房地產項目開發(fā)程序-展示頁
2025-03-16 09:06本頁面
【正文】 發(fā)展層面、城市文化層面和自身價值層面四大部分。 根據城市規(guī)劃狀況及經濟發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊 意向地塊的 確 定 投資機會選擇與決策分析 在投資前，對項目的內外資源進行評估是一項必不可少的工作。房地產開發(fā)程序 中國房地產開發(fā)程序 房地產開發(fā)的涵義 房地產開發(fā)模式 我國房地產開發(fā)程序 我國房地產企業(yè)主流產品開發(fā)流程圖 房地產開發(fā)的涵義 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環(huán)境的一種活動。 品牌 房地產開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經驗 城市基礎、 公 用 配套 設施 建筑材料 資金 房地產開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國模式： 市場化資本運作 聘請專業(yè)公司完成房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié) ——橫向價值鏈 開發(fā)商持有并經營物業(yè) 房地產開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經營模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國的房地產開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 中國的房地產開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機會選擇 與決策分析 投資機會選擇與決策分析 機會篩選 財務分析 資源評估 投資決策分析 投資機會選擇 機會尋找 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 成熟市場的發(fā)展使得投資決策在項目開發(fā)中占據了越來越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個開發(fā)商投資時考慮得最多的事情 。對項目優(yōu)勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風險，加速項目資金回收。其中，經濟層面又可以分為宏觀經濟層面和中觀經濟層面。 初步可行性 研 究 投資機會選擇與決策分析 對擬投資的項目進行全面的技術經濟研究，并針對具體地塊及市場現狀建議開發(fā)投資模型，對建設投資、成本費用、現金流量等進行精確控制。也就是說，在各個城市中，仍有由政府決策的開發(fā)項目，其中有相當一部分 (比如危改項目、工商企業(yè)改造、經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配 )是通過土地協議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配，基本上是控制在政府手里。 ■ 土地收購 ：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。 從目前來看，不管是招標、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個標準，那就是價格標準。 辦理國土使用證 以成都市建設工程為例 ?. 受理單位：成都市國土局地產處 受理時間： 12個工作日 所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復印件； 土地權屬證明文件； 建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設項目批準或備案文件； 地籍調查表、屆址點成果表、宗地圖； 招標、拍賣、掛牌成交確認書； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 取得 《 房地產開發(fā)企業(yè)資質 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產 開發(fā)企業(yè)資質 辦理建設項目選址意見書 辦理建設用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權 開發(fā)項目 立項登記 項目深度 市場調研 項目定位 策 劃 項目產品 策 劃 項目產品 設 計 建筑方案 審 批 辦理建設工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設項目選址意見書 以成都市建設工程為例 ?. 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時間： 15個工作日 所需主要資料： 《 建設項目選址意見書 》 申請表 。 擴建項目需提供產權證復印件 。 1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 申請表 。 撥地紅線成果圖 。 涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關范圍用地的項目，應向各相關部門出具征求意見函 。 取得 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產 開發(fā)企業(yè)資質 辦理建設項目選址意見書 辦理建設用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權 開發(fā)項目 立項登記 項目深度 市場調研 項目定位 策 劃 項目產品 策 劃 項目產品
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