【正文】 在未來的中國房地產(chǎn)建設(shè)中本文應(yīng)該發(fā)揮一定作用，希望造福于成本控制和管理的房地產(chǎn)建設(shè)。4 結(jié)論成本控制對房地產(chǎn)管理和建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，它的成功依賴于所有參與者的奉獻(xiàn)。建筑公司和相關(guān)職能部門可以簽署一個合同目標(biāo)和責(zé)任管理成本，控制成本費用根據(jù)合同及計劃。在所有部門批準(zhǔn)，可以編制這個月開支計劃。編寫一個管理預(yù)算和遵循嚴(yán)格的預(yù)算，檢查費用根據(jù)金融體制改革和預(yù)算，分析和檢測開支指標(biāo)，分配預(yù)算管理功能。加強(qiáng)建設(shè)的金融系統(tǒng)，完善財務(wù)管理制度，讓有關(guān)的各項開支規(guī)范的批準(zhǔn)支出，建立責(zé)任職位和工作標(biāo)準(zhǔn)。，減少控制開支建設(shè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善系統(tǒng)，建立一個有效的約束機(jī)制，停止炫耀性消費的意識和提高儲蓄，降低管理成本。⑸土地被用于某些時期，合同可以有效的抑制建設(shè)公司、類型、數(shù)量時間。與此同時，負(fù)責(zé)人應(yīng)該為施工做好準(zhǔn)備，時間之間的距離縮短了設(shè)計和施工。是否能達(dá)到賠償?shù)剿呢?fù)責(zé)人是一個極其重要的問題。⑶保證了補償。政府可以發(fā)布一個系列標(biāo)準(zhǔn)賠償某些地區(qū)。比起解決這一問題的工程，它更為公司節(jié)約成本。⑴去除土地征收，是政府采取的一個部分?；蚨嗷蛏俚臏p少從銀行貸款,避免太依賴銀行。建立一個系統(tǒng)來改變設(shè)計，設(shè)定程序改變的界限。因此，有必要認(rèn)真選擇一個設(shè)計公司，檢查其質(zhì)量、經(jīng)驗和一般的能力。按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來操作，優(yōu)化業(yè)務(wù)，在不同位置上建立責(zé)任體系；建立一個激勵機(jī)制為成本監(jiān)督體制，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的成本控制，激勵員工的成本管理的動力。建立和完善一種成本管理的責(zé)任體系，項目經(jīng)理注重建立一個成本控制系統(tǒng)，它可以有效預(yù)測成本和決策；建立一個信息管理系統(tǒng)實現(xiàn)成本控制和信息反饋過程。⑸建立監(jiān)督體系進(jìn)行調(diào)查及設(shè)計，改進(jìn)好成本控制。實施有效的監(jiān)督房地產(chǎn)項目研究、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、監(jiān)督，完善監(jiān)理建設(shè)。⑵改革現(xiàn)行的施工程序使施工更合理，簡化行政審批過程和加強(qiáng)審批制度。主要缺乏原因包括：一個成本控制體系并不能管理與控制系統(tǒng)的成本，這使得它難以識別失控的成本，缺乏主要的成本控制和約束機(jī)制；項目經(jīng)理總是專注產(chǎn)品質(zhì)量和施工工期，但不是成本控制，缺乏控制方法的系統(tǒng)使得支出更多是不規(guī)范的，無集成管理費用標(biāo)準(zhǔn)都是有效的。一個融資渠道風(fēng)險和費用的增加，可能導(dǎo)致累積的在銀行貸款余額增加，并增加建設(shè)項目在以后的操作壓力。因此，向銀行貸款大比例的建設(shè)資金。雖然融資的方式很少，并且有些是不成熟的。然后，工程成本有一定規(guī)模的上升。房地產(chǎn)開發(fā)商對不恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計，有變更管理方法。一些房地產(chǎn)開發(fā)商忽視合同管理，他們沒有嚴(yán)格遵守寫在合同上的條款。因此，有時設(shè)計可能是不完善的，建設(shè)項目并不嚴(yán)格符合建設(shè)的基本步驟，可行性研究變成無用的論文。所有這些工作都應(yīng)該由建設(shè)公司安排，由設(shè)計公司編制預(yù)算是不現(xiàn)實的。在施工圖設(shè)計階段，按照設(shè)計編制工程預(yù)算。在設(shè)計階段，調(diào)查是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。此外，可行性研究沒有去進(jìn)行必要的調(diào)查，一些潛在的地質(zhì)災(zāi)害不會被確定，從而導(dǎo)致了成本的上升。進(jìn)行投資估算的開始，即在可行性研究。一些建筑公司強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)質(zhì)量的控制和周期，但未能控制成本。延遲支付項目金額, 是很嚴(yán)重的，尤其是工人的工資。在招標(biāo)中，有的施工單位表現(xiàn)出非法操作，使投標(biāo)無法控制工程造價。2 在房地產(chǎn)建設(shè)的成本控制和管理問題目前，在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制和管理上存在嚴(yán)重的問題。管理成本通常超過預(yù)算，這也是他最大的部分，難以控制在房地產(chǎn)方面建設(shè)的費用。第四部分是其他成本，占總成本的比重超過15%，很難控制這部分費用。第三部分是設(shè)備和機(jī)器的費用，占總成本的1%。它主要指的是成本建設(shè)用地、綠化、土地、裝備設(shè)施和物業(yè)管理。一個完整的成本控制的意義是整個房地產(chǎn)建設(shè)項目實現(xiàn)更好的成本控制和管理房地產(chǎn)市場的建設(shè)。因此，對成本控制和管理的水平有更多要求。在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，成本控制和定期對房地產(chǎn)管理建設(shè)變成了焦點。今天，房地產(chǎn)施工方承擔(dān)更多的工作。此外，本文提出了措施為代價控制對房地產(chǎn)管理和建設(shè)，并希望在這個問題上提供有益的見解。附錄一房地產(chǎn)成本控制和管理摘 要本文以成本控制和管理的房地產(chǎn)項目為研究對象，分析和研究相關(guān)事宜?？傊?，在論文的寫作過程中，我收獲了很多，即為大學(xué)劃上了一個完美的句號，也為將來的人生之路做了一個很好的鋪墊。并且由原先被動的接受知識轉(zhuǎn)換為主動的尋求知識，這可以說是學(xué)習(xí)方法上一個很大的突破。另外，要感謝在大學(xué)期間所有傳授我知識的老師們，是你們的悉心教導(dǎo)使我有了良好的專業(yè)課基礎(chǔ)，這也是論文得以完成的基礎(chǔ)。本論文從選題到完成，每一步都是在欒老師的指導(dǎo)下完成的，傾注了欒老師大量的心血。時光匆匆流逝，兩年的努力與付出，隨著論文的完成，終于讓我在大學(xué)生活的最后幾個月里劃下了完美的句點。所以，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，搞好開發(fā)項目的成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)是至關(guān)重要的。成本控制是一個整體而系統(tǒng)的課題，房地產(chǎn)成本控制需要企業(yè)各級管理者在開發(fā)過程中通力合作。采用房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)成本責(zé)任書的方法，落實房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本，充分的調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)全體員工參與企業(yè)目標(biāo)成本管理的積極性。第六章 結(jié)論 目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理比較粗放，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系， 完善的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系包括長期成本管理和短期成本管理：長期成本管理，即戰(zhàn)略成本管理，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力；短期成本管理，以目標(biāo)成本管理方法為主，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化?？傊?，通過“保利香檳花園”項目成本控制的實踐得出，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，如果不重視成本的控制，項目將無效益可言。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，不能一味的強(qiáng)調(diào)成本控制，而忽略了項目其他目標(biāo)的實現(xiàn)，必須明確成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價值，因此在項目實施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制等同步進(jìn)行，才能有效的降低項目的成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目以經(jīng)濟(jì)效益為目的，開發(fā)成本是衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)，也是房地產(chǎn)售房價格中的重要因素，其變動必然將導(dǎo)致租售價格的變動。對材料和設(shè)備的質(zhì)量，要經(jīng)過專業(yè)檢驗人員進(jìn)行檢驗，出具檢驗報告并負(fù)相關(guān)責(zé)任，對材料采購和設(shè)備選用過程中出現(xiàn)的貪腐現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要立即從嚴(yán)處理，保證材料、設(shè)備的價格和質(zhì)量。④嚴(yán)把材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格。針對施工階段的合同管理，主要要明確合同內(nèi)容和范圍，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)格審查。③嚴(yán)格控制合同變更。②確定成本控制的對象。對參與此項目的每個部門甚至每一名工作人員，強(qiáng)化成本意識，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)和溝通。第二，在整個建設(shè)過程中能使項目管理人員一直清楚合同實施情況對合同實施現(xiàn)狀、趨向和結(jié)果有總體的了解，這是非常重要的。合同實施過程中往往會與原定的計劃目標(biāo)發(fā)生偏差，合同跟蹤的目的就是不斷地找出偏離，并不斷地調(diào)整合同實施內(nèi)容，使之與原定目標(biāo)盡可能保持一致，這是合同控制的主要手段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)的合同審查、會簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，合理維護(hù)企業(yè)的利益，具體管理措施有如下兩點:①實施合同監(jiān)督制度 合同內(nèi)容是通過具體的合同實施工作完成的，合同監(jiān)督制度可以保證合同實施過程按照合同內(nèi)容要求進(jìn)行。業(yè)主方要對“合理低價”做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價的違法競標(biāo)。避免選擇了施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽度低的施工單位。建設(shè)工程在設(shè)計階段完成之后，施工開始之前進(jìn)行工程招投標(biāo)。通過招投標(biāo)可以選擇合理報價、技術(shù)力量強(qiáng)、施工方案先進(jìn)、工期短的施工企業(yè)，為工程工期、質(zhì)量和成本控制打下良好的基礎(chǔ)。積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制，在承發(fā)包上實行招投標(biāo)，是實現(xiàn)成本控制工作的重點。在設(shè)計出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的管理審核工作，以保證提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計的缺陷或不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證工程質(zhì)量的前提下，進(jìn)行合理的節(jié)約控制。同時，各班組在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制設(shè)計中不合理的設(shè)計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)選擇合理的設(shè)計方案。其措施主要是以下幾個方面:①加強(qiáng)設(shè)計階段的經(jīng)濟(jì)論證設(shè)計階段是項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定著整個建設(shè)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)方案、建筑方案。設(shè)計水平的高低及設(shè)計質(zhì)量的好壞，不僅影響到施工階段的投資，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益。 因此，對項目投資估算的精確度進(jìn)行控制是投資決策階段的重點，采用合理的估算方法，從而確保項目投資決策的可靠性。決策的好壞對整個項目的成本控制有直接影響。保利地產(chǎn)遼寧（營口）公司在開發(fā)保利香檳花園住宅小區(qū)項目時，經(jīng)過組織認(rèn)真挑選和考核，以該項目經(jīng)理為中心，分五個層次成立了項目成本控制組織機(jī)構(gòu)，詳圖如下: 項目經(jīng)理成本控制小組紀(jì)檢部核算部采購部財務(wù)部工程部設(shè)計部市場部人員A人員B人員A人員B人員A人員B人員A人員B人員A人員B 圖51 項目成本控制組織機(jī)構(gòu)根據(jù)以上分析和評價結(jié)果，發(fā)現(xiàn)營口市保利香檳花園住宅小區(qū)開發(fā)項目成本管理需要從以下幾個方面進(jìn)行改進(jìn)：⑴投資決策階段成本控制決策階段發(fā)生的費用主要有機(jī)會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制是相輔相成的系統(tǒng)工程，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制工作，才能增加開發(fā)商的市場競爭力和提高開發(fā)商的利潤空間，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中有長遠(yuǎn)的立足之地。⑵選擇優(yōu)秀的租售代理公司。⑴控制銷售階段成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃，深入理解項目內(nèi)涵，使廣告表現(xiàn)等更好的與項目定位銜接，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目規(guī)模、檔次以及所在地的社會、經(jīng)濟(jì)、人文等因素，深入研究廣告費用投放的內(nèi)容、時間、投入量等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費用的支出，銷售費用支出的主要部分包括房地產(chǎn)銷售廣告推廣、活動推廣、銷售現(xiàn)場及樣板房裝修支出等費用。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果[10]。⑸正確應(yīng)對工程索賠。針對施工階段的合同管理，主要是要明確合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，作到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。⑷加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制合同變更。因此，必須加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理。有些開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理機(jī)構(gòu)駐工地代表，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉不了解，不應(yīng)簽證的盲目簽證或簽證不及時辦理，馬馬虎虎隨意簽證，甚至簽證過程中搞不正之風(fēng)等等。⑶加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。因此，必須始終對工程費用計劃進(jìn)行跟蹤檢查和控制[9]。⑵加強(qiáng)工程費用計劃的控制。這個階段一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個方面進(jìn)行成本控制:⑴認(rèn)真執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律和企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理的各項規(guī)定。審查標(biāo)底價格的目的在于檢查標(biāo)底價格的編制是否真實、準(zhǔn)確，從而達(dá)到控制項目投資的、降低工程成本的效果。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在招投標(biāo)過程中的投資和成本控制主要體現(xiàn)在標(biāo)底的審查工作中。對招標(biāo)文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以便于日后的造價控制。⑵做好招標(biāo)文件的編制工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過程中所采取的各種控制成本的措施和降低成本的措施有:⑴選擇合適的施工單位。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)投標(biāo)則是指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請若干單位進(jìn)行報價競爭，由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。