【正文】 投資機(jī)會研究。 決策階段投資的成本雖然一般只占項(xiàng)目投資百分之幾或千分之幾，但其中工作性質(zhì)優(yōu)劣對項(xiàng)目投資總額影響程度則高達(dá) 60%以上。最后，從提高行業(yè)的專業(yè)度上講， 中國地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷急劇 “洗牌 ”，行業(yè)門檻必將進(jìn)一步提高，隨著地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的加速，投資、管理、經(jīng)營將實(shí)行 “三權(quán)分離 ”，只有美國模式，才能充分體現(xiàn)高度的市場化、社會化和專業(yè)化。在資金來源上，只有 15%左右是銀行資金， 70%是社會大眾的資金，其中 35%是退休基金， 35%是不動產(chǎn)基金。 投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放 ?? 可以說 中國內(nèi)地的房地產(chǎn)則起步較晚，以前實(shí)施的基本上都是單位福利分房，自上世紀(jì) 90年代才開始逐步開發(fā)商品房。無疑， 2021 年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。 中國內(nèi)地顯然不同于香港地區(qū)。美國的房地 顫行業(yè)是長期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報(bào)告 7 股東權(quán)益的 最大化，由于利潤被民眾攤平，所以開發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會出現(xiàn) “ 喪心病狂式 ” 的危害行業(yè)健康的行為。理論上講，在上世紀(jì) 90年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，有人戲言如果把東京賣掉就可以買下整個(gè)美國，由此可知日本地價(jià)之高，美國地價(jià)之低。 二、 西歐 、 美國模 式 ： 美國的房地產(chǎn)的起步大約在 20世紀(jì)初， 其本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向 其重點(diǎn)在于開發(fā)地產(chǎn)，通過對產(chǎn)品的精細(xì)化定位，高效地開發(fā)流程，迅速地完成銷售周期。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財(cái)富自動如 “ 蒼蠅叮蛋 ” 樣聚攏而來，想不賺錢都難。 香港地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)：其一，地皮最值錢。 三、 動態(tài)成本管理體系 由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此 ，必須對整個(gè)成本進(jìn)行過程上的動態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所 進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報(bào)告 3 的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等。 開發(fā)成本的控制首先是一個(gè)過程，是地產(chǎn)企業(yè)諸多經(jīng)營管理活動的體現(xiàn)。 因此 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 在相同額度開發(fā)環(huán)境與條件等軟硬設(shè)施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應(yīng)市場需求額度產(chǎn)品外；誰能在工程項(xiàng)目建設(shè)中， 既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項(xiàng)目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，從而以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。 國外房地產(chǎn)發(fā)展模式 ......................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點(diǎn)，一個(gè)是產(chǎn)品的差異化競爭，一個(gè)是產(chǎn)品的成本競爭。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身資金的籌措、加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理、加強(qiáng)項(xiàng)目投資控制， 降低工程項(xiàng)目成本使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得當(dāng)務(wù)之急。 通過 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定、優(yōu)化 及 分解 ， 實(shí)施項(xiàng)目管理中的控制管理體系，實(shí)現(xiàn)合同管理、付款計(jì)劃及付款實(shí)際動 態(tài)查詢分析。 在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。對多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任 的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。 企業(yè)的經(jīng)營過程 就 是融資、土地儲備、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品銷售的不斷循環(huán) 。作為亞太地區(qū)的國際貿(mào)易、金融和航運(yùn)中心，城邦經(jīng)濟(jì)的特性使港府財(cái)政長期倚重房地產(chǎn)業(yè)。 其五，期房預(yù)售制。這種生產(chǎn)方式而非單一的標(biāo)準(zhǔn)化，新的體制可以跟上產(chǎn)品線 的擴(kuò)張，對企業(yè)鎖定客戶是極其有力的幫助。其三， 融資多元化?！跋愀勰Ｊ健碑a(chǎn)生于香港特殊的背景，就是香港政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場。而隨著銀行的緊箍咒越念越快，開發(fā)商們漸漸由不可一世的 “ 齊天大圣 ” 變成了抱頭竄跳的 “ 小毛猴 ” 。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。融資渠道的單一性是 “ 香港模式 ” 的一大致命傷，因此房產(chǎn)新政自然引出對以往追隨 “ 香港模式 ” 的全面而深入的反思。 首先， 中國地產(chǎn)發(fā)展 與美國地產(chǎn)發(fā)展 具有更多的相似性 ：首先 從土地資源上講，兩國皆土地資源豐富，城市和鄉(xiāng)村、東部和西部之間存在極大的地租差，因此中國也應(yīng)適當(dāng)放開土地供給，實(shí)行適度的多元化土地制度。 3 研究的主要內(nèi)容 1） 加強(qiáng)對工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃工作主要是指項(xiàng)目在開工前各項(xiàng)手續(xù)的辦理。這一方面要深入分析使用者或購房者的自身情況 ，確定其優(yōu)勢、劣勢、潛力等，另一方面要調(diào)查預(yù)測環(huán)境的機(jī)遇和發(fā)展趨勢。主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。 開展限額設(shè)計(jì)，有效 控制造價(jià)。采取一定的約束力是對設(shè)計(jì)人員的一種有效的控制手段。在招標(biāo)過程中進(jìn)行成本 管理應(yīng)做好以下幾方面工作：在招標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)，必要時(shí)還要進(jìn)行實(shí)地考察，避免 “特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場 ”等不正?，F(xiàn)象。正是基于這種評標(biāo)辦法，投標(biāo)單位為了使招標(biāo)人可以接受報(bào)價(jià)，又能獲得盡可能多的利潤，在投標(biāo)中均不同程度地采用投標(biāo)策略及報(bào)價(jià)技巧，增加中標(biāo)機(jī)會。 當(dāng)然，成本管理是一項(xiàng)全程管理的工作，不僅要在前期規(guī)劃階段進(jìn)行成本控制，在后期的施工階段也要進(jìn)行成本控制。通過招標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這 對工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。 4） 工程項(xiàng)目管理與造價(jià)的控制是一個(gè)動態(tài)的過程；是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科。 （ 2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、 預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。 四、竣工階段的成本控制 該階段是成本控制工作的最后階段。 淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制與管理 作者 ：畢健秋 更新時(shí)間： 2021127 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報(bào)告 17 百度推廣廣告 發(fā)生地方都是；離開；盧薩卡； 離開 發(fā)送到搜索色撒發(fā)送到發(fā)生地 ... 百度推廣廣告 發(fā)生地方都是；離開；盧薩卡；離開 發(fā)送到搜索色撒發(fā)送到發(fā)生地 ... biaoti1 還是打開發(fā)生地方都是發(fā)生大幅度是否撒 是非得失發(fā)生地方司法 ... (深圳市天?；鶚I(yè)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 518040 ) 摘 要：在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須要對項(xiàng)目 開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)，建立以經(jīng)濟(jì)評估為起點(diǎn)，以過程控制為重點(diǎn)，以審計(jì)評價(jià)為結(jié)點(diǎn)的開發(fā)項(xiàng)目成本管理體系，從而真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。這里的 “合理 ”包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否 充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本 ”作考慮。 （ 3）合理低價(jià)者中標(biāo)。（二）從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制。要通過期 中審計(jì)，發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，達(dá)到防范、糾偏的目的，提高工程項(xiàng)目成本管理的水平；要通過終結(jié)審計(jì)總結(jié)成本管理的得與失，科學(xué)評價(jià)工程項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績，為考核兌現(xiàn)提供科學(xué)的依據(jù)。 （ 3）確立成本控制目標(biāo)，增強(qiáng)成本控制意識，建立成本控制體系 ：進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究并收集大量的市場信息。對成本實(shí)行全員管理。其次需要職工素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平的普遍提高，決策部門或決策者要明確投資項(xiàng)目是否合理以及工程項(xiàng)目選擇是否科學(xué)，以提高投資效益；負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)的部門要做到工程項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)，盡量減少設(shè)計(jì)變更；工程部門要注意加強(qiáng)現(xiàn)場管理，合理安排工期；成本控制部門不要局限于預(yù)算審計(jì)以及和既定供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)，更要精通招標(biāo)與合同管理、工程技術(shù)等知識。所以，無論投資任何項(xiàng)目必須切實(shí)做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，決策一定要精確。因此設(shè)計(jì)質(zhì)量要抓的就是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案問題。 四、施工階段的投資控制 工程項(xiàng)目施工階段是工程投資的具體實(shí)施階段，也是建筑物實(shí)體形成階段和人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，投資支出 大部分都要在這一階段落實(shí)。避免積壓成堆，心中無數(shù)。要確定終結(jié)階段的工作責(zé)任，使終結(jié)階段的工作切實(shí)有人負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點(diǎn)，一個(gè)是產(chǎn)品的差異化競爭，一個(gè)是產(chǎn)品的成本競爭。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。馬克思說過資本家面對 30%的利潤時(shí)就會發(fā)狂，傷失理性，我能理解當(dāng)他們面對著 50%，甚至 100%的利潤時(shí)的沖動。還有一點(diǎn)要說的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。還就是盲目的引進(jìn)江南園林風(fēng)格，這可能為了迎合一些住戶的胃口，但是這東西建造上很不經(jīng)濟(jì)，使用上更不經(jīng)濟(jì)，不環(huán)保。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應(yīng)該成為主流，外來的東西可以作為點(diǎn)綴。目前房地產(chǎn)設(shè)計(jì)太浮躁，主要責(zé)任在開發(fā)商。所以說用合理理性的價(jià)格取得土地對成本控制的作用非常大，因?yàn)橥恋刭M(fèi)用的彈性比較大，占成本的比重也很大。所以很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是先預(yù)期明年或者后年的房產(chǎn)價(jià)格，再把這個(gè)價(jià)格減去工程成本和其他成本，其余的就是利潤空間和剩下的就是土地的價(jià)格。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益？有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。在工程結(jié)算中一定要實(shí)行復(fù)核和會簽制度，監(jiān)理工程師初審，企業(yè)預(yù)算部門復(fù)審，企業(yè)內(nèi)部會審。另外在工程中，材料和設(shè)備費(fèi)約占工程費(fèi) 65%以上，一些主要設(shè)備如電梯、中央空調(diào)等都是開發(fā)商提供的，因此材料和設(shè)備是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。一個(gè)好的施工單位，必然具備良好自身素質(zhì)。目前，我國設(shè)計(jì)部門普遍存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的傾向，工程經(jīng)濟(jì)人員和設(shè)計(jì)人員工作不能緊密結(jié)合，缺乏相互協(xié)調(diào)，有關(guān)人員責(zé)、權(quán)、利不明確，釀成設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的積極性不高。項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目策劃，這中間包括市場調(diào)研、項(xiàng)目主題定位、目標(biāo)客戶定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營銷策劃等，據(jù)此提出項(xiàng)目是否應(yīng)該投資。因此一個(gè)項(xiàng)目能否開發(fā)成功，首先要提高投資決策的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理是一個(gè)多階段的、動態(tài)的和復(fù)雜的過程，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在項(xiàng)目定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解。要明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會來專責(zé)項(xiàng)目的投資營運(yùn)，促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。（四）從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。 三、施工階段的成本控制 施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。（四）成立設(shè)計(jì)成本評估審核部門。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。 一、設(shè)計(jì)階段的成本控制 研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約 65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為 25~35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為 5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有 效控制 對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生 “三超 ”現(xiàn)象，但 “三超 ”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。 （ 3）合理低價(jià)者中標(biāo)。業(yè)主方對工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)的控 制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。在工程項(xiàng)目施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。 隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增