【正文】 更前的成本評審制度 ， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限； 開源節(jié)流 嚴(yán)格控制管理費用開支 。 采取一定的投標(biāo)報價策略 、 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險 。 采取一定的投票策略 ， 做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā) 、 交地以及付款有利的條件 ， 降低土地成本 。 對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制： 1） 無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計 ， 均采取多單位 、 多輪次招標(biāo) ， 以爭取最佳的性價比； 2） 嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量 ， 在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù) ，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?， 設(shè)計費用的審核 、 支付亦與之掛鉤； 3） 在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下 ， 限制鋼筋含量 、 砼含量 、 節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容； 4） 在滿足建筑效果的前提下 ， 控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響 。 工程成本管理 ? 工程成本 （ 約占項目總成本的 5055%左右 ） ， 主要由工程及甲供物資成本 、 配套成本等構(gòu)成 。 舉例來說：設(shè)計圖紙要求外墻采用花崗石 ， 則國產(chǎn)材料 、 進口材料 ， 效果不一樣 ， 價格差異也很大 ， 決策時就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項目定位情況進行綜合評判 、 選擇 ， 或進一步的選取替代品 ，達到設(shè)計效果與建造成本的平衡 、 統(tǒng)一 。 4） 加強對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度 。 金無赤金 、 人無完人 ， 我們的造價管理人員 、 設(shè)計管理人員避免不了對某些專業(yè)存在生疏 、 不了解的情況提早開始這方面的工作 ， 實際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作 ， 為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗 ， 少走了彎路減少了后期成本增加的可能機會 ， 間接實現(xiàn)了成本控制目標(biāo) 。 這必然會帶來成本的增加 。 成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合 ， 在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時 ， 定期調(diào)整成本臺帳 ， 及時反饋有關(guān)成本變動情況 ， 預(yù)測成本變動趨勢 ， 并通過各種有效途徑 （ 如成本控制小組會議制度 ） 及時進行調(diào)整 、 消除造成成本異常波動的不合理因素 。 隨著公司項目增加 ， 營銷中的廣告及推廣手法增多 ， 廣告隨機性加強， 廣告費用的不可測因素也隨之增多 ， 建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預(yù)算制度 ， 是必不可少的 。 ? 營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部 。 ? 管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本 、 增加效益的觀念 ， 全方位對項目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控 ， 如提高工作效率 ，減少浪費 、 減少管理費用的開支等 。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 財務(wù)部協(xié)同項目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通 ， 爭取稅收優(yōu)惠 ， 在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本 。 ? 人力資源成本由人力資源部負責(zé) ， 依據(jù)項目規(guī)模及發(fā)展進度合理制度人員配備方案 ， 預(yù)算人力資源成本 。 2)完善營銷成本管理的招標(biāo)體系 ， 完善各項廣告制作的報價 、 比價 、 議價操作流程 ， 用競標(biāo)的方式 ， 謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價 ， 控制廣告制作的費用成本 。 營銷成本管理 營銷成本（約占項目總成本的 58%左右），主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。 分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項目發(fā)展部 。 設(shè)計變更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點 ， 因為大部分的施工圖紙發(fā)生變更修改時 ， 一般無法借助于貨比三家的方式確定造價 。 充分進行建材市場調(diào)研 ， 了解有關(guān)新工藝 、 新材料 、 積累廣泛的市場信息 ， 廠家單位 ， 以充分協(xié)助設(shè)計部門進行設(shè)計 、 選樣 、 封樣 ， 并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代 、 有關(guān)施工方案的替代 ， 降低工程成本 。 各分判工程均編制標(biāo)底 ， 作為報價評議的重要依據(jù) 。 我們主要通過以下具體措施來控制這些成本： 1） 在項目前期 （ 項目規(guī)劃階段 、 方案設(shè)計階段 、 施工圖紙設(shè)計階段等 ） ， 根據(jù)設(shè)計的深度 ， 以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù) 、 市場價格因素 ， 結(jié)合項目市場定位 、 銷售市場預(yù)測情況 ， 通過不斷調(diào)整 、 修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo) 。 一方面 ， 合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計 、 基礎(chǔ)設(shè)計等的評估 ， 參與材料 、 設(shè)備的經(jīng)濟性評價 ， 盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議 、 另一方面 ， 設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則， 在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計 ， 注重進行設(shè)計成果性價比分析 ， 著重抓好事前的設(shè)計修改 、 多選樣 、 多分析 、 避免完工后的返工及不必要的成本浪費 。 ? 中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部 。 ? 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓 （ 掛牌交易 ） 的地塊：在地理位臵 、 區(qū)位環(huán)境狀況 、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進行仔細認(rèn)真的調(diào)查 ， 減少操作過程中的風(fēng)險 （ 如是否有債務(wù)糾紛 ） ；同時積極與轉(zhuǎn)讓方進行協(xié)商 ， 延長付款期限 ， 降低資金成本 。 在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中 ， 土地一旦到手 ， 其成本即基本確定 ， 直至項目開發(fā)完成 ， 該成本一般也不會有較大變化 。 ? 在制訂目標(biāo)時，要按細項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。 ? 首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳 ， 確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來 ， 這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ) 。 ? 這個過程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場化 ， 由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的 ， 因此在制訂目標(biāo)成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外 ， 很重要一點是要隨時了解市場 ， 同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配 。 原則上 ，每一階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一階段目標(biāo)成本的指導(dǎo)下進行的 ，既本階段的目標(biāo)成本不得超過上一階段的成本指標(biāo) 。 尤以工程成本為重 。 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點 ? 核對合同條款：按合同規(guī)定的結(jié)算方法 、 計價定額 、 取費標(biāo)準(zhǔn)、 主材價格和優(yōu)惠條款進行審核； ? 檢查隱蔽驗收記錄：施工記錄是否完整 、 真實 ， 驗收手續(xù)是否齊備 ， 時效性； ? 落實設(shè)計變更 、 洽商簽證； ? 按圖核實工程數(shù)量：依據(jù)竣工圖 、 設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算 ， 多級審核審批 ， 按統(tǒng)一規(guī)定的計算規(guī)則計算工程量 。 如：冷卻塔選用閉式還是開式 ， 空調(diào)機組選用多大冷量 ， 水泵需要高轉(zhuǎn)速還是低轉(zhuǎn)速 ， 是否需要青銅葉輪等等 。 ? ，需要使用不可預(yù)見費調(diào)整目標(biāo)成本，集團領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。情況緊急時（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補辦書面審批文件。 ? 《初步設(shè)計任務(wù)書》與方案設(shè)計有變化或者在初步設(shè)計過程中有重大變更，開發(fā)中心應(yīng)及時與投控中心溝通，估算變更對項目成本的影響，報集團領(lǐng)導(dǎo)審批后，調(diào)整成本目標(biāo)。 ? ： 1) 作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶； 2) 計算不精發(fā)生多余采購物資； 3) 為無效勞動支付了勞動報酬； 4) 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支； 5) 使用過程中的浪費； 6) 非必需的計劃外開支； 7) 未能以市場最合理的價格購物或價與質(zhì)不匹配； 8) 工期拖延造成的費用增加； 9) 其他管理不嚴(yán)的情況。 總工辦 ：若工程簽證引起工期變化 ， 應(yīng)及時調(diào)整項目進度計劃 。 3. 建立項目動態(tài)成本管理臺賬。 2. 審核重大設(shè)計變更，審批一般設(shè)計變更。 流程范圍 適用于控制不可預(yù)見的事項和管理不善引起成本變化的情況。 對重要材料進行市場詢價 ， 掌握價格動態(tài)；只有這樣才能提高工程計價的準(zhǔn)確性 ， 合理性 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術(shù)的可行性 ， 應(yīng)建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設(shè)計 、 預(yù)算等有關(guān)部門、 有關(guān)人員的職權(quán) 、 分工 ， 對工程變更的合理性 、 必要性 、可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷 。 竣工決算審計 ? 辦理竣工決算時除了依據(jù)政策規(guī)定 、 合同 、 竣工圖紙 ， 現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算以外 ， 還要堅持竣工資料和現(xiàn)場勘查相結(jié)合的原則進行決算審核 ， 對竣工圖上標(biāo)識的尺寸 ， 材料設(shè)備型號品牌要進行核對抽查 ， 以確保竣工資料的真實性 、 合理性 。 其次， 對簽證的描述要求客觀 、 準(zhǔn)確 ， 要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù) ， 標(biāo)明被隱蔽部位 、 項目和工藝 、 質(zhì)量完成情況 ， 如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定 ， 還要求標(biāo)明幾何尺寸 ， 并附上簡圖 。 對于已包含在合同內(nèi) 、 或按照甲乙雙方約定的結(jié)算方式中已包含的項目 ， 不予簽證 。 變更簽證 ? 中期控制的關(guān)鍵： 1）合理控制工程變更 2）確保簽證質(zhì)量 1）合理控制工程變更 ? 工程變更：施工技術(shù)方案的變更；材料和設(shè)備的品牌 、 性能 、 規(guī)格 、參數(shù)的變更；工程數(shù)量和項目的變更；功能定位和建筑規(guī)劃的變更 。 有關(guān)的責(zé)任人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款 ， 了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范 ， 各盡其責(zé) 。 應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底 ， 工程標(biāo)底要保證質(zhì)量 ， 把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限 。 比如該設(shè)計方案選取的計算模型是否合理 ， 地基承載力取值是否過于保守 ， 單樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測報告的數(shù)據(jù) ， 最小配筋率是否經(jīng)過驗算 ， 基礎(chǔ)形式 （ 如樁長及數(shù)量 ） 、 底板厚度 、 鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化 、 機電系統(tǒng)的功能配臵 ,系統(tǒng)設(shè)臵 ， 設(shè)備選型等是否經(jīng)過價值功能的論證 ？ 所有這些都影響到設(shè)計方案的經(jīng)濟性 。 停駛的機械補償 ， 應(yīng)按機械折舊費或設(shè)備租賃費計算 ， 不包括運轉(zhuǎn)操作費用 。 分類 ? （ 1） 按合同依據(jù)：名示或默示 （ 隱含 ） ? （ 2） 按目的：工期 （ 權(quán)利 ） 、 費用 （ 經(jīng)濟 ） ? （ 3） 按性質(zhì)： ? ① 程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件 ， 如未及時交付圖紙 、 現(xiàn)場 、 道路等 ? ② 工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程 、 修改設(shè)計 、 變更施工順序等 ? ③ 合同被迫終止的索賠：無責(zé)任方提出 ? ④ 工程加速索賠：加快施工速度 ， 縮短工期而引起承包人額外開支 ? ⑤ 意外風(fēng)險和不可預(yù)見因素索賠：地下水 、 地質(zhì)斷層 、 溶洞 、地下文物 、 地下其它障礙物 ? ⑥ 其他索賠：貨幣貶值 、 匯率變化 、 物價 、 工資上漲 、 政策法令變化 索賠的起因 ? ① 工程項目的特殊性：工程規(guī)模大 、 技術(shù)性強 、 投資額大 、 工期長 、 材料設(shè)備價格變化快 ? ② 內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性和多變性：技術(shù)環(huán)境 、 經(jīng)濟環(huán)境 、 社會環(huán)境 、 法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化 、 材料價格上漲 、 貨幣貶值 、 國家政策 、 法規(guī)的變化 ? ③ 參與工程建設(shè)主體的多元性：發(fā)包人總包人 、 監(jiān)理工程師 、 分包人 、 指定分包人 、 材料設(shè)備供應(yīng)商 ? ④ 工程合同復(fù)雜性及易出錯性：合同文件多而復(fù)雜 ， 措詞不黨 、 缺陷 、 圖紙錯誤等 索賠程序 ? ① 承包人的索賠 ? 提出索賠要求 （ 索賠事件發(fā)生 28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知 ， 索賠意向通知提交后 28天內(nèi)遞交索賠報告 ） ? 審核索賠報告 （ 審核索賠申請 ， 判