【正文】 地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。 征收集體所有的土地， 包括耕 地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 ⑧ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》； ④ 屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2021 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)屬證明； ⑦ 土地登記申請書； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費(fèi)用表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 9 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時間（月） 費(fèi)用 允許誤差 投資機(jī)會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細(xì)可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、 營銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ； 項(xiàng)目策劃的開支 ； 銷售策劃的開支 ； 廣告開支 ； 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 ； 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 ； （ 2）、 土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 ； 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 ； 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 ； （ 3）、 工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支 ； 平整土地的開支 ； 用于工程設(shè)計(jì)的開支 ；用于建筑施工的開支 ； 用于設(shè)施配套的開支 ； 用于工程監(jiān)理的開支 ； （ 4）、 金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項(xiàng)保險開支 ； 稅收和行政性收費(fèi) ； 不可預(yù)見開支 。 五 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會研究。 消費(fèi)需求趨勢研究： 主要針對消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟(jì)分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境等專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會師及律師 等專家組成。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為 。 三、 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 ： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 6 （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。***************之 項(xiàng)目 開發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊 編制： ******* 審核： ******** 二 OO九年三月 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 2 前言 鑒于公司成立不久 ， 各方面工作都在努力完善中 ， 內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度 及各精細(xì)化管理 都沒有 完全 成形 。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類 ： 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 （四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 7 第 二 章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段 由于 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性 研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟(jì)分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境 專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會師及律師 等專家 ，我 公司 目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評估的要求及決策作簡要介紹 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 8 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場發(fā)展方向。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì) 上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 ⑦ 按合同的約定支付余款。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 12 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 房地產(chǎn)二級 開發(fā) ： ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 13 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。 國家建設(shè)征用土地時， 必須依法補(bǔ)償 被 征用著 所喪失的土地權(quán)利的 各項(xiàng) 費(fèi)用。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 15 （ 3） 、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 工程勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。 （ 二 ）、確定監(jiān)理 建設(shè)工程監(jiān)理是指具有 相關(guān)資質(zhì)的監(jiān)理單位受建設(shè)單位（項(xiàng)目法人）的委托，依據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，代替建設(shè)單位對承建單位的工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務(wù)活動。 建設(shè)工程監(jiān)理實(shí)施的程序 (委托監(jiān)理合同簽訂后 ): (1) 確定項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，成立項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu) (2) 編制建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)劃 (3) 制定各專業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則 (4) 規(guī)范化地開展監(jiān)理工作 (5) 參與驗(yàn)收、簽署建設(shè)工程監(jiān)理意見 (6) 向業(yè)主提交建設(shè)工程監(jiān)理檔案資料 監(jiān)理 單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理 規(guī)劃 ， 包括 以下主要內(nèi)容： ? 工程項(xiàng)目概況； ? 監(jiān)理工作范圍； ? 監(jiān)理工作內(nèi)容； ? 監(jiān)理工作目標(biāo)； ? 監(jiān)理工作依據(jù)； ? 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式； ? 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員配備計(jì)劃； ? 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員崗位制度； ? 監(jiān)理工作程序； ? 監(jiān)理工作方法及措施； ⑴ 監(jiān)理工作制度； ⑵ 監(jiān)理設(shè)施。 （ 5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。 修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。 規(guī)劃設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃方案的一般過程 ： 是將目標(biāo) ,調(diào)查 ,預(yù)測的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行綜合 ,以此模擬項(xiàng)目發(fā)展過程中這些要素及其關(guān)系的變化 ,演進(jìn)以及形成的各種狀態(tài) ,然后對這些狀態(tài)進(jìn)行評價和取舍 ,在必要時調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系 ,建立實(shí)現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍(lán)圖 ,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果 .重點(diǎn)是建立起各類要素之間的關(guān)系 ,以及考慮這種關(guān)系在項(xiàng)目發(fā)展的社會 ,經(jīng)濟(jì) ,政治 ,環(huán) 境背景下的動態(tài)過程 .使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對未來發(fā)展的主觀愿望在這些** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 18 關(guān)系的演進(jìn)中取得綜合體現(xiàn) . 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃與定位 ： 通過市場調(diào)研和對項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境考察，以及商