房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理程序手冊(cè)(存儲(chǔ)版)
【正文】 （1）建筑工程竣工后，建設(shè)單位領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》，連同竣工圖紙和建筑消防設(shè)施有關(guān)檢測(cè)、初驗(yàn)等技術(shù)資料，向公安消防機(jī)構(gòu)報(bào)審；（2）公安消防機(jī)構(gòu)從收到驗(yàn)收申請(qǐng)（材料齊全）之日起，在5個(gè)工作日內(nèi)按照國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗(yàn)收，并在消防驗(yàn)收后3個(gè)工作日之內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》。1)、建設(shè)單位對(duì)符合竣工驗(yàn)收條件的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位有關(guān)人員組成驗(yàn)收組，驗(yàn)收組人員應(yīng)主要由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師及有關(guān)技術(shù)人員組成：勘察、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人(或分管質(zhì)量經(jīng)理)為驗(yàn)收組成員。②一份交建設(shè)單位，一份由備案室存檔。3）、建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起十五日內(nèi)將竣工驗(yàn)收備案表和所需文件交到本站備案室。①建設(shè)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人宣布根據(jù)《條例》、建設(shè)部規(guī)章、青島市建委印發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，工程已通過(guò)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)的竣前檢查，具備竣工驗(yàn)收條件，現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，宣布參加驗(yàn)收的單位、驗(yàn)收主辦人，驗(yàn)收組成員名單、專業(yè)、職稱等：宣布質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。④、《跟蹤表》經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)審批合格后，信息處向建設(shè)單位核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證》，《跟蹤表》由局檔案室歸檔。２、消防驗(yàn)收管理①、申辦范圍凡在我市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建和內(nèi)部裝修的工業(yè)與民用建筑（構(gòu)筑）工程竣工后，均應(yīng)申辦建筑工程消防驗(yàn)收。質(zhì)監(jiān)工程師整理匯總質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)檔案有關(guān)資料，單位工程監(jiān)督明細(xì)表經(jīng)監(jiān)督科長(zhǎng)簽字后，連同工程竣工前檢查申報(bào)表、市檢測(cè)站及本站設(shè)備科出具的報(bào)驗(yàn)通知單一并報(bào)站辦公室。二、工程實(shí)施合同管理：1）、總承包合同管理；2）、勘察、設(shè)計(jì)合同管理；3）、建設(shè)物資采購(gòu)合同管理；上述具體見(jiàn)以后編寫項(xiàng)目合同管理?xiàng)l例。城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報(bào)建施工許可證費(fèi)用核算:1)、提交資料:①建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件兩份；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件四份；③房地產(chǎn)權(quán)證原件及加蓋公章的復(fù)印件兩份；④施工中標(biāo)書(shū)原件三份及加蓋公章的的復(fù)印件一份；⑤監(jiān)理中標(biāo)原件三份；施工合同原件一份及復(fù)印協(xié)議部分一份（加蓋公章）；⑥監(jiān)理合同一份以及復(fù)印協(xié)議一份（加蓋公章）。④上述工作完畢后，對(duì)具備驗(yàn)線條件的工程，建設(shè)單位持《跟蹤表》、市《施工許可證》項(xiàng)工程所在區(qū)分局提出驗(yàn)線申請(qǐng)。七、施工圖設(shè)計(jì)審查，施工圖審查意見(jiàn)合格書(shū)，建筑工程規(guī)劃許可證辦理。六、建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意見(jiàn)書(shū)下發(fā)。 ②、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；①、申領(lǐng)拆遷許可證申請(qǐng)表；2）、拆遷的主要內(nèi)容包括：（五）核發(fā)或者更換、注銷土地證書(shū)。 提交證件(一)《青島市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》(原件)；(二)身份證明(復(fù)印件)；(三)土地權(quán)屬證明：a．以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：(1)市政府批準(zhǔn)用地文件（原件）；(2)土地使用權(quán)出讓合同書(shū) (原件)；(3)核定用地圖（原件）；(4)繳付出讓金、契稅發(fā)票(復(fù)印件)和收款部門出具的繳清證明（原件）；b．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：(1)市政府批準(zhǔn)用地文件(原件)；(2)核定用地圖（原件）；c．根據(jù)有關(guān)文件確權(quán)的，應(yīng)按文件規(guī)定提交有關(guān)資料(原件)。②、協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。）⑦與報(bào)審圖紙相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)文件。⑤青島市統(tǒng)一坐標(biāo)和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)狀地形圖3張（不小于用地界限外50米范圍）。預(yù)審期限：10個(gè)工作日，特大型項(xiàng)目需要25個(gè)工作日。施工圖設(shè)計(jì)、審查，施工圖審查意見(jiàn)合格書(shū)，建筑工程規(guī)劃許可證、總包隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍招標(biāo)。 編制可行性報(bào)告。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。．．．．．．．．．．．．．．．１４八、規(guī)劃批后管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５第三章：工程建設(shè)階段．．．．．．．．．．．．．．．．．１６一、工程報(bào)建流程：．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６二、工程實(shí)施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８三、項(xiàng)目信息管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０四、工程綜合驗(yàn)收管理．．．．．．．．．．．．．．．．．２０第四章交付使用階段．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５一、售后服務(wù)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５二、物業(yè)管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為四個(gè)階段（這里暫且不談銷售階段），即項(xiàng)目投資決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、工程建設(shè)階段、交付使用（售后服務(wù)）階段。一般而言，小型項(xiàng)目編制項(xiàng)目建議書(shū)，取代可行性研究報(bào)告向政府報(bào)審。 可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研究。可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)籌劃準(zhǔn)備：建設(shè)單位委托有咨詢公司編制報(bào)告，提供其各種基礎(chǔ)性資料、背景等資料。 項(xiàng)目立項(xiàng)土地預(yù)審一、項(xiàng)目立項(xiàng)：建設(shè)單位上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)（青島市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)），批準(zhǔn)立項(xiàng)（下達(dá)前期工作計(jì)劃），即立項(xiàng)。評(píng)審中心納入有形市場(chǎng)、組織專家評(píng)審；規(guī)劃部門組織批前公示。四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。 土地使用權(quán)的取得。 ④、拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局拆遷管理處負(fù)責(zé)。(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間
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