【正文】 后性 ， 對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 建筑結(jié)構(gòu)形式 。 層數(shù) 。 建筑造價構(gòu)成比 。 （ 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 即將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè) ， 然后再分解到各單位工程和分部工程 。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 一、可研階段成本控制的工作重點 主講內(nèi)容： 二、設(shè)計階段成本控制重點 三、 招標階段成本部門的其他控制重點 四、 合同履約階段成本控制重點 五、三邊工程成本如何控制 六、變更洽商控制的重點 七、施工索賠管理 八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點 十、總公司、項目公司成本管理體系 一、 可研階段成本控制的工作重點 ? 可行性研究：運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風(fēng)險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 各專業(yè)在保證使用功能的前提下 ， 按分配的投資限額控制設(shè)計 ， 嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更 。 （ 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值 。 高層建筑可以節(jié)約用地 ， 節(jié)約市政投資 。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高 ， 框架結(jié)構(gòu)體系次之 ，磚混結(jié)構(gòu)造價最低 。 例如 ， 要研究轎車進入家庭后住宅市場如何升級的問題 。 住宅的總體平面布臵應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造 ， 平均分配景觀 。 在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計：對不同設(shè)計及材料進行成本研究，向設(shè)計人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計。 經(jīng)濟上：動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性 ， 嚴格審核各項費用的支出 ， 采取對投資節(jié)約的有力獎勵措施 ， 鼓勵公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等 ， 把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中 。 ① 固定價：固定總價 、 固定單價 ② 可調(diào)價：可調(diào)總價 、 可調(diào)單價 ③ 成本加酬金：成本加固定百分比酬金 、 成本加固定金額酬金 、 成本加獎罰 、 最高限額成本加固定最大酬金 各種合同價格的適用條件 固定總價：發(fā)承包雙方均不能以工程量 、 設(shè)備和材料價格 、 工資等變動為理由 ， 提出對總價調(diào)值的要求 。 成本加酬金：直接成本費由發(fā)包方實報實銷 ， 給承包方相應(yīng)報酬 。 控制重點 1 ） 工程計量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié) ， 承包人提報 ， 工程管理現(xiàn)場計量 ， 成本或財務(wù)現(xiàn)場復(fù)核 ， 計算方法按合同約定或統(tǒng)一的計算規(guī)則 ， 如混凝土量的計算 ， 不計損耗 ， 不扣鋼筋含量 ， 潤管費不得另計 。 國家或企業(yè)一般不主張三邊工程 。 對于被替代的圖紙等資料 ， 應(yīng)將被替代出的圖紙保存好 ， 以便于核對及發(fā)生返工時計算工程量， 建立資料臺帳 。最好做到經(jīng)濟文件簽署后再進行現(xiàn)場洽商及簽證實施工作 。 ⑥凡導(dǎo)致費用大幅上升，應(yīng)嚴格控制 ? 變更價款的確定 ①合同中已有的，按原價格執(zhí)行 ②合同中有類似的，參照執(zhí)行 ③沒有適用或類似的，協(xié)商執(zhí)行 ? 洽商控制重點 制定內(nèi)部洽商考核指標，分解到各專業(yè)或?qū)ｍ椆こ躺希? 嚴格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報，相關(guān)部門（技術(shù)、工程、招標、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及費用增加可適當放松； 完善合同管理，制定洽商費用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)，超過部分只支付直接費和稅金； 分級審批權(quán)限； 七、施工索賠管理 ? 概念及特征 ? （ 1）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補償。 有資料分析 ， 設(shè)計費一般只占建設(shè)工程全壽命費用的 1%以下， 但正是這小于 1%的費用 ， 對工程造價的影響度卻占到 75%。 ? 中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹 、 細致 ， 工期應(yīng)合理 ， 盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象 。 如果由于變更導(dǎo)致投資增加超過某一額度時 ,要由投資人批準才能實施 。 簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理 ， 審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定 ， 經(jīng)辦人員不得隨意變通 。 ? 以上談到的都屬于事后控制 ， 在決算審計中更重要的是事中控制 。 2. 按權(quán)限審批工程簽證。 開發(fā)中心：組織項目設(shè)計變更實施 ， 建立設(shè)計變更臺賬 。若在項目后期出現(xiàn)許多細項突破而預(yù)警時，其實成本早已發(fā)生失控，為此我們將動態(tài)成本定義為 動態(tài)成本 =合同價已支付部分 +變更洽商部分 +預(yù)計將要發(fā)生部分 （即雖然已支付部分在合同價以內(nèi)，但加上預(yù)計發(fā)生部分已超合同價）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。 ? ? ，要求采取有效降低成本措施解決。 在制冷制熱相同的情況下 ， 選用電制冷或燃氣制冷機組會有不同的投資 ， 全年的運行管理費用也有較大差別 。 ? 目標成本的編制一般有兩種方式：總公司編制 ， 下發(fā)執(zhí)行；項目公司編制報總公司批準執(zhí)行 。 動態(tài)成本管理體系 ? 由于市場千變?nèi)f化和開發(fā)過程中不可預(yù)見因素 ， 必須對整個成本進行動態(tài)管理 。 成本管理體系案例 —中海地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的總體思路 建立成本控制目標 中海地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責(zé)任落實到部門； 公司成立成本控制小組 組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施； 設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵 加強對設(shè)計部門人員的成本意識普及；在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計 ， 控制設(shè)計對成本的影響； 招標是控制成本的最佳途徑 嚴格規(guī)范工程分判程度 ， 及早進行招標準備；設(shè)計 、 合約 、 項目相互配合；規(guī)范材料樣板 、 工料規(guī)范 ， 減少合約履行糾紛和風(fēng)險 ，降低工程成本； 加強設(shè)計管理 完善設(shè)計變更 、 現(xiàn)場簽證程序 、 完善變更前的成本評審制度 ， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限； 開源節(jié)流 嚴格控制管理費用開支 。 采取一定的投票策略 ， 做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā) 、 交地以及付款有利的條件 ， 降低土地成本 。 工程成本管理 ? 工程成本 （ 約占項目總成本的 5055%左右 ） ， 主要由工程及甲供物資成本 、 配套成本等構(gòu)成 。 4） 加強對投標單位的議標制度 。 這必然會帶來成本的增加 。 隨著公司項目增加 ， 營銷中的廣告及推廣手法增多 ， 廣告隨機性加強， 廣告費用的不可測因素也隨之增多 ， 建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預(yù)算制度 ， 是必不可少的 。 ? 管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本 、 增加效益的觀念 ， 全方位對項目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控 ， 如提高工作效率 ，減少浪費 、 減少管理費用的開支等 。 財務(wù)部協(xié)同項目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通 ， 爭取稅收優(yōu)惠 ， 在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本 。 2)完善營銷成本管理的招標體系 ， 完善各項廣告制作的報價 、 比價 、 議價操作流程 ， 用競標的方式 ， 謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價 ， 控制廣告制作的費用成本 。 分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項目發(fā)展部 。 充分進行建材市場調(diào)研 ， 了解有關(guān)新工藝 、 新材料 、 積累廣泛的市場信息 ， 廠家單位 ， 以充分協(xié)助設(shè)計部門進行設(shè)計 、 選樣 、 封樣 ， 并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代 、 有關(guān)施工方案的替代 ， 降低工程成本 。 我們主要通過以下具體措施來控制這些成本： 1） 在項目前期 （ 項目規(guī)劃階段 、 方案設(shè)計階段 、 施工圖紙設(shè)計階段等 ） ， 根據(jù)設(shè)計的深度 ， 以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù) 、 市場價格因素 ， 結(jié)合項目市場定位 、 銷售市場預(yù)測情況 ， 通過不斷調(diào)整 、 修正的方式盡早確定合理的成本控制目標 。 ? 中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部 。 在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中 ， 土地一旦到手 ， 其成本即基本確定 ， 直至項目開發(fā)完成 ， 該成本一般也不會有較大變化 。 ? 首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳 ， 確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來 ， 這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ) 。 原則上 ，每一階段目標成本的制訂都是在上一階段目標成本的指導(dǎo)下進行的 ，既本階段的目標成本不得超過上一階段的成本指標 。 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點 ? 核對合同條款：按合同規(guī)定的結(jié)算方法 、 計價定額 、 取費標準、 主材價格和優(yōu)惠條款進行審核； ? 檢查隱蔽驗收記錄：施工記錄是否完整 、 真實 ， 驗收手續(xù)是否齊備 ， 時效性； ? 落實設(shè)計變更 、 洽商簽證； ? 按圖核實工程數(shù)量：依據(jù)竣工圖 、 設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算 ， 多級審核審批 ， 按統(tǒng)一規(guī)定的計算規(guī)則計算工程量 。 ? ，需要使用不可預(yù)見費調(diào)整目標成本，集團領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。 ? 《初步設(shè)計任務(wù)書》與方案設(shè)計有變化或者在初步設(shè)計過程中有重大變更，開發(fā)中心應(yīng)及時與投控中心溝通，估算變更對項目成本的影響，報集團領(lǐng)導(dǎo)審批后，調(diào)整成本目標。 總工辦 ：若工程簽證引起工期變化 ， 應(yīng)及時調(diào)整項目進度計劃 。 2. 審核重大設(shè)計變更，審批一般設(shè)計變更。 對重要材料進行市場詢價 ， 掌握價格動態(tài)；只有這樣才能提高工程計價的準確性 ， 合理性 。 竣工決算審計 ? 辦理竣工決算時除了依據(jù)政策規(guī)定 、 合同 、 竣工圖紙 ， 現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算以外 ， 還要堅持竣工資料和現(xiàn)場勘查相結(jié)合的原則進行決算審核 ， 對竣工圖上標識的尺寸 ， 材料設(shè)備型號品牌要進行核對抽查 ， 以確?？⒐べY料的真實性 、 合理性 。 對于已包含在合同內(nèi) 、 或按照甲乙雙方約定的結(jié)算方式中已包含的項目 ， 不予簽證 。 有關(guān)的責(zé)任人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款 ， 了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范 ， 各盡其責(zé) 。 比如該設(shè)計方案選取的計算模型是否合理 ， 地基承載力取值是否過于保守 ， 單樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測報告的數(shù)據(jù) ， 最小配筋率是否經(jīng)過驗算 ， 基礎(chǔ)形式 （ 如樁長及數(shù)量 ） 、 底板厚度 、 鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化 、 機電系統(tǒng)的功能配臵 ,系統(tǒng)設(shè)臵 ， 設(shè)備選型等是否經(jīng)過價值功能的論證 ？ 所有這些都影響到設(shè)計方案的經(jīng)濟性 。 分類 ? （ 1） 按合同依據(jù)：名示或默示 （ 隱含 ） ? （ 2） 按目的：工期 （ 權(quán)利 ） 、 費用 （ 經(jīng)濟 ） ? （ 3） 按性質(zhì)： ? ① 程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件 ， 如未及時交付圖紙 、 現(xiàn)場 、 道路等 ? ② 工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程 、 修改設(shè)計 、 變更施工順序等 ? ③ 合同被迫終止的索賠：無責(zé)任方提出 ? ④ 工程加速索賠：加快施工速度 ， 縮短工期而引起承包人額外開支 ? ⑤ 意外風(fēng)險和不可預(yù)見因素索賠：地下水 、 地質(zhì)斷層 、 溶洞 、地下文物 、 地下其它障礙物 ? ⑥ 其他索賠：貨幣貶值 、 匯率變化 、 物價