【正文】 26 二 、 工程建設(shè)實(shí)施階段 26 （一）、工程進(jìn)度的控制 26 （二）、工程質(zhì)量的控制 28 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 4 （三）、工程成本的控制 29 （四）、工程合同的控制 34 第 五 章：項(xiàng)目銷售階段 37 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃 37 二、房地產(chǎn)銷售 38 三、房地產(chǎn)銷售的流程 41 第 六 章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理 42 一、物業(yè)管理的概念 42 二、物業(yè)管理的特點(diǎn) 42 三、物業(yè)管理在當(dāng)前的地位和作用 43 四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 45 五、物業(yè)管理費(fèi) 46 第七章：附錄 ：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程 47 房地產(chǎn)開發(fā)全流程 47 辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理安全監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理建 筑工程施工許可證程序及提交資料 57 土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序 58 施工監(jiān)理工作的總程序 59 施工組織設(shè)計(jì)審核流程 60 圖紙會(huì)審監(jiān)理工作流程 61 工程款支付基本程序 62 工程變更管理的基本程序 63 進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序 64 主體工程質(zhì)量控制流程 65 單位工程驗(yàn)收基本程序 66 質(zhì)量評(píng)定監(jiān)理工作程序 67 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案流程 68 后 記 69 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 5 第 一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 項(xiàng)目策劃的流程 分為四個(gè)流程： 項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分與選擇 1）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 2）項(xiàng)目市場(chǎng)選擇 項(xiàng)目策劃書撰寫 項(xiàng)目方案實(shí)施 。 相關(guān)市場(chǎng)信息 —— 包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。 三 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1)項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會(huì)立項(xiàng)； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； (5)編制可行性研究報(bào)告。 初步可行性研究，亦稱 “預(yù)可行性研究 ”。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán) 。 ③ 拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定 繳納投標(biāo)保證金。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 收益： ① 委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請(qǐng) ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動(dòng)力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序：