【正文】 為：單方土地價格為： 312247。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為 72萬元。由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。＝ 412740－ 165000＝ 247740（元）計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在 2023年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（年）。＝ 2500900－ 468754＝ 2062500（元）（ 3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率＝ 20625008％＝ 165000（元）Page ? 55計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益（ 2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費(fèi) 已使用年數(shù)試根據(jù)以上資料評估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價格。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為 3萬元。Page ? 52? 例題（輔） :Page ? 49估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年營運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元Page ? 50（ 3）保險費(fèi)： 年保險費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元（ 5）年營運(yùn)費(fèi)用： 年營運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元Page ? 51計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價格＝ 6,756,975247。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元。該建筑物占地面積 500平米，建筑面積為 900平米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為 3萬元。{1400萬元； 1250萬元 }Page ? 47收益法167。{ }Page ? 46收益法167。 土地價值房、地合總價值建筑物價值* 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值= 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率綜合資本化率房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益 =總收益總收益 總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用 =管理費(fèi)管理費(fèi) +維修費(fèi)維修費(fèi) +保險費(fèi)保險費(fèi)+稅金稅金* 土地價值土地價值= 土地純收益土地純收益 / 土地資本化率土地資本化率土地純收益土地純收益 =總收益總收益 總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用 =管理費(fèi)管理費(fèi) +維護(hù)費(fèi)維護(hù)費(fèi) +稅金稅金建筑物價值建筑物價值= 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值 土地價值土地價值=（房地產(chǎn)純收益（房地產(chǎn)純收益 土地純收益）土地純收益） / 建筑物資本化率建筑物資本化率Page ? 42六、房地產(chǎn)收益價值的計算房地產(chǎn)合一的房地產(chǎn)價值：單獨(dú)評估土地的價值：由土地收益評估土地價值：Page ? 43由房地產(chǎn)收益評估土地價值（殘余估價法）建筑物凈收益 =建筑物現(xiàn)值 ?建筑物資本化率建筑物現(xiàn)值 =建筑物重置成本 ?綜合成新率年房地產(chǎn)凈收益 =年房地產(chǎn)總收益 年總費(fèi)用Page ? 44由土地收益評估建筑物的價值土地凈收益 =土地現(xiàn)值 ?土地的資本化率年房地產(chǎn)凈收益 =年房地產(chǎn)總收益 年總費(fèi)用單獨(dú)評估建筑物的價值Page ? 45收益法167。單獨(dú)評地 ——土地使用權(quán)剩余年限3.? 　　 %? 　　 %? 　　 %? 　　 %? 　　 【 正確答案 】 ： C　　 【 答案解析 】 ：（ L+B） r= Lr1+Br2　　所以：（ 600+1400） %= 600r1+140010%，從而有 r1=5%。排序插入法 （ ）+? 市場提取法尋找相類似的交易案例，通過交易案例的 純收益與價格的比例獲 取資本化率，至少三個交易案例。求取方法：△ 因此需通過計算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。適用于有收益的房地產(chǎn) ，不適宜公益性房地產(chǎn)。a－年純收益（ 2）選擇和估算適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7.估算潛在毛收入3.這一貨幣額應(yīng)該等于房地產(chǎn)每年純收益的現(xiàn)值。 容易受交易者的個別情況的影響 4. 可比性 房地產(chǎn)價格具有 較強(qiáng)的政策性 ：政府的干預(yù)□Page ? 28三、影響因素167。2.樓面地價 =土地總價 /建筑總面積或 Page ? 25（二）總價格、單位價格和樓面地價1.（ 1） 基準(zhǔn)地價房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格種類影響因素特征Page ? 22一、種類167。 明確評估目的明確評估目的開 始01 明確評估基本事項03 制定工作計劃04 實地勘查與收集資料05 測算被估房地產(chǎn)價值06 綜合分析確定評估結(jié)果07 撰寫評估報告結(jié) 束了解評估對象了解評估對象確定評估基準(zhǔn)日確定評估基準(zhǔn)日評估對象基本情況評估對象基本情況環(huán)境和區(qū)域因素資料環(huán)境和區(qū)域因素資料房地產(chǎn)市場資料房地產(chǎn)市場資料政策、法規(guī)和定額指標(biāo)政策、法規(guī)和定額指標(biāo)02 簽訂評估合同簽訂評估合同實體和權(quán)益狀態(tài)Page ? 21? (5)保值與增值趨勢。一是：物理上不動產(chǎn)v二是：法律上的不動產(chǎn)土地及地上植被 地上人工改良物 建筑物中永久性設(shè)施Page ? 19? 房地產(chǎn)的特征 (1)位置固定性。? 土地使用者甲? 轉(zhuǎn)讓? 土地使用者乙Page ? 16? 國家； D．效益級差性。 B．質(zhì)量的差異性。石油土壤、氣候、地址、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。房地產(chǎn)市場的特性決定 決定Page ? 7第一節(jié) Page ? 6土地的特性 房地產(chǎn) 是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。 在房地產(chǎn)評估中， 評估對象 一般有三種基本存在形態(tài)： 土地（地產(chǎn)）、建筑物和房地合一（房產(chǎn)）。土地：指地球表面的陸地部分。包括過去和現(xiàn)在人類勞動的結(jié)果。C．不可再生性。D．效用永續(xù)性。B．土地產(chǎn)權(quán)可壟斷性。二、土地權(quán)利 根據(jù)我國的相關(guān)法律 ,我國土地的權(quán)利不是孤立的一種權(quán)利 ,而是一個權(quán)利束 ,這個權(quán)利束主要包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán)等。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 出讓土地使用權(quán)Page ? 12（ 2）土地使用權(quán)及其交易? 土地使用權(quán)出讓：? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：? 土地使用權(quán)出租 ：? 土地使用權(quán)抵押：Page ? 13? 支付出讓金? 土地使用者甲Page ? 14? 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：（掌握）?　　 70年；　　 50年；　　 、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；　　 、旅游、娛樂用地 40年； 國家（土地所有者）? 出讓 轉(zhuǎn)讓? 土地使用者乙? 丙Page ? 17? 國家規(guī)定，當(dāng)土地出讓合同的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 （ 2）供求區(qū)域性。(6)投資風(fēng)險性。 按權(quán)益分類按實物形態(tài)按形成方式按表示單位所有權(quán)價格、使用權(quán)價所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格格、其他權(quán)利價格市場交易價格、評估價格市場交易價格、評估價格土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格總價格、單位價格、樓面地價總價格、單位價格、樓面地價Page ? 23（一）城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價（ 2） 標(biāo)定地價不一定政府，有關(guān)方（ 5） 課稅價格Page ? 24基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格? 城市基準(zhǔn)地價：是以一個城市為對象，在該城市一定的區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時刻點(diǎn)的平均水平價格?？們r格 ：房地產(chǎn)的整體價格2.1.申報價格Page ? 27二、房地產(chǎn)價格的特性 1. 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 房地產(chǎn) 價格構(gòu)成具有復(fù)雜性 ：包括地價和房價兩部分，地價是使用權(quán)價格，包括土地作為自然資源的價格和對土地開發(fā)所投入的資金。 區(qū)域因素一般因素個別因素 商服繁華；道路通達(dá)；商服繁華；道路通達(dá)；交通便捷；城市設(shè)施；交通便捷；城市設(shè)施；環(huán)境狀況環(huán)境狀況經(jīng)濟(jì)社會行政心理經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財政金融；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；財政金融；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口；家庭規(guī)模；投機(jī)人口；家庭規(guī)模；投機(jī)因素；教科水平；治安因素；教科水平；治安；社會福利；社會福利土地使用制度與住房制土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)度、地價政策；城市規(guī)劃、發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制劃、發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、優(yōu)惠政策；行政隸度、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制屬關(guān)系變更；交通管制區(qū)位；面積；形狀；地力；容積率；用途；土地使區(qū)位；面積；形狀；地力；容積率；用途；土地使用年期用年期面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計、設(shè)備；施工質(zhì)量；法律面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計、設(shè)備；施工質(zhì)量；法律限制；與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)問題限制；與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)問題土地建筑物Page ? 29第三節(jié) 收益法是評估房地產(chǎn)價值的一種主要方法，主要用于收益性房地產(chǎn)的評估。適用范圍：——適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館等；——對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校等公用、公益性房地產(chǎn)評估一般不適用。估算有效毛收入4.選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎絇age ? 32r－折現(xiàn)率二、適用范圍前提是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化。＝例 51 累加法資本化率 無風(fēng)險報酬率 風(fēng)險報酬率? 純收益與售價比率法純收益與售價比率法? 安全利率安全利率 + 風(fēng)險調(diào)整值風(fēng)險調(diào)整值Page ? 35[例 ] 選擇 4個與評估對象房地產(chǎn)相類似的交易實例，各交易實例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表：Page ? 36? 綜合資本化率綜合資本化率 r0? 土地資本化率土地資本化率 r1? 建筑物資本化率建筑物資本化率 r2種類r0 =(L*r1+B*r2)/(L+B)其中 L為土地價值 ,B為建筑物價值。【Page ? 38三、收益年限 的確定① 單獨(dú)評房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命② 單獨(dú)評地 —— 土地使用權(quán)的剩余年限③ 房地合一評估 ——Page ? 39（三）收益期的確定 房地合一（ 1）先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命部分的價值。 198。 198。 198。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ矫?50元，空置率為 10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑重置價格的 %，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平米 20元，保險費(fèi)為重置價的 %，土地資本化率 7%，建筑物資本化率 8%。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價＝ 104,434,671247。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空置率為 10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 Page ? 53選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。單價＝ ＝ （元）評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在 2023年 3月的土地使用權(quán)價格為 ，單價為每平方米 。土地殘余法是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，在用土地的資本化率進(jìn)行資本化，從而估算土地價值的方法。Page ? 57? 例題：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2023m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為 20231200＝ 240（萬元），該建筑物尚可使用 20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。100202360％ 12－ 720230＝ 720230（元）（ 2）計算建筑物的純收益240（ 12％ +1/20）＝ （萬元）（ 3）計算屬于土地的純