【正文】 性，提供了一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加了顧客的購(gòu)買興趣和欲望。特別是有小孩的家庭，可以全家前來(lái)，大人購(gòu)物、小孩玩樂(lè)，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。購(gòu)物中心的客流是由購(gòu)物、休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。尤其是對(duì)第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，以免因考慮不周影響今后的招商。物品由倉(cāng)庫(kù)到商店到消費(fèi)者的流動(dòng)是購(gòu)物中心發(fā)展商和設(shè)計(jì)者必需考慮的問(wèn)題。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合。（二）總體目標(biāo)使中旅商業(yè)城廣場(chǎng)成為廣州商圈中“最可去”的地方。商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。除了有利的地利位置之外，新中國(guó)大廈、天河城廣場(chǎng)等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。中旅商業(yè)城總建筑面積12萬(wàn)平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。、指標(biāo)綜合表（略）附圖、附表、附錄部分（略）在實(shí)際測(cè)算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測(cè)算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過(guò)五分鐘），將來(lái)交通會(huì)十分便利。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷來(lái)說(shuō)都是十分必要的。，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。由此可見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見(jiàn)表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開(kāi)發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無(wú)法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量的開(kāi)發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。市場(chǎng)潛量與最低市場(chǎng)需求的差距，代表需求的營(yíng)銷敏感性。在銷售景觀與銷售量不變的情況下，單位成本每增加100元，%，%。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。綜上所述，對(duì)金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個(gè)基礎(chǔ)：A、中等收入的企業(yè)中，高級(jí)管理人員，部分政府機(jī)關(guān)工作人員（集體購(gòu)買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（50m290m2）。只要收入水平達(dá)到一定程度，即有能力購(gòu)置入住。復(fù)式大戶型設(shè)計(jì)則領(lǐng)先市場(chǎng)，注重主人空間的獨(dú)立和舒展，尊重隱私權(quán)。如下：類比土地價(jià)值如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建筑面積類比價(jià)值在3500元左右。珍禽野味不算數(shù)，真把世界上蘿卜白菜“做出來(lái)了”，才叫真功夫。環(huán)臨競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比從環(huán)臨地塊的7個(gè)樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價(jià)格均不超過(guò)3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價(jià)最低僅為2200元/平方米。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢(shì)?？傊?，地塊屬較理想的建筑用地。其它（略）結(jié)論金麒麟花園處于南山區(qū)由東向西走向的一個(gè)連接地帶，是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存的一個(gè)住宅商品化程度不高的區(qū)域，因此在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時(shí)仍有不足。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。（三）南山區(qū)住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析回顧與展望（略）市場(chǎng)特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的不平衡性南山區(qū)商品住宅樓市場(chǎng)具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個(gè)子區(qū)域市場(chǎng)：(1) 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。具體戶型上以75105平米的兩房、三房為主，并引入大戶型復(fù)式房作配合。 在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使三個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀(jì)居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上突出了以下特點(diǎn)：在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：★ 良好的工作氛圍：上進(jìn)勤奮、主動(dòng)熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。 開(kāi)發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項(xiàng)目后期成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目論證要解決的問(wèn)題(1) 立項(xiàng)時(shí)的宏觀環(huán)境是怎樣的主要了解項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢(shì)、外來(lái)人口增長(zhǎng)等因素。前期不做好全面的開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作，見(jiàn)步行步，會(huì)造成入手容易，實(shí)施難，是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍遇到的問(wèn)題，更是眾多項(xiàng)目工期一再延誤，成本低開(kāi)高走，局面難以控制的主要原因。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)局的好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇與論證作者：日期：房地產(chǎn)廣告策劃、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目全程策劃，不一而足。(1) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投資很大，一但項(xiàng)目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無(wú)可挽回的。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和步驟 概念：項(xiàng)目選擇是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就其開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。(2) 立項(xiàng)時(shí)的微觀環(huán)境是怎樣的了解企業(yè)的環(huán)境、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項(xiàng)目的基本條件與建設(shè)條件、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)要求，項(xiàng)目參與各方的狀況與優(yōu)勢(shì)。 既要借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，又要從失敗的項(xiàng)目中尋找到教訓(xùn)?！?專業(yè)部門的構(gòu)成：發(fā)展策劃部、建筑部、營(yíng)銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)信息部、電腦部。 一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。其戶型比例如下：A、 按戶型分戶型 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 復(fù)式套數(shù) 89 228 213 35比例 % 40% % %B、 按形式分（略）C、 按面積分（略）◆ 第三段：如何對(duì)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)作出分析？房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有試探可言，只有看準(zhǔn)了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。該區(qū)域位置較偏僻，市場(chǎng)地價(jià)低，同時(shí)商品樓價(jià)格也較低。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓的價(jià)位相對(duì)較低。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質(zhì)可比樓盤，樓價(jià)普遍較低。地塊周圍景觀(1) 自然景觀A、前方景觀（東方）該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設(shè)，使得該方向上的無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。環(huán)境、污染情況(1) 水、空氣、土地污染情況：地塊周圍因有工廠和一些無(wú)規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。（三）結(jié)論從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。這句話的潛臺(tái)詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)劃能力對(duì)土地價(jià)值的提升現(xiàn)有規(guī)劃思想的閃光之處：A、凈化功能，將項(xiàng)目規(guī)劃為純住宅。其價(jià)值提升空間可在5001000元。這些價(jià)位覆蓋的社會(huì)層次越寬，往往客戶群的社會(huì)成分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入58萬(wàn)元，即有能力購(gòu)房）來(lái)界定。B、購(gòu)房更注意經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限（如“萬(wàn)科城市花園“，被多數(shù)人認(rèn)為是”成功人士“的選擇）。由此，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升有著重要影響。即單位成本每增加1%，%。二、估計(jì)區(qū)域市場(chǎng)需求所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場(chǎng)區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I(yíng)銷預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計(jì)各個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)潛量。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號(hào) 地塊編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米）1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 1078742 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南 公寓、商業(yè) 765083 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 2336564 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬(wàn)平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位：平方米住宅 商場(chǎng) 寫字樓 合計(jì)93年 成交面積 87678 2420 0 90098占該年總成交 % % 0% 100%94年 成交面積 6141 31065 29777 122258占該年總成交量比例 % % % 100%95年 總成交量 149094 33485 29777 212356所占比例 % % 14% 100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過(guò)對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。買家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過(guò)大規(guī)模的以及過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上的工作。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來(lái)的管理帶來(lái)不便。初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)物業(yè)篇案例名稱：中旅商業(yè)城商場(chǎng)成功營(yíng)銷架構(gòu)案例經(jīng)要不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。、飲食、娛樂(lè)中心，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級(jí)豪宅，總層高80米。中旅商業(yè)城代表了新型購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個(gè)商場(chǎng)的開(kāi)放性大大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽(yáng)避雨，進(jìn)入商場(chǎng)也十分方便。這些發(fā)展商改革了過(guò)去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其他商鋪的出售。位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)?！靶蓍e日哪里去 — 廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語(yǔ)中旅商業(yè)城有什么 — 只要你能想到的，它都有（三）分目標(biāo)（四）具體衡量指標(biāo)：男女老少皆宜：本省人、外省人、旅游者、外國(guó)人。可選用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個(gè)不同的視角看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標(biāo)識(shí)”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購(gòu)、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。購(gòu)物中心需要一定的庫(kù)房，庫(kù)房作為貯存商品的場(chǎng)所。國(guó)內(nèi)大型的百貨商店中，貨運(yùn)車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購(gòu)買。專題式商場(chǎng)的概念近年來(lái)，國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場(chǎng)增建過(guò)多，分流了購(gòu)買力。總的來(lái)說(shuō)，專題式商場(chǎng)有一定的發(fā)展空間。面對(duì)這一趨勢(shì)，把中旅商業(yè)城的負(fù)二層定位為倉(cāng)儲(chǔ)式自選食品城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。管理的矛盾，使負(fù)二層形成有集中出入口的收銀區(qū)。通過(guò)本折頁(yè)，使讀者對(duì)中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。人潮滾滾，商機(jī)涌動(dòng)。，四通八達(dá)。中旅商業(yè)城是一個(gè)名副其實(shí)的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食中心。近一段時(shí)間以來(lái)，“彩繪樓房”已成為羊城人民街頭巷尾議論的話題，與此同時(shí)，位于中山五路與解放路交匯處的中旅商業(yè)城工地現(xiàn)場(chǎng)，也成了人們的聚焦之點(diǎn)。廣州各大傳媒紛紛對(duì)此進(jìn)行報(bào)道，使得發(fā)展商注重環(huán)境質(zhì)素建設(shè)在業(yè)界有口皆碑。其地下三、四層為停車場(chǎng)，負(fù)二層與地鐵相連，地上一、二層為騎樓，和其它商場(chǎng)相比，中旅商業(yè)城更具商業(yè)價(jià)值。地下是地鐵2號(hào)線的交匯點(diǎn)。本折頁(yè)是中旅商業(yè)城第一各宣傳品，在版式上要獨(dú)具一格。，需1萬(wàn)平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外）（國(guó)外、港、臺(tái)）（國(guó)內(nèi)）、飲食、娛樂(lè)業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲）上述購(gòu)買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士或投資者。，關(guān)閉其余各井在負(fù)二層的出口，需開(kāi)通的設(shè)保安人員看守。，無(wú)論是一家經(jīng)營(yíng)，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。中旅