【正文】 度，地價修正 3%。 開 始01 交易資料收集02 可比交易案例確定031 因素修正 交易情況和日期032 因素修正 區(qū)域和個別033 因素修正 容積率和使用期04 估算房地產(chǎn)價值結(jié) 束容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù) E=待估宗地容積率修正系數(shù)待估宗地容積率修正系數(shù) / 可比實例容積率修正系數(shù)可比實例容積率修正系數(shù)特殊情況中的交易需要修正特殊情況中的交易需要修正到正常交易到正常交易使用年期修正系數(shù)使用年期修正系數(shù) F=(P/A,r,m) / (P/A,r,n)Page ? 67一般程序 —— 成交價格、成交日期、付款方式、交易實例交易時狀態(tài)、交易雙方及交易目的。＝ （元）（注建筑物收益有限期）建筑物每平方米價格為： 247。2400008％＝ 19200（元）Page ? 62故歸屬于建筑物的年純收益為：單方土地價格為： 312247。由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。＝ 2500900－ 468754＝ 2062500（元）（ 3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率＝ 20625008％＝ 165000（元）Page ? 55計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益（ 2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費(fèi) 已使用年數(shù)該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為 3萬元。Page ? 52? 例題（輔） :目前，該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元。{1400萬元； 1250萬元 }Page ? 47收益法167。 土地價值房、地合總價值建筑物價值* 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值= 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率綜合資本化率房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益 =總收益總收益 總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用 =管理費(fèi)管理費(fèi) +維修費(fèi)維修費(fèi) +保險費(fèi)保險費(fèi)+稅金稅金* 土地價值土地價值= 土地純收益土地純收益 / 土地資本化率土地資本化率土地純收益土地純收益 =總收益總收益 總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用總費(fèi)用 =管理費(fèi)管理費(fèi) +維護(hù)費(fèi)維護(hù)費(fèi) +稅金稅金建筑物價值建筑物價值= 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值 土地價值土地價值=（房地產(chǎn)純收益（房地產(chǎn)純收益 土地純收益）土地純收益） / 建筑物資本化率建筑物資本化率Page ? 42六、房地產(chǎn)收益價值的計算房地產(chǎn)合一的房地產(chǎn)價值：單獨(dú)評估土地的價值：由土地收益評估土地價值：Page ? 43由房地產(chǎn)收益評估土地價值（殘余估價法）建筑物凈收益 =建筑物現(xiàn)值 ?建筑物資本化率建筑物現(xiàn)值 =建筑物重置成本 ?綜合成新率年房地產(chǎn)凈收益 =年房地產(chǎn)總收益 年總費(fèi)用Page ? 44由土地收益評估建筑物的價值土地凈收益 =土地現(xiàn)值 ?土地的資本化率年房地產(chǎn)凈收益 =年房地產(chǎn)總收益 年總費(fèi)用單獨(dú)評估建筑物的價值Page ? 45收益法167。? 　　 %? 　　 %? 　　 %? 　　 %? 　　 【 正確答案 】 ： C　　 【 答案解析 】 ：（ L+B） r= Lr1+Br2　　所以：（ 600+1400） %= 600r1+140010%，從而有 r1=5%。+? 市場提取法尋找相類似的交易案例，通過交易案例的 純收益與價格的比例獲 取資本化率，至少三個交易案例?！?估算潛在毛收入3. 容易受交易者的個別情況的影響 4. 可比性 房地產(chǎn)價格具有 較強(qiáng)的政策性 ：政府的干預(yù)□Page ? 28三、影響因素167。 Page ? 25（二）總價格、單位價格和樓面地價1.（ 1） 基準(zhǔn)地價房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格種類影響因素特征Page ? 22一、種類167。? (5)保值與增值趨勢。? 土地使用者甲? 國家； D．效益級差性。石油土壤、氣候、地址、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。房地產(chǎn)市場的特性決定 決定Page ? 7第一節(jié) Page ? 6土地的特性 在房地產(chǎn)評估中， 評估對象 一般有三種基本存在形態(tài)： 土地（地產(chǎn)）、建筑物和房地合一（房產(chǎn)）。土地：指地球表面的陸地部分。C．不可再生性。B．土地產(chǎn)權(quán)可壟斷性。出讓土地使用權(quán)Page ? 12（ 2）土地使用權(quán)及其交易? 土地使用權(quán)出讓：? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：? 土地使用權(quán)出租 ：? 土地使用權(quán)抵押：Page ? 13? 出讓 轉(zhuǎn)讓? 土地使用者乙? （ 2）供求區(qū)域性。城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價（ 2） 標(biāo)定地價不一定政府，有關(guān)方（ 5） 課稅價格Page ? 24基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格? 城市基準(zhǔn)地價：是以一個城市為對象，在該城市一定的區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時刻點的平均水平價格。申報價格Page ? 27二、房地產(chǎn)價格的特性 1. 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 房地產(chǎn) 價格構(gòu)成具有復(fù)雜性 ：包括地價和房價兩部分，地價是使用權(quán)價格，包括土地作為自然資源的價格和對土地開發(fā)所投入的資金。適用范圍：——適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館等；——對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校等公用、公益性房地產(chǎn)評估一般不適用。選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎絇age ? 32r－折現(xiàn)率二、適用范圍前提是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化。資本化率 無風(fēng)險報酬率 風(fēng)險報酬率? 純收益與售價比率法純收益與售價比率法? 安全利率安全利率 + 風(fēng)險調(diào)整值風(fēng)險調(diào)整值Page ? 35[例 ] 選擇 4個與評估對象房地產(chǎn)相類似的交易實例，各交易實例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表：Page ? 36? 綜合資本化率綜合資本化率 r0? 土地資本化率土地資本化率 r1? 建筑物資本化率建筑物資本化率 r2種類r0 =(L*r1+B*r2)/(L+B)其中 L為土地價值 ,B為建筑物價值。房地合一（ 1）先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命部分的價值。 198。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ矫?50元，空置率為 10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑重置價格的 %，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平米 20元，保險費(fèi)為重置價的 %，土地資本化率 7%，建筑物資本化率 8%。6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價＝ 104,434,671247。Page ? 53選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。單價＝ ＝ （元）評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在 2023年 3月的土地使用權(quán)價格為 ，單價為每平方米 。土地殘余法是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，在用土地的資本化率進(jìn)行資本化，從而估算土地價值的方法。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。100202360％ 12－ 720230＝ 720230（元）（ 2）計算建筑物的純收益240（ 12％ +1/20）＝ （萬元）（ 3）計算屬于土地的純收益適用范圍 ：——只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。至評估基準(zhǔn)日（ 1998年 9月 30日），待估宗 地為劃撥用地，塕　將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司。Page ? 75　 （ 2）交通便捷度，以待估宗地為 100，每增加或減少一路公交車輛，地價往上或往下修正 %?！　⒃u估對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，所得的三個價格較接近，故采用算術(shù)平均值 /平方米為待估宗地價格。3=(++)247。?Page ? 90? （ 3）計算利息時要注意的問題：? 不管自有資金還是借入資金，都要計算利息? 關(guān)于計息期。該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝 10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的 35%，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%，試評估該土地的價值?！　⊥恋亻_發(fā)費(fèi) 　　 =＋ 　　 =（元 /平方米） 　　 =（ 150+200+++35） （ 1+15%）　　 =（元 /平方米） 20065%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 估測經(jīng)濟(jì)性貶值。 198。土地取得成本為 230元 /平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費(fèi)）為 246元 /平方米。被評估建筑物的貶值額 =7410000*18/60=2223000(元 )（ 3） 估算建筑物的評估價格建筑物評估價格 =74100002223000=5187000（元）Page ? 118假設(shè)開發(fā)法167。土地價值 = 房屋的預(yù)期售價 –開發(fā)建設(shè)成本 –利息 –利潤 –稅費(fèi)Page ? 121? 剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式地價 =樓價 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 利息 利潤 稅費(fèi)房地 產(chǎn) 混合價建筑安裝 費(fèi) 用（ 買 地價 +建筑 費(fèi) +專業(yè)費(fèi) 用）的全部付出 資 本的利息稅 費(fèi) 包括兩部分內(nèi)容 :一是土地開 發(fā)產(chǎn) 品的租售 費(fèi)用 ,二是 開 發(fā) 建 設(shè)過 程中及完成后 應(yīng)繳 的各種稅費(fèi) ,Page ? 122三、操作步驟開 始01 調(diào)查 被 評 估 對 象基本情況02 確定最佳開 發(fā) 利用方式03 預(yù)測 房地 產(chǎn) 售價04 估算各 項 成本 費(fèi) 用05 確定開 發(fā) 商合理利 潤06 估算土地價格結(jié) 束調(diào)查調(diào)查 土地限制條件，位置，土地限制條件，位置，面面 積積 和形狀、地和形狀、地 質(zhì)質(zhì) 狀況、基狀況、基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè) 施狀況等，城市施狀況等，城市 規(guī)規(guī) 劃，劃，該該 地地 塊權(quán)塊權(quán) 利狀況等。 該 寫字樓建成后即出售， 預(yù)計 售價 為 9000元 /平米， 銷 售費(fèi) 用 為 樓價的 %， 銷 售稅 費(fèi)為 樓價的 %，當(dāng)?shù)?銀 行年 貸 款利率為 6%，開 發(fā) 商要求的投 資 利 潤 率 為 10%。制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。的地價。* 宗地離開街道的垂直距離宗地離開街道的垂直距離 。 其他條件修正額或Page ? 133三、操作步驟開 始01 路 線 價區(qū)段劃分02 標(biāo) 準(zhǔn)宗地的確定03 路 線 價的 評 估04 深度百分率表的制作05 計 算宗地價 值結(jié) 束深度百分率表深度百分率表深度百分率，是地價隨深度百分率，是地價隨 臨臨 街街深度深度 長長 短短 變變 化的比率。{8000元， 14000元， 36000元， 40000元， 65400元 }A BC DE10英尺25英尺路 線 價：每英尺 2023元Page ? 136第八節(jié) ? 　　注意：在建工程賬面值一般是已投資金額 (也就是付款金額 )，但往往工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。實際工程量較少的按成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估 。? 在運(yùn)用收益現(xiàn)值法評估時，除項目收益可以預(yù)期等滿足收益現(xiàn)值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個問題：)。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： D。)。CPage ? 154? 12．某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了 A、 B、 C三個參照物，并分別得到 127萬元、 142萬元、 151萬元三個評估結(jié)果。C? 解題思路： 12725%+14240%+15135%=（萬元）? ? A． 86萬元 試根據(jù)已知條件評估該宗地在 2023年 1月的價格。B? 解題思路： 80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=（萬元）Page ? 157? 15．某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米，建筑面積 120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為 8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物 10棟，賬面原值 500萬元；設(shè)備 100臺，賬面原值 1000萬元。? A． 140萬元 )。)。? 　　? 一般而言，形象進(jìn)度在85％以上和竣工項目可以采用收益法。? 　　Page ? 141例題? 某企業(yè)正建設(shè)一混合結(jié)構(gòu)廠房，工程總預(yù)算造價 800萬元，建筑面積為 2500平方米。? 　　形象進(jìn)度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實