【正文】 4）反索賠。? 索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。? 第二步 ： 采購(gòu)招標(biāo)部門與營(yíng)銷策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)部門一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。774 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)? 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。? 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。B、工程清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。第三種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷、營(yíng)銷變化等。工的浪費(fèi)。經(jīng)驗(yàn)之談：我們只擔(dān)心以下幾種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。但我們沒有必要談變更。? 在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸66““ 低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) ”” 的優(yōu)缺點(diǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：? 有利于施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報(bào)實(shí)價(jià)，有利于我們得到相對(duì)準(zhǔn)確的工程成本信息 ；? 有利于提高工程招標(biāo)的透明度，有利于增強(qiáng)施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信 ；? 有利于簡(jiǎn)化我們的內(nèi)部管理 ；? 工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔明了，有利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理 ；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：? 發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報(bào)價(jià)不合理，不利于糾正 ；? 合同中某些條款（如付款條件）可以作為合同談判的交換條件，會(huì)影響 “ 低價(jià)中標(biāo) ” 的具體操作 。 ? 充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素（主要是材料）；? 合同簽訂前，再談判；4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)? 工程招標(biāo)， 低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 51實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理總經(jīng)理成本部成本部配合部門配合部門主體部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo)《《責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法》》牽頭組織討論 形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 52某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表533 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理主要內(nèi)容（ 1） ——要素概括3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 54主要內(nèi)容（ 2） ——反饋指標(biāo)3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 55方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成 《 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 》 ，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成 《 合同控制清單 》 ，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成責(zé)任成本的分解方式責(zé)任成本的分解方式3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 56設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？ 招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？設(shè)計(jì)階段 責(zé)任成本管理招投標(biāo)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理 57責(zé)任分配合理嗎？這些問題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？A、無邊界責(zé)任：如（樣板房成本責(zé)任、甲供材成本責(zé)任等）B、各階段圖紙的成本責(zé)任C、合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理A、產(chǎn)品品質(zhì)下降了C、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了B、質(zhì)量問題出現(xiàn) 了責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題58責(zé)任成本控制要點(diǎn)責(zé)任成本控制要點(diǎn)594 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 1）項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn)? 建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系；? 項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本? 建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；? 制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；? 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。 – 責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門；– 責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；– 考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。責(zé)任控制要點(diǎn)216。責(zé)任成本管理要素 ： （ 1）責(zé)任范圍； （ 2）責(zé)任人 （ 3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本管理1 理念與方法212 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 22房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成? 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的 3035%左右）? 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的 23%左右）? 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的 5055%左右）? 營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的 58%左右）? 管理成本和財(cái)務(wù)成本? 工程成本、營(yíng)銷成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制的重點(diǎn)！ 23尤以工程成本為重 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性2410330510174455530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購(gòu)其他費(fèi)用 市場(chǎng)費(fèi)用銷售費(fèi)用基本利潤(rùn)環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素品牌因素建造成本%項(xiàng)目收益率%銷售成本9%土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利潤(rùn)剛性成本和利潤(rùn)資料來源：其他顧問公司報(bào)告未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成案例分析案例分析萬(wàn)科如是說： 我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)!! 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 25 成本有哪八大類？2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 26成本八大類2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 27 光明城市成本簡(jiǎn)介2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 28光明城市成本簡(jiǎn)介2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 29 成本科目基本組成二級(jí)科目 四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用合作款項(xiàng)紅線外市政設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 30成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部位裝修室內(nèi)裝修