【正文】 動分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對內(nèi)部管理決策服務(wù)的。它基本上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。 （1）依據(jù)的會計(jì)規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會計(jì)規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進(jìn)行成本匯集，按標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析。 （2）分析的用途不同 成本核算是為政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行財務(wù)核查、審計(jì)和征稅服務(wù)、為企業(yè)財務(wù)決算服務(wù)的。在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)營方案決策時，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時，以及在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動過程中進(jìn)行控制與管理時，提供重要的分析資料。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。 總之，成本分析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標(biāo)，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲，毫無規(guī)則可言。 七、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的作用 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算不僅是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用，而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要作用如下： 1．是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù) 通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算可以作為開發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價格的主要依據(jù)。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項(xiàng)目，要通過招標(biāo)投標(biāo)來進(jìn)行。 4．是設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較的依據(jù) 要衡量設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算。開發(fā)預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計(jì)和開發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)（如單位建筑面積造價等）進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，及時分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營開發(fā)工程項(xiàng)目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算工作。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。 前期階段在整個開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。一要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價目標(biāo)，定價目標(biāo)是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。 其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報率至關(guān)重要。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎勵費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會減少。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。精明的開發(fā)商除了會委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。 建設(shè)階段前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。同時派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。 另一個重要工作就是融資。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。只要所開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。在室外工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。 總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項(xiàng)目的始終——從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。 實(shí)例： 129畝地，地價為10萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用如下： （一）、土地費(fèi)用： 征地管理費(fèi)：129畝10萬元/畝3%= （二）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 委托拆遷費(fèi)：241戶450元/戶= 拆遷管理費(fèi)：241戶8元/M290M2/戶= 搬家補(bǔ)助：241戶600元/戶= 臨時安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 無證房補(bǔ)助費(fèi)：1500M2500元/M2=75萬元 搬遷獎勵費(fèi)：241戶5000元/戶= 舊房評估費(fèi)：241戶6萬元/戶1%= 小計(jì)： （三）、前期手續(xù)費(fèi)： 綜合開發(fā)費(fèi)：120元/M2=1236萬元 開發(fā)管理費(fèi)：1236萬元%= 人防費(fèi)：13= 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)：21元/M2= 白蟻防治費(fèi)：2= 水土保持：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 散裝水泥：= 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)：83042%= 1勞?；穑?304%= 1規(guī)劃管理費(fèi)：1消防設(shè)施：1招投標(biāo)管理費(fèi)：8304(1%0+%0)= 1建設(shè)工程合同簽證費(fèi)：8304%0= 1墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)：10元/M2=103萬元 小計(jì)： （四）、勘察設(shè)計(jì)及前期工程： 規(guī)劃建設(shè)費(fèi)：8304%= 可行性研究：13000%=13萬元 勘察測繪：8304%= 設(shè)計(jì)費(fèi)：8304%= 三通一平工程：30萬元 小計(jì)： （五）、房屋開發(fā)費(fèi)： 建安工程費(fèi)： ①住宅：800元/M2=7984萬元 ②網(wǎng)點(diǎn)公建：4000M2800元/M2=320萬元 小計(jì)：8304萬元 室外配套： ①電力工程： a、高壓輸電：長500米，約10萬元。計(jì)：35萬元 c、低壓線工程：長500米，約5萬元 小計(jì)：50萬元 ②煤制氣： 工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元 ③綠化工程：60萬元 ④污水工程：1000米150元/米=15萬元 ⑤雨水工程：1000米150元/米=15萬元 ⑥道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元 ⑦自來水工程： a、增容費(fèi)：24棟2萬元/棟=48萬元 b、接頭費(fèi)：10萬元 c、工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元 小計(jì)：88萬元 室外配套計(jì)：363萬元 房屋開發(fā)合計(jì)：8667萬元 直接開發(fā)費(fèi)合計(jì)： 二）開發(fā)間接費(fèi) （一）、管理費(fèi)：1%= （二）、銷售費(fèi)用：1%= （三）、財務(wù)費(fèi)用： 貸款1500萬元，利息150萬元。 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場價位2500元/平方米計(jì)總銷售額： 749902500=。16