【正文】 對(duì)象 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”。 ? (10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)及其他管理費(fèi)等。 ? (5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。 ? 在此處加一句：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為 自用 的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 ? (3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi) )、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型 (沙盤 )制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi) 、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi) (或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等 。包括： ? (1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。 ? (4) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括： ? (1) 現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。建成后用于出租經(jīng)營的，不允許在住宅間分?jǐn)偝杀尽? ? 作為獨(dú)立成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施成本”又可以分為分?jǐn)偟椒课蓍_發(fā)成本與不分?jǐn)偟椒课蓍_發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況： ? 大家先看下面的結(jié)構(gòu)圖，再來看下面的文字表述 配 套 設(shè) 施公 共 配 套 設(shè) 施 房 屋 開 發(fā) 成 本 的 ：配 套 設(shè) 施 費(fèi) 成 本 核 算 對(duì) 象 成 本 核 算 科 目開 發(fā) 商取 得 產(chǎn)權(quán) 不 確 定產(chǎn) 權(quán) 歸屬 無 償 贈(zèng) 與地 方 政府 、 公 用事 業(yè) 單 位以 外 的 單位 的 住 宅 分 攤 成 本 住 宅 不 分 攤 成 本 同 步 建 設(shè) ， 僅 為 一核 算 對(duì) 象 服 務(wù) 成 本 較 小 同 時(shí) 為幾 個(gè) 項(xiàng)目 服 務(wù) 成 本 金額 較 大 與 房 屋未 同 步開 發(fā) 無 產(chǎn)權(quán) ， 但是 用 于經(jīng) 營 ，取 得 收益 并 列 條 件? (1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房 (建筑成本 )、變電所 (建筑成本 )、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀 (建筑小品 )、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。 ? (5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 ? ⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 ? ④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 ? ③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 ? 建筑安裝工程費(fèi) ? 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) )，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 ? 此處解釋一下：三通一平（水通、電通、路通和場地平整）是施工臨時(shí)設(shè)施建設(shè)，其用材、施工、維護(hù)上具有臨時(shí)性。 ? (9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。 ? (5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。 ? (2) 供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購臵費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。 ? (6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。 ? (3) 勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。主要包括以下內(nèi)容： ? (1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 ? (3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。 ? 但是在項(xiàng)目上建一個(gè)公交車站，這樣受益對(duì)象也為全部核算對(duì)象，這個(gè)費(fèi)用就不記入到自用土地，因?yàn)檐囌緦儆谂涮自O(shè)施，配套設(shè)施如果有單獨(dú)的預(yù)算圖紙，或者有單獨(dú)的施工預(yù)算造價(jià)，那么，這個(gè)配套設(shè)施就所謂單獨(dú)的成本核算對(duì)象，所以，這個(gè)車站就作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，而不是記入到自用土地的成本核算項(xiàng)目中。 ? ? ? ? ? ? ? 二、成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目（會(huì)計(jì)科目）設(shè)臵 ? 房屋開發(fā)成本核算對(duì)象應(yīng)設(shè)臵如下 6個(gè)科目： ? ）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? ）前期工程費(fèi) ? ）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? ）建筑安裝費(fèi) ? ）配套設(shè)施費(fèi) ? ）開發(fā)間接費(fèi)用 ? 土地開發(fā)成本核算對(duì)象應(yīng)設(shè)臵如下 4個(gè)科目： ? ）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? ）前期工程費(fèi) ? ）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? ）開發(fā)間接費(fèi)用 ? 注意土地開發(fā)成本這個(gè)核算對(duì)象里，使用的是 4個(gè)成本歸集項(xiàng)目，即 4個(gè)成本會(huì)計(jì)科目，沒有建安成本和配套設(shè)施費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。 ? 。 ? 。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。 ? 獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或者施工圖預(yù)算就是這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目有單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，獨(dú)立于其他開發(fā)產(chǎn)品，比如計(jì)劃建造的幼兒園、體育館等，有單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，層高、外觀等都有獨(dú)立的設(shè)計(jì)要求，或者，沒有單獨(dú)的圖紙，但是有單獨(dú)的預(yù)算造價(jià)，比如幼兒園預(yù)算造價(jià) 500萬，體育館預(yù)算造價(jià)1000萬等，這種情況下，幼兒園和體育館都應(yīng)該作為一個(gè)單獨(dú)的成本核算對(duì)象，單獨(dú)歸集成本，結(jié)算后，視經(jīng)營與否確定是否攤?cè)胱≌确课蓍_發(fā)成本。（也就是我們通常說的按業(yè)態(tài)劃分） ? ▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 ? (2) 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 ? 第七步：正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供 )，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 ? 第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。(最好同時(shí)具備可比性，即本項(xiàng)目橫向可比，公司項(xiàng)目前后縱向可比，以利于成本控制和成本考核 ) ? 第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)臵有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。這點(diǎn)簡單講就是，誰受益誰分?jǐn)?，受益多的多分?jǐn)?，受益少得少分?jǐn)?，確定成本分?jǐn)偦鶖?shù)，房地產(chǎn)行業(yè)，一般按 占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、