【正文】 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府有關(guān)房地產(chǎn)制度及政策、稅收政策、交通管制、自然環(huán)境、人口因素、人們的心理因素等外界條件的變化，使建筑物的利用率下降，收益損失，導(dǎo)致其價(jià)值降低。 試評(píng)估該土地的價(jià)值。與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。被評(píng)估建筑物的重新購(gòu)置價(jià)格 =1140*6500=7410000(元 )Page ? 117（ 2） 估算建筑物的貶值Page ? 120二、計(jì)算公式土地價(jià)值 P= 預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)值 A– 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 B– 投資利息 C– 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) D– 正常稅費(fèi) E基本公式基本公式實(shí)際實(shí)際 估價(jià)工作中，常用的具體估價(jià)工作中，常用的具體 計(jì)計(jì) 算式。Page ? 123剩余法 198。準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。一般覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。準(zhǔn)的宗地。適用范圍 ：——適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估計(jì)，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。路 線 價(jià) 為 2023元 /英尺， 標(biāo) 準(zhǔn)深度 為 100英尺。（五）受后續(xù)工程影響Page ? 137二、在建工程評(píng)估所需資料第一，在建工程的詳細(xì)資料；第二，有關(guān)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、預(yù)算書(shū)，施工合同等第三，有關(guān)在建工程預(yù)算定額、建筑工程間接費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地方建筑材料價(jià)差、建筑工程預(yù)備費(fèi)用及其他費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料。? 　　三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法? 　　將在建工程預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值扣除后續(xù)的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以確定評(píng)估值。根據(jù) 表 62可知，混合結(jié)構(gòu)建筑物中基礎(chǔ)工程的造價(jià)構(gòu)成為 13％，結(jié)構(gòu)工程的造價(jià)為 60％，裝飾工程的造價(jià)構(gòu)成為 27%，則該未完工程的形象進(jìn)度為：? 95%13%+80%60%=%（ 2）估算該未完工程的重置成本為：? 800%（ 1＋ 10%） +＝ （萬(wàn)元）Page ? 143（二）收益現(xiàn)值法評(píng)估在建工程? 一般情況下，用重置成本法評(píng)估是基于在建項(xiàng)目的收益率等同于社會(huì)平均收益率。 ? 　Page ? 147? 　 城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是 ()。1. B解 題 思路：（萬(wàn)元）Page ? 153? 11．如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為 5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格 3000萬(wàn)元，地價(jià) 2023萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為 450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為 10%，那么土地的資本化率最接近于（）。B． ? C． Page ? 156? 80萬(wàn)元， 1995年建成，要求評(píng)估 1998年該建筑物的重置成本。C． 90萬(wàn)元 從 2023年 2023年， 該 城市此 類(lèi) 用地每年價(jià)格上 漲 2%。B? 解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益 =1230008000=28000（元）；? 土地凈收益 =12002008%=19200（元）? 建筑物年純收益 =2800019200=8800（元）Page ? 158綜合練習(xí)[例 題 ] 有一待估宗地 ， 剩余使用年限 為 30年，土地 資 本化率 為 7%，容 積 率 為 3。? A． ? A． 2900元 /m2? B． 3223元 /m2? C． 3322元 /m2? D． 4000元 /m2? 10.Page ? 150? Page ? 149? 6．某土地使用權(quán)的有限期為 40年，已使用 20年，新建的房屋的耐用年數(shù)為 50年，則房屋的所 )處理。風(fēng)險(xiǎn)增加，在建工程的風(fēng)險(xiǎn)性高于一般評(píng)估項(xiàng)目，尤其運(yùn)用收益法時(shí)，由于不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)更大。又據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)得知，已完工程造價(jià)高于預(yù)算造價(jià) 10%，施工單位的施工進(jìn)度資料表明，該工程到目前為止已發(fā)生預(yù)算外費(fèi)用 25000元，試評(píng)估該未完工程現(xiàn)行重置成本。? 計(jì)算公式：? 在建工程價(jià)值 =建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià) *工程形象進(jìn)度百分比 *（ 1折扣率），? 其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。（二）在建工程資產(chǎn)的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大。Page ? 134四、路線價(jià)法則Hoffman Rule4321 RuleHarper Rule 深度深度 25 50 75 100——————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 40% 30% 20% 10%Cleverland Rule 深度深度 50 100 +50————————————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 % % +15%臨臨 街深度街深度 25 50 75 100————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————累累 計(jì)計(jì) 百分率百分率 % 67% % 100%深度百分率深度百分率= sqrt(所所 給給 深度深度 ) / sqrt(標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)深度準(zhǔn)深度 ) * 100%Page ? 135路線價(jià)法 198。 路線價(jià)法是依此單價(jià)，配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)。適用范圍 ：——適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)；——需要在短時(shí)間內(nèi)完成的大批量的宗地地價(jià)評(píng)估；——一般作為輔助方法來(lái)采用。區(qū)域性平均價(jià)格。的平均價(jià)格。包括用途、建筑容包括用途、建筑容 積積 率、土率、土地覆蓋率、建筑高度、裝修地覆蓋率、建筑高度、裝修檔次等。——將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)。Page ? 116（ 1） 估算建筑物的重新購(gòu)置價(jià)格 試評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)建筑物的價(jià)格。 198。 、新舊程度、外部環(huán)境等因素基本相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，二者交易價(jià)格之間的差額便是功能性貶值。 /平方米，總價(jià)為7137600=[（ 1） +（ 2） ]10%=35（元 /平方米）　?。?5）計(jì)算土地價(jià)值?！　⊥恋厝〉觅M(fèi)利息 ? 投資利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)（土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)） Χ投資利潤(rùn)率? 也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵Page ? 93? 計(jì)算土地增值收益　　 ① 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。? 假設(shè)生產(chǎn)成本與價(jià)格之間有密切聯(lián)系。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗地 2023年的價(jià)值?！。?6）環(huán)境優(yōu)劣度，分為無(wú)污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正 %Page ? 76。Page ? 74。 —— 用途相同、所處地區(qū)相同、價(jià)格類(lèi)型相同、價(jià)格時(shí)點(diǎn)相近、交易情況正常。240＝ （元）Page ? 63市場(chǎng)法167。3000＝ 1040（元 /m2）Page ? 58（三） 房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益 a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能?chē)?yán)重背離。Page ? 57? 例題：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2023m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 20231200＝ 240（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用 20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元，空置率為 10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。 198。 198?！綪age ? 38三、收益年限 的確定① 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命② 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)的剩余年限③ 房地合一評(píng)估 ——Page ? 39（三）收益期的確定 例 51 累加法＝估算有效毛收入4.收益法是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種主要方法，主要用于收益性房地產(chǎn)的評(píng)估。第三節(jié) 區(qū)域因素一般因素個(gè)別因素 商服繁華；道路通達(dá)；商服繁華；道路通達(dá)；交通便捷；城市設(shè)施；交通便捷；城市設(shè)施；環(huán)境狀況環(huán)境狀況經(jīng)濟(jì)社會(huì)行政心理經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財(cái)政金融；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財(cái)政金融；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口；家庭規(guī)模；投機(jī)人口；家庭規(guī)模；投機(jī)因素；教科水平；治安因素；教科水平；治安；社會(huì)福利；社會(huì)福利土地使用制度與住房制土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策；城市規(guī)度、地價(jià)政策；城市規(guī)劃、發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制劃、發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、優(yōu)惠政策；行政隸度、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制屬關(guān)系變更；交通管制區(qū)位；面積；形狀；地力；容積率；用途；土地使區(qū)位；面積；形狀；地力；容積率；用途；土地使用年期用年期面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計(jì)、設(shè)備；施工質(zhì)量；法律面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計(jì)、設(shè)備；施工質(zhì)量；法律限制；與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)問(wèn)題限制；與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)問(wèn)題土地建筑物Page ? 291.總價(jià)格 ：房地產(chǎn)的整體價(jià)格2. 按權(quán)益分類(lèi)按實(shí)物形態(tài)按形成方式按表示單位所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格格、其他權(quán)利價(jià)格市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)Page ? 23（一）(6)投資風(fēng)險(xiǎn)性。丙Page ? 17? 國(guó)家規(guī)定，當(dāng)土地出讓合同的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。國(guó)家（土地所有者）? 支付出讓金? 土地使用者甲Page ? 14? 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國(guó)務(wù)院確定：（掌握）?　　 70年；　　 50年；　　 、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；　　 、旅游、娛樂(lè)用地 40年； 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 二、土地權(quán)利 根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律 ,我國(guó)土地的權(quán)利不是孤立的一種權(quán)利 ,而是一個(gè)權(quán)利束 ,這個(gè)權(quán)利束主要包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán)等。D．效用永續(xù)性。包括過(guò)去和現(xiàn)在人類(lèi)勞動(dòng)的結(jié)果。 房地產(chǎn) 是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。 B．質(zhì)量的差異性。 轉(zhuǎn)讓? 土地使用者乙Page ? 16? 一是：物理上不動(dòng)產(chǎn)v二是：法律上的不動(dòng)產(chǎn)土地及地上植被 地上人工改良物 建筑物中永久性設(shè)施Page ? 19? 房地產(chǎn)的特征 (1)位置固定性。 明確評(píng)估目的明確評(píng)估目的開(kāi) 始01 明確評(píng)估基本事項(xiàng)03 制定工作計(jì)劃04 實(shí)地勘查與收集資料05 測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值06 綜合分析確定評(píng)估結(jié)果07 撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告結(jié) 束了解評(píng)估對(duì)象了解評(píng)估對(duì)象確定評(píng)估基準(zhǔn)日確定評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象基本情況評(píng)估對(duì)象基本情況環(huán)境和區(qū)域因素資料環(huán)境和區(qū)域因素資料房地產(chǎn)市場(chǎng)資料房地產(chǎn)市場(chǎng)資料政策、法規(guī)和定額指標(biāo)政策、法規(guī)和定額指標(biāo)02 簽訂評(píng)估合同簽訂評(píng)估合同實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)Page ? 21樓面地價(jià) =土地總價(jià) /建筑總面積或 2.這一貨幣額應(yīng)該等于房地產(chǎn)每年純收益的現(xiàn)值。選擇和估算適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7.（ 2）a－年純收益適用于有收益的房地產(chǎn) ，不適宜公益性房地產(chǎn)。 因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。求取方法：排序插入法 （ ）單獨(dú)評(píng)地 ——土地使用權(quán)剩余年限3.{ }Page ? 46收益法167。該建筑物占地面積 500平米，建筑面積為 900平米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元。Page ? 49估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元Page ? 50（ 3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%）