【文章內容簡介】 本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 相關市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發(fā)展前景。 房地產產品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計 —— 包括本地所有的房地產項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、 裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內內內 部部部 資資資 料料料 8 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。 消費需求趨勢研究： 主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。 品牌研究： 在房地產行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及 消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產品銷售帶來積極的促進作用。房地產開發(fā)商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。 三 、 房地產項目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經濟評價； (5)編制可行性研究報告。 四 、 房地產項目 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置； (3) 宏觀經濟環(huán)境分析；項目所在地房地產市場狀況分析；項目所在板塊市場研究 和建設規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護 。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設節(jié)點計劃； (9)項目經濟及社會效益分析； (10)結論及建議。 五 、 房地產項目 可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步 摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱 “預可行性研究 ”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟 上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內內內 部部部 資資資 料料料 9 項 目 內 容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六 、 房地產項目開發(fā) 詳細的經濟效益分析 房地產項目的投資概算包括內容： （ 1）、 營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支 ； 項目策劃的開支 ； 銷售策劃的開支 ； 廣告開支 ； 項目公司日常運作的開支 ； 項目及企業(yè)的公關開支 ； （ 2）、 土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價 ； 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ； 影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支 ； （ 3）、 工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支 ； 平整土地的開支 ； 用于工程設計的開支 ；用于建筑施工的開支 ； 用于設施配套的開支 ； 用于工程監(jiān)理的開支 ； （ 4）、 金融成本開支，包括：外匯資金進入國內貨幣系統(tǒng)產生的銀行擔保及管理費用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項保險開支 ； 稅收和行政性收費 ； 不可預見開支 。 可行性研究財務 數(shù)據(jù)的選定和預測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經營管理費用收入與支出（ 3）經營稅費及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經濟效益分析 項目盈虧能力分析 ： （ 1） 、內部收益率（ IRR） （ 2） 、凈現(xiàn)值（ NPV） （ 3） 、凈現(xiàn)值率（ NPVR） ； 項目不確定分析：（ 1）、 項目盈虧平衡分析 （ 2） 、項目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 項目可行性研究的結論與建議 ： 可行性研究的結論與建議 是房地產項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結并提出相關建議，也就是根據(jù)前面所 有的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。 八 、集團公司董事會 根據(jù)可行性報告的結論與建議，做出投資決策 ，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 九 、其他：房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關費用 （ 1）可行性研究費 （ 2）建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內內內 部部部 資資資 料料料 10 第三章：建設前期準備階段 一、 土地使用權 的獲 取 及開發(fā) （一）、 土地使用權 ： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。 集體土地使用權 ： 是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權 。 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3） 轉讓取得； 4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通 過兼并、收購等股權重組方式取得。 開發(fā)商獲取土地使用權的程序 （ 1）、 土地使用權有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標、拍賣。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。 ② 招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。 ③ 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內內內 部部部 資資資 料料料 11 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； ② 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產開發(fā)資質； ③ 屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》； ④ 屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料 ； ⑤ 1： 2021 地形圖 2 份；加蓋了 “權屬已審核 ”的宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權屬證明； ⑦ 土地登記申請書； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書。 （ 3）、 招標受讓土地使用權申請程序 ① 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進行投資分析。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定 繳納投標保證金。 ⑤ 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 ⑥ 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ⑦ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 （ 4）、 拍賣受讓土地使用權申請程序 ① 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜 集