【正文】 26 二 、 工程建設(shè)實施階段 26 （一）、工程進度的控制 26 （二）、工程質(zhì)量的控制 28 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 4 （三）、工程成本的控制 29 （四）、工程合同的控制 34 第 五 章：項目銷售階段 37 一、房地產(chǎn)項目的營銷策劃 37 二、房地產(chǎn)銷售 38 三、房地產(chǎn)銷售的流程 41 第 六 章： 房地產(chǎn)項目物業(yè)管理 42 一、物業(yè)管理的概念 42 二、物業(yè)管理的特點 42 三、物業(yè)管理在當前的地位和作用 43 四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 45 五、物業(yè)管理費 46 第七章：附錄 ：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程 47 房地產(chǎn)開發(fā)全流程 47 辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理安全監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理建 筑工程施工許可證程序及提交資料 57 土地一級開發(fā)一般工作程序 58 施工監(jiān)理工作的總程序 59 施工組織設(shè)計審核流程 60 圖紙會審監(jiān)理工作流程 61 工程款支付基本程序 62 工程變更管理的基本程序 63 進度控制監(jiān)理工作程序 64 主體工程質(zhì)量控制流程 65 單位工程驗收基本程序 66 質(zhì)量評定監(jiān)理工作程序 67 建設(shè)工程竣工驗收備案流程 68 后 記 69 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 5 第 一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的， 可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 項目策劃的流程 分為四個流程： 項目調(diào)研 項目市場細分與選擇 1）項目市場細分 2）項目市場選擇 項目策劃書撰寫 項目方案實施 。 相關(guān)市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 三 、 房地產(chǎn)項目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 初步可行性研究，亦稱 “預可行性研究 ”。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán) 。 ③ 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定 繳納投標保證金。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 收益： ① 委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請 ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實勞動力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價補償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。） （ 7）、有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：