房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的幾個重點階段-閱讀頁
2025-02-27 22:59本頁面
【正文】 積計算的單方造價，非別墅物業(yè)類型建安成本造價一般約在1,700元／ m2— 2,100元／m2左右（毛胚房），別墅類型普遍在 2,300元 /m2以上。 與設(shè)計環(huán)節(jié)無關(guān)，與項目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。 前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，另一個注 意點就是圍墻。以建筑物基底計算的樁基礎(chǔ)工程，其造價為 600－ 800元／ m2。 ：造價水平與樁的種類有關(guān)。 地下室 地下室工程的造價，一般是 2,200－ 3,000元／ m2。 地下室哪些部位在設(shè)計上做法上可以優(yōu)化呢？ 方柱比圓柱便宜。 2 天花不要抹灰，直接做涂料。 4 地下室的機電工程。 地面以上建筑 目前的水平，鋼筋 45－ 60kg/m2，砼 ／m2。 C30砼的價格約為 350元／ m3，每節(jié)約 ，也可以省 35元／ m2。 地面以上建筑 目前來講一般均價在 2,0003,000元 /樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要 1,500元 /樘。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是 350元／ m2；斷橋隔熱大約是 500元／ m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在 350400元 /m2左右。 地面以上建筑 一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是 1－ ；二是裝飾的檔次，就是用料。 中海地產(chǎn)限額設(shè)計的檔次標準是 3,500、 2,500、 1,500元/m2，此項的單方指標受層數(shù)的影響較大，但一般在 1020元 /m2，最高不超過 25元 /m2。以公共部位的面積來計，造價水平約為 980元／ m2。 目前的造價水平每戶是 1,000－ 1,500元不等，分攤到總建筑面積里去，相當(dāng)于 10元／ m2。 目前對于 100米高層住宅來說，住宅層電梯造價 50元／ m2是正常的。 配套工程 ：具備一些彈性的項目是變配電工程，以 KVA為指標，每一單位的成本是 2,000元／ KVA左右。 如何控制景觀工程的造價： a. 軟的多，硬的少； b. 普通的多，名貴的少； c. 控制水景。 策劃的內(nèi)容 ：包括但不限于： c.招標分判計劃 結(jié) 。 五 招標階段的工程成本管控 （ 1）合約策劃 策劃的內(nèi)容 ：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。 ：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。 ：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃 ：概括本策劃報告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。 五 招標階段的工程成本管控 （ 1）合約管理策劃 中海 《中海地產(chǎn)地區(qū)公司工程合約管理制度》要求的時間、內(nèi)容和程序編制、評審和審批。 中海材料 \合約管理 \海洋三期合約策劃報告（獨棟別墅部分） .doc 中海材料 \合約管理 \海洋三期項目策劃報告（獨棟別墅部分 ).doc 五 招標階段的工程成本管控 （ 2）承建商管理 中海 承建商資格分三個等級：候選承建商、試用承建商、合格承 建商。 J:\品牌庫和招標文件 \二〇一〇年合格供方品牌庫發(fā)布原稿 品牌庫和招標文件 \二〇一〇年合格供方品牌庫發(fā)布原稿 J:\品牌庫和招標文件 \合格供方品牌庫匯編 品牌庫和招標文件 \合格供方品牌庫匯編 五 招標階段的工程成本管控 （ 3）招標過程管理 分判工程招標工作計劃 分判工程合同金額預(yù)計超過 100萬元的，在招標工作開 始前，由合約管理部制定該項分判工程招標工作計劃。 五 招標階段的工程成本管控 （ 3）招標過程管理 投標單位名單要求 100萬元的，投標單位數(shù)量不得少于 4家。 ，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標單位數(shù)量的 50%； 五 招標階段的工程成本管控 （ 3）招標過程管理 評標、議標、定標 ；技術(shù)標由項目部負責(zé)評定；設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟性由設(shè)計管理部負責(zé)評定。合同金額超過 100萬的招標，不得實行“開標即定標”制，必須組織一次或多次議標后，方可定標。議標單位的選擇，應(yīng)以標價為順序，不得跨越標價順序人為地挑選投標單位安排議標。 ：定標會議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)負責(zé)人、項目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負責(zé)人、項目部負責(zé)人、會議秘書（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。 ，以投標單位數(shù)量計算，中標機率不得超過40%，且中標單位必須為有效最低標單位。 開標后應(yīng)進行深入、全面的標函分析，已經(jīng)具備定標條件的必須定標，確實不具備定標條件的應(yīng)進行清標，但清標次數(shù)不能超過 2次。 五 招標階段的工程成本管控 （ 3）招標過程管理 案例 中海材料 \合約管理 \中海紫御公館二期 總承包工程評標報告 .doc 中海材料 \合約管理 \中海紫御公館二期 8號樓評標分析表（附件 2附件 10） .xls 中海材料 \合約管理 \中海紫御公館鋁合金門窗上會報告 為什么要甲供物資？ 房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？ 如何控制甲供物資成本？ （ 4）甲供物資管理 一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢達到降低成本的目的； 為什么要甲供物資？ （ 4）甲供物資管理 二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計要求（如 各類裝飾性材料，石材、墻地磚等）。 五 招標階段的工程成本管控 （ 4）甲供物資管理 甲供物資的種類 （中海） ：鋼筋、砼、 外墻磚 、 電線電纜 、 UPVC排水 、 電工管材管件 。 ： 電梯 、 發(fā)電機組 、水泵、 閥門 、變頻柜、空調(diào)主機 、 空調(diào)末端 、 戶內(nèi)配電箱 、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。 ：電纜、風(fēng)機、水泵、消防報警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。 ：甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或報價中不得再計算損耗。 。 甲供物資的控制要點 。 ，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。 甲供物資的控制要點 ：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時間要求、卸貨的地點。 、接收：物資驗收重點是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點本批
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