指數(shù)在 1993年 1月為 100，以后每月上漲 1%，容積率對應(yīng)系數(shù)如下表： 試估算待估宗地 1994年 10月的單位地價。 Page ? 83編制城市地價指數(shù)表 日期 93年 1月 93年 8月 93年 10月 93年 12月 94年 10月地價指數(shù) 100 107 109 111 121計算各可比實例比準(zhǔn)價格A=1200100/100121/109100/98100/101100/98/=(元 /m2)B=1300100/100121/111100/100/100100/991.8/=(元 /m2)C=1400100/100121/107100/103100/102100/101(元 /m2)采用簡單算術(shù)平均法計算待估宗地 94年 10月的單位價格 =(A+B+C)247。3=(++)247。3= (元 /m2)Page ? 84成本法167。 基本思路新建房地產(chǎn)評估土地評估舊建筑物評估Page ? 85一、基本思路167。 以假設(shè)重置被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金，來確定被估房地產(chǎn)的價值。 假設(shè)生產(chǎn)成本與價格之間有密切聯(lián)系。適用范圍：——適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法進行估價的情況；Page ? 86? 計算公式土地價 值 土地開 發(fā)費 利息 利 潤 稅 費 土地取得 費土地增 值 收益 Page ? 87二、土地評估167。 開 始01 計算待開發(fā)土地取得費用02 計算土地開發(fā)費用03 計算投資利息04 計算投資利潤和稅費05 土地增值收益確定06 加總得到土地使用權(quán)價值結(jié) 束基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費公共事業(yè)建設(shè)配套費公共事業(yè)建設(shè)配套費小區(qū)開發(fā)配套費小區(qū)開發(fā)配套費=成本價格成本價格 *土地增值收益率土地增值收益率Page ? 88? 征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用，包括：?土地補償費 ?安置補助費 ?附著物和青苗補償費 ?征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 Page ? 89? 計算投資利息 ? （ 1）土地取得費利息：　　以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期? （ 2）土地開發(fā)費利息：　　如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。Page ? 90? （ 3）計算利息時要注意的問題：? 不管自有資金還是借入資金，都要計算利息? 關(guān)于計息期。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間?！　?①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入?！　?②期初一次性投入：全期計息　Page ? 91? 　 ③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半　 ④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入 70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間? 利息的計算采用復(fù)利，而不是單利Page ? 92? 計算投資利潤 ? 投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報（土地取得費 +土地開發(fā)費） Χ投資利潤率? 也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵Page ? 93? 計算土地增值收益　　 ① 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的?！　?② 土地增值收益率通常為 10%—25%　　 [（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ]Χ土地增值收益率歸 土地所有者所有Page ? 94? 應(yīng)用舉例　　　某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝 10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35%，土地開發(fā)費為分段均勻投入，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%，試評估該土地的價值。 　　該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。Page ? 95? （ 1）計算土地取得費。 　　土地取得費 =10萬元 /畝 =150元 /平方米 　　提示： 1畝 =667平方米　　（ 2）計算土地開發(fā)費?！　⊥恋亻_發(fā)費 =2億元 /平方公里 =200元 /平方米 　　Page ? 96? 　 （ 3）計算投資利息 　　土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則， 　　土地取得費利息 =150[（ 1+6%） 2－ 1]　　 =（元 /平方米）　　土地開發(fā)費利息 =20035%[（ 1+6%） 1.5－ 1]＋ 20065%[（ 1+6%） － 1]　　 =＋ 　　 =（元 /平方米） Page ? 97? （ 4）計算開發(fā)利潤。 　　開發(fā)利潤 =[（ 1） +（ 2） ]10%=35（元 /平方米）　?。?5）計算土地價值。 　　土地單價 =[（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ]（ 1＋15%） 　　 =（ 150+200+++35） （ 1+15%）　　 =（元 /平方米） 　　土地總價 =15000=7137600（元） 　　該宗地單價為 /平方米，總價為7137600　Page ? 98? 例：某市有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費用為每畝 10萬元，土地開發(fā)費用為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為 2年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35%，開發(fā)商要求的直接成本利潤率為 10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%，試評估該土地的價值。Page ? 99? （ 1）計算土地取得費? 土地取得費解 10（萬元 /畝） =150（元 /平方米）? （ 2）計算土地開發(fā)費 =2（億元 /平方公里） =200（元 /平方米）? （ 3）計算投資利息