【正文】 。 發(fā)展管理部 負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。604 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)? 設(shè)計(jì)采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性?xún)r(jià)比；? 通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：? 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破甲方編制的《建造成本預(yù)算》；? 通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：? 通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：通過(guò)會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。? 選擇合理的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以商務(wù)標(biāo)（即投標(biāo)報(bào)價(jià)）為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)。? 工程招標(biāo)， 定標(biāo)后繼續(xù)砍價(jià)，低中求低定標(biāo)后繼續(xù)砍價(jià)，低中求低 。? 幾個(gè)提醒：幾個(gè)提醒： A、我們有沒(méi)有精力去侃價(jià)？有沒(méi)有考慮到對(duì)營(yíng)銷(xiāo)、對(duì)發(fā)展計(jì)劃的影、我們有沒(méi)有精力去侃價(jià)？有沒(méi)有考慮到對(duì)營(yíng)銷(xiāo)、對(duì)發(fā)展計(jì)劃的影響？響？ B、我們有沒(méi)有能力去侃價(jià)？、我們有沒(méi)有能力去侃價(jià)？ C、高高舉起的大刀，我們到底砍到了誰(shuí)？、高高舉起的大刀，我們到底砍到了誰(shuí)？? 地產(chǎn)名言地產(chǎn)名言 ：向施工單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤(pán)的品質(zhì)。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸67開(kāi)標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的開(kāi)標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的 優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：? 招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補(bǔ) ；? 發(fā)現(xiàn)價(jià)格不合理，可以在后續(xù)工作中完善 ；? 在某一個(gè)項(xiàng)目的某些分部工程上可能可以砍到一個(gè)低價(jià) ；? 缺點(diǎn)：? 承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開(kāi)始就報(bào)出實(shí)價(jià)；? 工程招標(biāo)的透明度無(wú)法保證 ；? 工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長(zhǎng)，不確定的因素多，定標(biāo)的時(shí)間比較長(zhǎng)，這對(duì)于大規(guī)模開(kāi)發(fā)是很不利的 ；? 工程招標(biāo)過(guò)程復(fù)雜，或在一些合同細(xì)節(jié)上糾纏不清。源的把握。? 社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。 ? 工程結(jié)算管理 704 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評(píng)估、篩選程序化工程目標(biāo)成本肢解套路化招標(biāo)管理程序化與工程量清單招標(biāo)合同管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化甲供材料管理程序化工程成本數(shù)據(jù)管理信息化設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理系統(tǒng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化與限額設(shè)計(jì)選材用料程序化充分了解社會(huì)工程資源（施工單位、供應(yīng)商、施工單位成本數(shù)據(jù)、材料價(jià)格等）施工階段成本管理施工階段成本管理 10大關(guān)鍵環(huán)節(jié)大關(guān)鍵環(huán)節(jié)714 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)一談設(shè)計(jì)變更一談設(shè)計(jì)變更? 面對(duì)現(xiàn)實(shí)：無(wú)法解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的面對(duì)現(xiàn)實(shí)：無(wú)法解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的 ““ 三邊工程三邊工程 ”” 性質(zhì)，就無(wú)法避免設(shè)計(jì)性質(zhì)，就無(wú)法避免設(shè)計(jì)變更。但我們沒(méi)有必要談 ““ 虎虎 ”” 色變。? 經(jīng)驗(yàn)之談：我們只擔(dān)心以下幾種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。? 第一種：倒退的設(shè)計(jì)變更?，F(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi)。? 第二種：設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒(méi)有約定（如：主第二種：設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒(méi)有約定（如：主材變了、施工工藝變了等），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，成本材變了、施工工藝變了等），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，成本管理管理 ““ 貨比三家貨比三家 ”” 的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)喪失，必然帶來(lái)成本的增加。? 第三種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷、營(yíng)銷(xiāo)變化等。724 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)73設(shè)計(jì)變更的控制 1）不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 2）不影響建設(shè)工期 3）不擴(kuò)大范圍 4）建立工程變更的相關(guān)制度 5）要有嚴(yán)格的程序4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)二談現(xiàn)場(chǎng)簽證二談現(xiàn)場(chǎng)簽證? 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)二談現(xiàn)場(chǎng)簽證二談現(xiàn)場(chǎng)簽證目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問(wèn)題：目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問(wèn)題：A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。C、付款條件與形象進(jìn)度或節(jié)點(diǎn)工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。76如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)? 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。? 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。分析客戶(hù)敏感點(diǎn)（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。? 第三步： 根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 7980工程索賠的概念? 工程索賠通常是指在工程履行過(guò)程中，合同當(dāng)事人 一方非自身因素 或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時(shí)，通過(guò)一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊蟆? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)81 1）具有瞻前意識(shí)，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)工程索賠的控制82（ 5）竣工結(jié)算階段工程成本控制 竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個(gè)主體最終成交的交易價(jià)格。? 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。? 核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證、定額（或單位估價(jià)表）、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。? 按合同約定核實(shí)單價(jià)。對(duì)重大工程項(xiàng)目，按年度工程計(jì)劃逐年預(yù)付。具體結(jié)算時(shí)間通過(guò)合同約定。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)86（ 3）竣工決算 竣工決算是由 開(kāi)發(fā)商 編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分。4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)87（ 3）竣工結(jié)算與竣工決算的關(guān)系 竣工決算是以工程竣工結(jié)算為基礎(chǔ)編制的，是在整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目個(gè)單項(xiàng)工程竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開(kāi)始到工程全部竣工有關(guān)基本建設(shè)的其它工程費(fèi)用支出而構(gòu)成竣工決算的主題。而竣工決算是業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定編制的建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況的總結(jié)性文件。? 竣工結(jié)算編制單位是施工單位；而竣工決算編制單位是業(yè)主。? 缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、以及承包合同的約定。3）保修范圍 建筑工程的保修范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、電氣管線(xiàn)，上下水管的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性；? 完善營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。 904 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)5 成本的金科玉律70%~90%的成本由設(shè)計(jì)階段確定，成本控制的重心應(yīng)盡量前移 采購(gòu)成本的控制與所能夠掌握的資源密切相關(guān)維持現(xiàn)有客戶(hù)的成本遠(yuǎn)小于開(kāi)發(fā)新客戶(hù)的成本915 總結(jié)總總 結(jié)結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理將成為企業(yè)未來(lái)的生命線(xiàn)將成為企業(yè)未來(lái)的生命線(xiàn)92謝謝 謝！謝！93演講完畢，謝謝觀看！