【正文】 工程可以在提供建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，不再進(jìn)行規(guī)劃方案審批，直接進(jìn)行下一輪建筑方案涉及審批。結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，進(jìn)行設(shè)計(jì)隊(duì)伍招標(biāo)，確定具有相應(yīng)資質(zhì)的隊(duì)伍，對(duì)于勘察單位做好招標(biāo)準(zhǔn)備，一旦規(guī)劃方案通過，；樓座具體位置確定，馬上進(jìn)行招標(biāo)。⑦有效的土地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地項(xiàng)目除外）。⑤青島市統(tǒng)一坐標(biāo)和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)狀地形圖3張（不小于用地界限外50米范圍）。上報(bào)資料：①申請(qǐng)書以及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表②大中型項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告③計(jì)劃部門的立項(xiàng)文件或下達(dá)的當(dāng)年前期工作計(jì)劃。規(guī)劃部門審核編制的可行性研究報(bào)告，核發(fā)《選址意見書》，同時(shí)下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。測(cè)繪部門對(duì)規(guī)劃用地界限以及控制線坐標(biāo)點(diǎn)、用地面積進(jìn)行測(cè)繪。預(yù)審期限：10個(gè)工作日，特大型項(xiàng)目需要25個(gè)工作日。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，由建設(shè)單位直接向國(guó)土資源局申請(qǐng)。不過此項(xiàng)工作青島市已經(jīng)改變，一般在規(guī)劃選址后，上報(bào)規(guī)劃局審批的可行性研究報(bào)告，辦理立項(xiàng)工作。批后規(guī)劃管理施工圖設(shè)計(jì)、審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可證、總包隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍招標(biāo)?？碧?、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。 編制可行性報(bào)告。 (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：站在財(cái)務(wù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行投資估算、項(xiàng)目損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。(2)調(diào)查研究：市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行調(diào)查。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議?？尚行匝芯康母灸康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。二、可行性研究可行性研究定義、目的及其內(nèi)容可行性研究是指對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目在做出是否投資的決策之前，現(xiàn)對(duì)于該項(xiàng)目相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等所有方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能擬建的方案認(rèn)真地進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)適用性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。一、項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書定義項(xiàng)目建議書是擬建項(xiàng)目的承辦單位，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)的既有資源，在經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)供給、需求、消費(fèi)者習(xí)慣等各種因素調(diào)查的基礎(chǔ)上，尋找市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)，特撰寫此建議書，宏觀上對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的必要性以及可能性進(jìn)行了論述，上報(bào)青島市計(jì)劃委員會(huì)進(jìn)行選擇，一般為小型項(xiàng)目。 在青島，投資決策階段建設(shè)單位的主要工作就是編制可行性報(bào)告（或者編制項(xiàng)目建議書）。．．．．．．．．．．．．．．．１４八、規(guī)劃批后管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５第三章：工程建設(shè)階段．．．．．．．．．．．．．．．．．１６一、工程報(bào)建流程：．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６二、工程實(shí)施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８三、項(xiàng)目信息管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０四、工程綜合驗(yàn)收管理．．．．．．．．．．．．．．．．．２０第四章交付使用階段．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５一、售后服務(wù)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５二、物業(yè)管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為四個(gè)階段（這里暫且不談銷售階段），即項(xiàng)目投資決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段、交付使用（售后服務(wù)）階段。目錄第一章： 項(xiàng)目投資決策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３一、項(xiàng)目建議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３二、可行性研究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４第二章：前期準(zhǔn)備階段．．．．．．．．．．．．．．．．．．５一、項(xiàng)目立項(xiàng)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６二、土地預(yù)審．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)．．．．．．．．．．．．．７四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地　　許可證下發(fā)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)及其后續(xù)管理　?。沽⒔ㄖ桨冈O(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意　　見書下發(fā)。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１３七、施工圖設(shè)計(jì)審查，施工圖審查意見合格書，建筑　　工程規(guī)劃許可證辦理。第一章： 項(xiàng)目投資決策階段 房地產(chǎn)投資決策階段在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對(duì)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及技術(shù)方面對(duì)項(xiàng)目的論證，為項(xiàng)目以后的發(fā)展方向確定了道路。一般而言，小型項(xiàng)目編制項(xiàng)目建議書，取代可行性研究報(bào)告向政府報(bào)審。項(xiàng)目建議書內(nèi)容⑴項(xiàng)目名稱、承辦單位、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；⑵項(xiàng)目的提出的目的、必要性和依據(jù)；⑶項(xiàng)目的產(chǎn)品方案、市場(chǎng)需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；⑷資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和采用新技術(shù)的可能性⑸簡(jiǎn)單投資估算和資金籌措方案資金償還能力預(yù)測(cè)；⑹項(xiàng)目初步進(jìn)度計(jì)劃⑺項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的初步估計(jì)。據(jù)此提出項(xiàng)目是否該投資建設(shè)，以及選定最佳投資方案等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目決策提供基礎(chǔ)。 可行性研