【正文】 估基準(zhǔn)日 由于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與形態(tài)無時(shí)無刻不處在運(yùn)動和變化之中，因此，企業(yè)價(jià)值也會隨時(shí)間的變化而波動。因此，評估人員在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)的特征，合理判斷其可能面臨的市場環(huán)境以及資產(chǎn)使用狀況，并以此來選擇與之相匹配的價(jià)值類型。企業(yè)價(jià)值評估的目的可能是出于企業(yè)自身管理的需要，提升企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的需要，或者資本所有權(quán)交易行為的需要。由于被估房地產(chǎn)的性質(zhì)差異和資料取得的難易，并非每一種評估方法都適用于各類具體條件下的房地產(chǎn)。實(shí)地勘察就是評估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對被估房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。評估日期一般也要寫入評估業(yè)務(wù)約定書中，一旦確定，評估人員必須按期保質(zhì)完成。如：土地使用權(quán)出讓評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估、房地產(chǎn)租賃價(jià)值評估、房地產(chǎn)抵押評估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估、房地產(chǎn)課稅評估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評估等，因此，在受理評估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委估方提出評估目的，并將評估目的明確地寫在評估報(bào)告上。 即對被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。 （ 三）編制評估計(jì)劃 編制評估計(jì)劃，就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。實(shí)地勘察要做記錄，形成工作底稿。 無論釆用何種方法，評估師應(yīng)對收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)認(rèn)真地進(jìn)行分析檢驗(yàn)，特別是對一些有變化幅度的參數(shù)，如市場法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開發(fā)成本、房屋新舊程度等，雖然都有一些經(jīng)驗(yàn)參數(shù)可供參考，但最終確定還要依靠評估師正確判斷和選擇。企業(yè)價(jià)值評估的目的不同，評估的方法、原則以及應(yīng)遵循的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)甚至評估的程序都可能有所差別。 其次， 市場條件也是決定價(jià)值類型和評估價(jià)值的重要因素之一。通常來說，選擇何時(shí)作為評估基準(zhǔn)日，取決于企業(yè)價(jià)值評估的目的。 ，包括公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼證等；公司章程、公司各項(xiàng)規(guī)章制度以及各種補(bǔ)充修改文件等。此時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師就可以根據(jù)納稅的記錄運(yùn)用慣常的方法編制出企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，并由此對企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評估。評估人員收集企業(yè)資本性支出方面的信息，可以從企業(yè)未來的投資計(jì)劃著手，如現(xiàn)有廠房和設(shè)備更新以及為擴(kuò)大生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)新增的廠房和設(shè)備等；營運(yùn)資金需求方面的信息，主要是收集企業(yè)存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等營運(yùn)流動資產(chǎn)與營運(yùn)流動負(fù)債方面的資料。收集這方面的資料就是為了對企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，以判斷其對企業(yè)價(jià)值的影響程度。對于資料收集可能存在的缺失和虛假問題，評估人員還要尋找其他替代和補(bǔ)充資料。固定資產(chǎn)存在報(bào)廢、損壞或遺失但尚未予以反映等等 。 。此時(shí)，收入規(guī)?？梢源砥錁I(yè)務(wù)規(guī)模；如果被評估企業(yè)屬于資產(chǎn)驅(qū)動型公司 (如銀行業(yè)），那么其收入的規(guī)模直接取決于資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)模，即資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)?？梢源聵I(yè)務(wù)規(guī)模。 （ 三）評估方法的選擇 對企業(yè)歷史經(jīng)營和未來發(fā)展情況進(jìn)行分析，并考慮評估事項(xiàng)的實(shí)際情況之后，評估人員即可選用合適的評估方法對被評估企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評定估算。純評估技術(shù)思路層面上的方法選擇本身并不能完全決定評估結(jié)果是否合理或公允，選擇多種方法對同一對象進(jìn)行評估，能夠提高評估質(zhì)量并減少評估風(fēng)險(xiǎn)。 四、驗(yàn)證評估結(jié)果 不同評估方法得出的評估結(jié)果會存在差異，如何確定最終的評估結(jié)論，還需要借助一定的分析技術(shù)對評估方案進(jìn)行驗(yàn)證，并對各評估方法得出的價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，最終形成合理的評估結(jié)論。 情景分析法又稱前景描述法，是假定某種現(xiàn)象或某種趨勢將持續(xù)到未來的前提下，對預(yù)測對象可能出現(xiàn)的情況或引起的后果作出預(yù)測的方法。因此，經(jīng)濟(jì)衰退，行業(yè)疲軟，公司經(jīng)營狀況惡化這樣的較差情況也是需要分析的情景之一 ,。 （ 二）敏感性分析 影響企業(yè)價(jià)值的因素有很多，但是否存在某些因素，其本身具有不確定的特點(diǎn)，并且該因素微小調(diào)整可能會引起企業(yè)價(jià)值較大變化。例如，產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)量規(guī)模、投資額、增長率、內(nèi)含報(bào)酬率或折現(xiàn)率等等，這些因素都可能會對企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生較大影響。然后，在綜合考慮不同評估方法和初步價(jià)值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，形成合理的評估結(jié)論。 六、整理工作底稿 工作底稿是指評估人員執(zhí)行評估業(yè)務(wù)形成的，反映評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。對于專業(yè)評估機(jī)構(gòu)來說，工作底稿的編制和管理是評價(jià)、考核評估師專業(yè)勝任能力和工作業(yè)績的依據(jù)之一，是判斷評估機(jī)構(gòu)及評估師責(zé)任的有效證據(jù)，是控制評估質(zhì)量和監(jiān)控評估工作的重要手段。但無論采用哪種方式，評估人員都應(yīng)當(dāng)考慮多方面的因素，并基于對可靠信息的判斷，來說明評估結(jié)果的正確性與合理性。 。敏感性分析是企業(yè)價(jià)值評估中常用的一種分析不確定性的方法。 。在企業(yè)價(jià)值評估中，情景分析就是對被評估企業(yè)未來可能出現(xiàn)的不同情境分別進(jìn)行模擬，并評估各種可能情況下的企業(yè)價(jià)值。而這些預(yù)期均源于對相關(guān)信息的提取和分析。具體來說，評估人員在選擇評估方法的過程中應(yīng)注意以下幾方面： 第一， 從整體思路而言，評估方法的選擇要與評估目的、評估時(shí)的市場條件、被評估對象在評估過程中的條件以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型相適應(yīng)。評估人員應(yīng)當(dāng)充分考慮評估目的、評估對象的價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種基本評估方法的適用性，并恰當(dāng)選擇一種或多種方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估。 從企業(yè)外部看，主要是了解企業(yè)所處行業(yè)的特點(diǎn)以及企業(yè)的競爭優(yōu)勢和劣勢，評估企業(yè)的戰(zhàn)略地位，進(jìn)而評價(jià)企業(yè)的增長潛力和獲取高于資本成本的回報(bào)能力。在對具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、涉及多個(gè)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，評估人員需要針對企業(yè)的各種業(yè)務(wù)類型分別進(jìn)行分析。如果評估過程中需要利用參考公司的相關(guān)財(cái)務(wù)信息，那么評估人員在對