【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。 財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門(mén)的溝通 ， 爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠 ， 在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本 。 ? 管理成本控制的措施主要是全員樹(shù)立降低成本 、 增加效益的觀念 ， 全方位對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控 ， 如提高工作效率 ，減少浪費(fèi) 、 減少管理費(fèi)用的開(kāi)支等 。 ? 人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé) ， 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案 ， 預(yù)算人力資源成本 。 ? 營(yíng)銷(xiāo)成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為營(yíng)銷(xiāo)策劃部 。 2)完善營(yíng)銷(xiāo)成本管理的招標(biāo)體系 ， 完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià) 、 比價(jià) 、 議價(jià)操作流程 ， 用競(jìng)標(biāo)的方式 ， 謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià) ， 控制廣告制作的費(fèi)用成本 。 隨著公司項(xiàng)目增加 ， 營(yíng)銷(xiāo)中的廣告及推廣手法增多 ， 廣告隨機(jī)性加強(qiáng)， 廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多 ， 建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度 ， 是必不可少的 。 營(yíng)銷(xiāo)成本管理 營(yíng)銷(xiāo)成本（約占項(xiàng)目總成本的 58%左右），主要指在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中形成的種類(lèi)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。 成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門(mén)與有關(guān)部門(mén)配合 ， 在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí) ， 定期調(diào)整成本臺(tái)帳 ， 及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況 ， 預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì) ， 并通過(guò)各種有效途徑 （ 如成本控制小組會(huì)議制度 ） 及時(shí)進(jìn)行調(diào)整 、 消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素 。 分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部 。 這必然會(huì)帶來(lái)成本的增加 。 設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn) ， 因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí) ， 一般無(wú)法借助于貨比三家的方式確定造價(jià) 。 金無(wú)赤金 、 人無(wú)完人 ， 我們的造價(jià)管理人員 、 設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專(zhuān)業(yè)存在生疏 、 不了解的情況提早開(kāi)始這方面的工作 ， 實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過(guò)程中完成了準(zhǔn)備工作 ， 為下一步的正式操作過(guò)程積累了必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn) ， 少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì) ， 間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo) 。 充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研 ， 了解有關(guān)新工藝 、 新材料 、 積累廣泛的市場(chǎng)信息 ， 廠家單位 ， 以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì) 、 選樣 、 封樣 ， 并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代 、 有關(guān)施工方案的替代 ， 降低工程成本 。 4） 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度 。 各分判工程均編制標(biāo)底 ， 作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù) 。 舉例來(lái)說(shuō)：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石 ， 則國(guó)產(chǎn)材料 、 進(jìn)口材料 ， 效果不一樣 ， 價(jià)格差異也很大 ， 決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判 、 選擇 ， 或進(jìn)一步的選取替代品 ，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡 、 統(tǒng)一 。 我們主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制這些成本： 1） 在項(xiàng)目前期 （ 項(xiàng)目規(guī)劃階段 、 方案設(shè)計(jì)階段 、 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等 ） ， 根據(jù)設(shè)計(jì)的深度 ， 以及過(guò)往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 、 市場(chǎng)價(jià)格因素 ， 結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位 、 銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況 ， 通過(guò)不斷調(diào)整 、 修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo) 。 工程成本管理 ? 工程成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 5055%左右 ） ， 主要由工程及甲供物資成本 、 配套成本等構(gòu)成 。 一方面 ， 合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì) 、 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估 ， 參與材料 、 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) ， 盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議 、 另一方面 ， 設(shè)計(jì)部門(mén)自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則， 在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì) ， 注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性?xún)r(jià)比分析 ， 著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改 、 多選樣 、 多分析 、 避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi) 。 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： 1） 無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì) ， 均采取多單位 、 多輪次招標(biāo) ， 以爭(zhēng)取最佳的性?xún)r(jià)比； 2） 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 ， 在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) ，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?， 設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核 、 支付亦與之掛鉤； 3） 在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下 ， 限制鋼筋含量 、 砼含量 、 節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； 4） 在滿足建筑效果的前提下 ， 控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響 。 ? 中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為投資發(fā)展部 。 采取一定的投票策略 ， 做好政府有權(quán)部門(mén)的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā) 、 交地以及付款有利的條件 ， 降低土地成本 。 ? 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓 （ 掛牌交易 ） 的地塊：在地理位臵 、 區(qū)位環(huán)境狀況 、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查 ， 減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn) （ 如是否有債務(wù)糾紛 ） ；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商 ， 延長(zhǎng)付款期限 ， 降低資金成本 。 采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略 、 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn) 。 在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中 ， 土地一旦到手 ， 其成本即基本確定 ， 直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成 ， 該成本一般也不會(huì)有較大變化 。 成本管理體系案例 —中海地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的總體思路 建立成本控制目標(biāo) 中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始階段，即建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門(mén)； 公司成立成本控制小組 組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施； 設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)人員的成本意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì) ， 控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響； 招標(biāo)是控制成本的最佳途徑 嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度 ， 及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì) 、 合約 、 項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板 、 工料規(guī)范 ， 減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn) ，降低工程成本； 加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理 完善設(shè)計(jì)變更 、 現(xiàn)場(chǎng)簽證程序 、 完善變更前的成本評(píng)審制度 ， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限； 開(kāi)源節(jié)流 嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開(kāi)支 。 ? 在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門(mén)，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。 項(xiàng)目后評(píng)估體系 ? 提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，可以通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性。 ? 首先必須在各部門(mén)建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳 ， 確保各部門(mén)發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái) ， 這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ) 。 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 由于市場(chǎng)千變?nèi)f化和開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)因素 ， 必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理 。 ? 這個(gè)過(guò)程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化 ， 由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的 ， 因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外 ， 很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng) ， 同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配 。 ? 從流程上講，建立目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類(lèi)似樓盤(pán)的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。 原則上 ，每一階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一階段目標(biāo)成本的指導(dǎo)下進(jìn)行的 ，既本階段的目標(biāo)成本不得超過(guò)上一階段的成本指標(biāo) 。 ? 目標(biāo)成本的編制一般有兩種方式：總公司編制 ， 下發(fā)執(zhí)行；項(xiàng)目公司編制報(bào)總公司批準(zhǔn)執(zhí)行 。 尤以工程成本為重 。 ? 執(zhí)行定額單價(jià)：應(yīng)按合同或招標(biāo)約定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行； ? 防止計(jì)算錯(cuò)誤 十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系 目標(biāo)成本管理體系 — 事前 動(dòng)態(tài)成本管理體系 — 事中 成本后評(píng)估體系 — 事后 責(zé)任成本體系 — 責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制 成本構(gòu)成 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 : ? 土地成本 ? 前期費(fèi)用 ? 工程成本 ? 營(yíng)銷(xiāo)成本 ? 管理成本 ? 財(cái)務(wù)成本 ? 從成本的屬性來(lái)看 ， 土地成本 、 管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定 ， 其波動(dòng)幅度微小 ， 可控性相對(duì)較?。磺捌谫M(fèi)用 、 工程成本 、 營(yíng)銷(xiāo)成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況 、 涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況 ， 如采取有效措施 ， 則可壓縮性 （ 可控性 ） 較強(qiáng) 。 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn) ? 核對(duì)合同條款：按合同規(guī)定的結(jié)算方法 、 計(jì)價(jià)定額 、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 主材價(jià)格和優(yōu)惠條款進(jìn)行審核； ? 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄：施工記錄是否完整 、 真實(shí) ， 驗(yàn)收手續(xù)是否齊備 ， 時(shí)效性； ? 落實(shí)設(shè)計(jì)變更 、 洽商簽證； ? 按圖核實(shí)工程數(shù)量：依據(jù)竣工圖 、 設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算 ， 多級(jí)審核審批 ， 按統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量 。 在制冷制熱相同的情況下 ， 選用電制冷或燃?xì)庵评錂C(jī)組會(huì)有不同的投資 ， 全年的運(yùn)行管理費(fèi)用也有較大差別 。 如：冷卻塔選用閉式還是開(kāi)式 ， 空調(diào)機(jī)組選用多大冷量 ， 水泵需要高轉(zhuǎn)速還是低轉(zhuǎn)速 ， 是否需要青銅葉輪等等 。 ? .《項(xiàng)目成本管理流程》 待完善 成本動(dòng)態(tài)控制案例（二） ? 某開(kāi)發(fā)商在某商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目 C地塊的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中 ， 對(duì)某建筑設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化論證 ， 原基礎(chǔ)底板厚度為 500MM， 下沉式地下廣場(chǎng)抗拔管樁的數(shù)量為 288根 ， 后經(jīng)優(yōu)化 ， 底板厚度減少150MM， 管樁數(shù)量減少 20%， 雖然拖延了幾天開(kāi)工時(shí)間 ， 卻極大地節(jié)約了成本 。 ? ，需要使用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。 ? ? ，要求采取有效降低成本措施解決。情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書(shū)面審批文件。 ? ? 5日前，由投控中心對(duì)合同的結(jié)算成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并填寫(xiě)《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分析，提出相關(guān)解決建議，報(bào)監(jiān)委會(huì)審批。 ? 《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》與方案設(shè)計(jì)有變化或者在初步設(shè)計(jì)過(guò)程中有重大變更，開(kāi)發(fā)中心應(yīng)及時(shí)與投控中心溝通，估算變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后，調(diào)整成本目標(biāo)。若在項(xiàng)目后期出現(xiàn)許多細(xì)項(xiàng)突破而預(yù)警時(shí)，其實(shí)成本早已發(fā)生失控，為此我們將動(dòng)態(tài)成本定義為 動(dòng)態(tài)成本 =合同價(jià)已支付部分 +變更洽商部分 +預(yù)計(jì)將要發(fā)生部分 （即雖然已支付部分在合同價(jià)以?xún)?nèi)，但加上預(yù)計(jì)發(fā)生部分已超合同價(jià)）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。 ? ： 1) 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶?zhuān)? 2) 計(jì)算不精發(fā)生多余采購(gòu)物資； 3) 為無(wú)效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬； 4) 工作質(zhì)量低劣引起的返工開(kāi)支； 5) 使用過(guò)程中的浪費(fèi)； 6) 非必需的計(jì)劃外開(kāi)支； 7) 未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購(gòu)物或價(jià)與質(zhì)不匹配； 8) 工期拖延造成的費(fèi)用增加； 9) 其他管理不嚴(yán)的情況。 項(xiàng)目部 ：按權(quán)限審批工程簽證 ， 并組織工程簽證實(shí)施 ， 建立工程簽證臺(tái)賬 。 總工辦 ：若工程簽證引起工期變化 ， 應(yīng)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 。 開(kāi)發(fā)中心：組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更實(shí)施 ， 建立設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬 。 3. 建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理臺(tái)賬。 投資控制中心 1. 編制項(xiàng)目《成本動(dòng)態(tài)控制表》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》和《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》。