房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制-全文預(yù)覽
【正文】 是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)； ▲ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。 經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用 =總成本 50%年貸款利率 2 企業(yè)管理費(fèi)用 根據(jù)公司和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，一般為 1520元 /㎡ 行政事業(yè)收費(fèi) 公關(guān)后行情在 160元 /㎡左右。 建安造價(jià) 包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約 120150元 /㎡ 。 控制得好，小高層含電梯的建安成本在 1000～ 1050元 /㎡左右。 而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下 —— 曾經(jīng)算過(guò)一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處） 多層容積率在 ，而且樓間距絕對(duì)夠。 樓面地價(jià) = 地價(jià)（單位：萬(wàn)元 /畝）247。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制 第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制 第三部分 建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅 第四部分 前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談 講 義 提 綱 第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由以下九個(gè)方面構(gòu)成： 概論： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 土地成本 營(yíng)業(yè)稅金 建安造價(jià) 行政事業(yè)收費(fèi) 企業(yè)管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理 配套設(shè)施 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。簡(jiǎn)單的公式是 —— 土地成本 舉例： 地價(jià) 100萬(wàn) /畝，容積率 ，樓面地價(jià)為 500元 /㎡； 地價(jià) 60萬(wàn) /畝，容積率 ，樓面地價(jià) 300元 /㎡。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本 45元 /㎡左右， 18層以上（含 18層）須配兩部電梯，成本約增加 60元 /㎡。 1㎏ /㎡的成本約 5元（含人工費(fèi)） 暖氣成本約合 30元 /㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～ 50元 /㎡。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為 180元 /㎡。 成本約為 150～ 250元 /㎡。 目前一般洛陽(yáng)中檔住宅的樓面地價(jià)為＜ 600元 /㎡，低檔住宅的樓面地價(jià)為＜ 400元㎡ 建安成本控制 個(gè)人認(rèn)為，建安成本的控制要“過(guò)五關(guān)” —— 第五關(guān) 現(xiàn)場(chǎng)管理 第一關(guān) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 第四關(guān) 材料設(shè)備 采購(gòu) 第三關(guān)
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