【正文】 、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，這些成本是可以按受益對象分?jǐn)偟椒课莸摹? ? 重點(diǎn)說一下停車場也就是 車庫 的成本核算處理： ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。 ? 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，單獨(dú)核算成本，建成后用于出租經(jīng)營的，不允許在住宅間分?jǐn)偝杀尽? ? 開發(fā)間接費(fèi) ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 此處加一句：如果 最終需拆除的售樓處 是與主體工程是在一起的，那么費(fèi)用可以記到間接開發(fā)費(fèi)，如果售樓處是單獨(dú)獨(dú)立于主體工程之外的，那么費(fèi)用記到銷售費(fèi)用。 ? (3) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 ? (5) 其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。 四 開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用 ? 指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? (2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。 ? (4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。包括： ? (1) 行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。 ? (2) 工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。 ? (4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅 (金、費(fèi) )、印花稅等。 ? (6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。 ? (8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等 ? (9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 ? 財務(wù)費(fèi)用 ? 指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 五 開發(fā)產(chǎn)品 ? 核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。一般分配方法為占地面積法，如果存在交叉占地情況，可按建筑面積法進(jìn)行分配，但一般用建筑面積法分配土地成本，需稅務(wù)局同意。簡單說就是先按小區(qū)分配占地面積，然后小區(qū)內(nèi)再按住宅、道路、廣場等占地面積進(jìn)行分配，最后再將道路、廣場分配的土地成本按房屋的占地面積分配計(jì)入房屋成本。 ? 方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。 ? 前期工程費(fèi) ? 能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成本 — 自用土地 — 前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積 (包括在建及未建面積 )分配計(jì)入各成本核算對象的成本項(xiàng)目。 ? 建筑安裝工程費(fèi) ? 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報表”、“工程量清單”所確定的工程價款，成本部核實(shí)簽字，直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目： ? (1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： ? ▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? (2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè) (有前有后、穿插進(jìn)行 )的情況下： ? ▲ 應(yīng)先通過“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對象的成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 68 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中，按業(yè)態(tài)進(jìn)行輔助核算。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于 年度終了 時一次進(jìn)行調(diào)整。如果項(xiàng)目是分期滾動開發(fā)，我建議分配間接開發(fā)費(fèi)用的時候，按各期的 直接投資額 進(jìn)行分配，就是每個月或每個季度的各核算對象實(shí)際投資額進(jìn)行分配，這樣就是有先期開發(fā)的多分配間接費(fèi)用，到后面各期，已經(jīng)完成的項(xiàng)目，不再有投資額就不再分配間接開發(fā)費(fèi)用。 ? 611 如果有周轉(zhuǎn)房，臨時性周轉(zhuǎn)房一般是按使用次數(shù)進(jìn)行攤銷，對非臨時性的簡易周轉(zhuǎn)房一般是按使用期限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，每月攤銷費(fèi)用記入間接開發(fā)費(fèi)用，設(shè)臵 2級明細(xì)科目 周轉(zhuǎn)房攤銷進(jìn)行核算。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)臵二級科目進(jìn)行核算。 ? （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分前提下，其發(fā)票不足金額可預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 ? 公共配套設(shè)施預(yù)提計(jì)算方法： ? 某成本核算對象應(yīng)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) =該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費(fèi)成本（或計(jì)劃成本） *配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 ? 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 =該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） /應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本 (或計(jì)劃成本 ) ? 或者：某 成本核算對象 應(yīng)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) =該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施費(fèi)成本（或計(jì)劃成本） *某 成本核算對象 建筑面積 /應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施的整體項(xiàng)目建筑面積 ? 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。 ? （建設(shè)場地），竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 ——土地”科目。 ? 開發(fā)完成的房屋（安臵房除外），竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋”科目。開發(fā)產(chǎn)品 房屋，應(yīng)設(shè) 2級明細(xì)科（按業(yè)態(tài)）目進(jìn)行核算（比如住宅、車庫、商業(yè)等）。 八 開發(fā)產(chǎn)品成本的分配 ? 開發(fā)產(chǎn)品成本的分配原則： ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 ? 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法 ? （一）占地面積法 ? （二）建筑面積法 （包括在建面積和規(guī)劃面積） ? （三）直接成本法 ? （四）預(yù)算造價法 ? 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本分配方法的特殊規(guī)定 ? ①、土地成本，一般按 占地面積法 進(jìn)行分配。 注 : 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ③、借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 ? ⑤、其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 演講完畢，謝謝觀看！