房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序(完整版)
【正文】 稅、契稅等稅費(fèi)。對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的利用可以提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加速項(xiàng)目資金回收。項(xiàng)目的資源評(píng)估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價(jià)值層面四大部分。 ■ 收購(gòu)有土地的公司 ：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。 土地權(quán)屬證明文件 。 撥地紅線備案通知書 。 環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見(jiàn)。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。 質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物 勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。 以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 建 設(shè) 階 段 開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作 工程建設(shè)招 投 標(biāo) 開(kāi)工手續(xù)的 辦 理 工程施工 及 竣工驗(yàn)收 建設(shè)工程所需的開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開(kāi)工手續(xù)的辦理在開(kāi)發(fā)前期已完成，本階段只涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工工程和竣工驗(yàn)收。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開(kāi)發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門 (公司 )的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。 工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見(jiàn)。 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議 。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 土地市場(chǎng) 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自 2023年 7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo) 自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo) 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo) 總體規(guī)劃要點(diǎn) 城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況 規(guī)劃變更因素 宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 人均 GDP 消費(fèi)總額 固定資產(chǎn)投資 銀行貸款年末余額 居民儲(chǔ)蓄存款余額 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)投資額及比例 城市文化評(píng)估指標(biāo) 城市的經(jīng)濟(jì) 交通地理優(yōu)勢(shì) 城市人文研究 城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力 歷史文脈的研究 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 可持續(xù)性 前瞻性 整體性 縱深性 風(fēng)險(xiǎn)最小 利 潤(rùn) 最 大 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。 品牌 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 需要整合的資源 勞動(dòng)力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn) 城市基礎(chǔ)、 公 用 配套 設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 香港模式： 以開(kāi)發(fā)商為中心 客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資 由開(kāi)發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價(jià)值鏈 開(kāi)發(fā)商不持有物業(yè) 美國(guó)模式： 市場(chǎng)化資本運(yùn)作 聘請(qǐng)專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié) ——橫向價(jià)值鏈 開(kāi)發(fā)商持有并經(jīng)營(yíng)物業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經(jīng)營(yíng)模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 機(jī)會(huì)篩選 財(cái)務(wù)分析 資源評(píng)估 投資決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇 機(jī)會(huì)尋找 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 成熟市場(chǎng)的發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中占據(jù)了越來(lái)越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商投資時(shí)考慮得最多的事情 。也就是說(shuō)，在各個(gè)城市中，
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