房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的幾個(gè)重點(diǎn)階段(參考版)
2025-02-19 22:59本頁面
【正文】 The End 謝 謝！ 淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ：承建商須對其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 。 ，開展選板工作。 ，為平衡風(fēng)險(xiǎn)。 甲供物資的控制要點(diǎn) ，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。 甲供物資的控制要點(diǎn) ，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)才計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。 備注：其中紅色物資為集團(tuán)集中采購物資 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 4）甲供物資管理 甲供物資的種類 （萬達(dá)） ：電梯、柴油發(fā)電機(jī)組、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、冷卻塔、 LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。 、設(shè)備包括： 拋光磚 、 墻地磚 、石材、馬賽克、 木地板 、 潔具 、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、 爐 具、熱水器 、 抽油煙機(jī) 、 微波爐 、 消毒碗柜 、排氣扇、燈具、康體娛樂設(shè)施等。 三就是如果采用乙供 ，無法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施 工單位因無能力承受而重新討價(jià)還價(jià)，并影響工期。 開標(biāo)后禁止接受個(gè)別投標(biāo)單位的優(yōu)惠降價(jià)，進(jìn)行單獨(dú)議標(biāo)。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 萬達(dá) 萬達(dá)材料 \萬達(dá)成本管理制度 文字稿 .doc 必須嚴(yán)格按招標(biāo)文件的要求評、定標(biāo)，嚴(yán)禁在開標(biāo)后變更評標(biāo)辦法。定標(biāo)會(huì)議的討論意見由會(huì)議秘書做出書面記錄。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 3）招標(biāo)過程管理 評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo) ，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計(jì)評審?fù)ㄟ^后，其投標(biāo)總價(jià)方為有效。 ，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的 50%。 （或合約評審委員會(huì)及類似機(jī)構(gòu)）討論決定。主（總）包工程建筑面積超過 5萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過 1,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 6家；主（總）包工程建筑面積超過 10萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過 3,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 8家。 分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要，同時(shí)可根據(jù)各部門在本項(xiàng)分判工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個(gè)環(huán)節(jié)的工作時(shí)間。 中海材料 \合約管理 \地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）\01. 承建商名冊管理工作程序（定稿） 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 2）合格供方管理 萬達(dá) 商業(yè)地產(chǎn)公司各相關(guān)部室、酒店建設(shè)公司、下屬各項(xiàng)目公司組織一、二類標(biāo)的招標(biāo)工作時(shí)，必須從品牌庫中選取入圍單位。 地區(qū)公司不得在合約管理策劃報(bào)告?zhèn)浒盖斑M(jìn)行工程合約分判。 ： 應(yīng)提供項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 1）合約策劃 策劃的內(nèi)容 ： 根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。 ：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。 ：項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工時(shí)間、開盤時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等。 合約策劃 承建商管理 招標(biāo)過程管理 甲供物資管理 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 1）合約策劃 編制的時(shí)間 項(xiàng)目開工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作。 室外工程 目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑 面積 100－ 120元／ m2，以空地面積來計(jì)，整個(gè)室外工程的 造價(jià)水平是 400－ 500元／ m2。 成本較小，但浪費(fèi)嚴(yán)重！ 配套設(shè)施及配套工程 配套設(shè)施 ： 標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校約 1,600元／ m2全包，會(huì)所 3,500－ 4,000元／ m2全包（含建造與裝修）。 地面以上建筑 造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥裕饕憩F(xiàn)在功能上。 合計(jì)約為 200元／ m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。 地面以上建筑 裝飾 造價(jià)水平是 50－ 60元／ m2總建筑面積。 常規(guī)來講欄桿每延米造價(jià)約在 300450元 /米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為 3040元 /m2。 每平方米建筑面積的造價(jià)在 80－ 100元／ m2。 窗積比，約為 （北方一般在 ）。 此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為 2030元 /m2（僅廚衛(wèi)與屋面） 以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是 1,650－ 1,850元／ m2（不含戶內(nèi)裝飾）。目前鋼筋的施工單價(jià)約為 ／ kg，每節(jié)約 5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約 30元／ m2。 5 地下室機(jī)電工程 a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費(fèi)； b. 對于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無法控制； c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度； d. 合理選用各管材。 3 如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。 1 墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷?，只刷涂料? 影響地下室造價(jià)的因素： 目前的水平是鋼筋 140－ 200kg/m2，砼是 。樁的長度是影響造價(jià)的重要原因。 ：完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)。 基礎(chǔ)工程 以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是 80－ 120 元／ m2。場地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。 前期工程 價(jià)格水平：按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在 2050元／ m2。對于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價(jià)（以室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在 1,500元／m2以下；中檔應(yīng)控制在 700－ 800元／ m2。注意軟景與硬景的比例搭配。 直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，不可盲目地與其他樓盤攀比。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 安防功能和其他附加功能 安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噱頭功能。
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