【正文】 ? 通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商成本信息庫(kù)的建立和營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營(yíng)銷(xiāo)成本。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 5）營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制要點(diǎn)? 結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)892）質(zhì)保金預(yù)留比例 按建設(shè)工程結(jié)算管理辦法，質(zhì)保金按工程價(jià)款結(jié)算總額 5%左右的比例預(yù)留。 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)88（ 4）工程質(zhì)量保修金的控制 1）質(zhì)保金的含義 建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程價(jià)款中預(yù)留，用于保障承包人在缺陷責(zé)任期（即質(zhì)量保修期）內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。? 竣工結(jié)算是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而竣工決算屬于工作總結(jié)。其區(qū)別有：? 竣工結(jié)算 是施工單位 向業(yè)主進(jìn)行最終結(jié)算工程款的經(jīng)濟(jì)文件?？⒐Q算反映的是工程項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用的全過(guò)程的全部實(shí)際支出費(fèi)用，是項(xiàng)目建設(shè)成果、財(cái)務(wù)狀況、實(shí)際造價(jià)和投資效果的總結(jié)性文件。 2）分階段結(jié)算 對(duì)于工程規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)（跨年度）的單項(xiàng)工程或單位工程，可以根據(jù)工程形象進(jìn)度，劃分為不同階段支付進(jìn)度款。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)85（ 2）工程進(jìn)度款的結(jié)算方式 1）按月結(jié)算 這種結(jié)算是按月支付工程進(jìn)度款，竣工后清算的辦法。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)竣工結(jié)算階段工程成本控制要點(diǎn)：84（ 1） 預(yù)付備料款結(jié)算 根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的 10%，不高于合同金額的 30%。? 按圖紙核實(shí)工程量。? 落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證。工程價(jià)款結(jié)算控制? 采取什么方式支付價(jià)款？? 款項(xiàng)如何計(jì)算？? 支付節(jié)奏? 預(yù)付備料款扣回比例如何控制？4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)83? 核對(duì)合同條款。 4）反索賠。 2）完善合同內(nèi)容及合同管理。? 索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。? 第四步： 按各分部分項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。? 第二步 ： 采購(gòu)招標(biāo)部門(mén)與營(yíng)銷(xiāo)策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。 784 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)三談選材用料三談選材用料? 第一步： 營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或樓盤(pán)所在地同檔次樓盤(pán)。774 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)? 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。? 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。? 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒(méi)有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險(xiǎn)。B、工程清單說(shuō)明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。? 影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的原因：? 第一種：合同出現(xiàn)漏洞? 第二種：設(shè)計(jì)變更7475施工階段工程成本控制技巧? 建立工程變更簽署流程制度；? 建立工程變更限額審查制度；? 材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度；? 甲供材料，建立采購(gòu)管理制度；? 加強(qiáng)工程計(jì)量管理；? 充分市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)詢價(jià)；? 嚴(yán)格按合同辦事。第三種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷、營(yíng)銷(xiāo)變化等。的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)喪失，必然帶來(lái)成本的增加。工的浪費(fèi)。現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施第一種：倒退的設(shè)計(jì)變更。經(jīng)驗(yàn)之談：我們只擔(dān)心以下幾種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。色變。但我們沒(méi)有必要談變更。 694 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 4） 工程施工階段成本控制要點(diǎn)? 工程進(jìn)度款管理 – 根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程? 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 – 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。? 在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸68采招階段成本控制的難點(diǎn)采招階段成本控制的難點(diǎn)? 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸66““ 低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) ”” 的優(yōu)缺點(diǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：? 有利于施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開(kāi)始就報(bào)實(shí)價(jià)，有利于我們得到相對(duì)準(zhǔn)確的工程成本信息 ；? 有利于提高工程招標(biāo)的透明度，有利于增強(qiáng)施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹(shù)立威信 ；? 有利于簡(jiǎn)化我們的內(nèi)部管理 ；? 工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔明了，有利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理 ；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：? 發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報(bào)價(jià)不合理，不利于糾正 ；? 合同中某些條款（如付款條件）可以作為合同談判的交換條件，會(huì)影響 “ 低價(jià)中標(biāo) ” 的具體操作 。? 需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì) 社會(huì)社會(huì)工程成本資源工程成本資源 把握度還是不夠。 ? 充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素（主要是材料）；? 合同簽訂前，再談判；4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)? 工程招標(biāo)， 低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。 614 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的重點(diǎn)三個(gè)總說(shuō)明? 建筑? 結(jié)構(gòu)? 設(shè)備豎向控制基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計(jì)含鋼量控制機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)控制室外環(huán)境景觀62（ 3） 采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理 采招管理采招管理工程管理工程管理成本管理履約跟蹤履約跟蹤變更簽證變更簽證材設(shè)控制材設(shè)控制變更管理變更管理材設(shè)選型材設(shè)選型 限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)合同管理合同管理集中采購(gòu)集中采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn) 63招標(biāo)的意義：招標(biāo)的意義： 優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本招標(biāo)的主要階段招標(biāo)的主要階段 ： 招標(biāo)準(zhǔn)備階段、發(fā)標(biāo)階段、投標(biāo)階段、 評(píng)定標(biāo)階段、 授標(biāo)與簽約階段、后續(xù)工作招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 供應(yīng)商管理 招標(biāo)文件與合同文件：招標(biāo)范圍及界面、 工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 材料設(shè)備管理 招標(biāo)流程管理 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸6465招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容? 承包方式的選擇? 合同類(lèi)型的選擇；? 計(jì)價(jià)方式