【正文】 在未來的中國房地產建設中本文應該發(fā)揮一定作用，希望造福于成本控制和管理的房地產建設。4 結論成本控制對房地產管理和建設是一項系統(tǒng)工程，它的成功依賴于所有參與者的奉獻。建筑公司和相關職能部門可以簽署一個合同目標和責任管理成本，控制成本費用根據合同及計劃。在所有部門批準，可以編制這個月開支計劃。編寫一個管理預算和遵循嚴格的預算，檢查費用根據金融體制改革和預算，分析和檢測開支指標，分配預算管理功能。加強建設的金融系統(tǒng)，完善財務管理制度，讓有關的各項開支規(guī)范的批準支出，建立責任職位和工作標準。，減少控制開支建設公司應加強內部控制，完善系統(tǒng)，建立一個有效的約束機制，停止炫耀性消費的意識和提高儲蓄，降低管理成本。⑸土地被用于某些時期，合同可以有效的抑制建設公司、類型、數量時間。與此同時，負責人應該為施工做好準備，時間之間的距離縮短了設計和施工。是否能達到賠償到它的負責人是一個極其重要的問題。⑶保證了補償。政府可以發(fā)布一個系列標準賠償某些地區(qū)。比起解決這一問題的工程，它更為公司節(jié)約成本。⑴去除土地征收，是政府采取的一個部分?；蚨嗷蛏俚臏p少從銀行貸款,避免太依賴銀行。建立一個系統(tǒng)來改變設計，設定程序改變的界限。因此，有必要認真選擇一個設計公司，檢查其質量、經驗和一般的能力。按照有關標準來操作，優(yōu)化業(yè)務，在不同位置上建立責任體系；建立一個激勵機制為成本監(jiān)督體制，執(zhí)行標準的成本控制，激勵員工的成本管理的動力。建立和完善一種成本管理的責任體系，項目經理注重建立一個成本控制系統(tǒng)，它可以有效預測成本和決策；建立一個信息管理系統(tǒng)實現成本控制和信息反饋過程。⑸建立監(jiān)督體系進行調查及設計，改進好成本控制。實施有效的監(jiān)督房地產項目研究、設計、招投標、施工、監(jiān)督，完善監(jiān)理建設。⑵改革現行的施工程序使施工更合理，簡化行政審批過程和加強審批制度。主要缺乏原因包括：一個成本控制體系并不能管理與控制系統(tǒng)的成本，這使得它難以識別失控的成本，缺乏主要的成本控制和約束機制；項目經理總是專注產品質量和施工工期，但不是成本控制，缺乏控制方法的系統(tǒng)使得支出更多是不規(guī)范的，無集成管理費用標準都是有效的。一個融資渠道風險和費用的增加，可能導致累積的在銀行貸款余額增加，并增加建設項目在以后的操作壓力。因此，向銀行貸款大比例的建設資金。雖然融資的方式很少，并且有些是不成熟的。然后，工程成本有一定規(guī)模的上升。房地產開發(fā)商對不恰當的設計，有變更管理方法。一些房地產開發(fā)商忽視合同管理，他們沒有嚴格遵守寫在合同上的條款。因此，有時設計可能是不完善的，建設項目并不嚴格符合建設的基本步驟，可行性研究變成無用的論文。所有這些工作都應該由建設公司安排，由設計公司編制預算是不現實的。在施工圖設計階段，按照設計編制工程預算。在設計階段，調查是遠遠不足的。此外，可行性研究沒有去進行必要的調查，一些潛在的地質災害不會被確定，從而導致了成本的上升。進行投資估算的開始，即在可行性研究。一些建筑公司強調生產質量的控制和周期，但未能控制成本。延遲支付項目金額, 是很嚴重的，尤其是工人的工資。在招標中，有的施工單位表現出非法操作，使投標無法控制工程造價。2 在房地產建設的成本控制和管理問題目前，在房地產建設成本控制和管理上存在嚴重的問題。管理成本通常超過預算，這也是他最大的部分，難以控制在房地產方面建設的費用。第四部分是其他成本，占總成本的比重超過15%，很難控制這部分費用。第三部分是設備和機器的費用，占總成本的1%。它主要指的是成本建設用地、綠化、土地、裝備設施和物業(yè)管理。一個完整的成本控制的意義是整個房地產建設項目實現更好的成本控制和管理房地產市場的建設。因此，對成本控制和管理的水平有更多要求。在房地產建設項目中，成本控制和定期對房地產管理建設變成了焦點。今天，房地產施工方承擔更多的工作。此外，本文提出了措施為代價控制對房地產管理和建設，并希望在這個問題上提供有益的見解。附錄一房地產成本控制和管理摘 要本文以成本控制和管理的房地產項目為研究對象，分析和研究相關事宜。總之，在論文的寫作過程中，我收獲了很多，即為大學劃上了一個完美的句號，也為將來的人生之路做了一個很好的鋪墊。并且由原先被動的接受知識轉換為主動的尋求知識，這可以說是學習方法上一個很大的突破。另外，要感謝在大學期間所有傳授我知識的老師們，是你們的悉心教導使我有了良好的專業(yè)課基礎，這也是論文得以完成的基礎。本論文從選題到完成，每一步都是在欒老師的指導下完成的，傾注了欒老師大量的心血。時光匆匆流逝，兩年的努力與付出，隨著論文的完成，終于讓我在大學生活的最后幾個月里劃下了完美的句點。所以，在房地產項目開發(fā)過程中，搞好開發(fā)項目的成本控制對房地產企業(yè)是至關重要的。成本控制是一個整體而系統(tǒng)的課題，房地產成本控制需要企業(yè)各級管理者在開發(fā)過程中通力合作。采用房地產企業(yè)內部目標成本責任書的方法，落實房地產開發(fā)項目目標成本，充分的調動房地產企業(yè)全體員工參與企業(yè)目標成本管理的積極性。第六章 結論 目前，我國房地產企業(yè)的成本管理比較粗放，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系， 完善的房地產企業(yè)成本管理體系包括長期成本管理和短期成本管理：長期成本管理，即戰(zhàn)略成本管理，可以提升房地產企業(yè)的核心競爭力；短期成本管理，以目標成本管理方法為主，可以實現房地產企業(yè)的利潤最大化。總之，通過“保利香檳花園”項目成本控制的實踐得出，在房地產項目的開發(fā)過程中，如果不重視成本的控制，項目將無效益可言。在房地產項目開發(fā)過程中，不能一味的強調成本控制，而忽略了項目其他目標的實現，必須明確成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值，因此在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制等同步進行，才能有效的降低項目的成本。房地產開發(fā)項目以經濟效益為目的，開發(fā)成本是衡量房地產經濟效益的重要指標，也是房地產售房價格中的重要因素，其變動必然將導致租售價格的變動。對材料和設備的質量，要經過專業(yè)檢驗人員進行檢驗，出具檢驗報告并負相關責任，對材料采購和設備選用過程中出現的貪腐現象進行嚴格管理，一經發(fā)現，要立即從嚴處理，保證材料、設備的價格和質量。④嚴把材料、設備的質量和價格。針對施工階段的合同管理，主要要明確合同內容和范圍，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進行嚴格審查。③嚴格控制合同變更。②確定成本控制的對象。對參與此項目的每個部門甚至每一名工作人員，強化成本意識，加強各部門之間的協(xié)調和溝通。第二，在整個建設過程中能使項目管理人員一直清楚合同實施情況對合同實施現狀、趨向和結果有總體的了解，這是非常重要的。合同實施過程中往往會與原定的計劃目標發(fā)生偏差，合同跟蹤的目的就是不斷地找出偏離，并不斷地調整合同實施內容，使之與原定目標盡可能保持一致，這是合同控制的主要手段。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應制定相關的合同審查、會簽批準制度，把所有經濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質量，合理維護企業(yè)的利益，具體管理措施有如下兩點:①實施合同監(jiān)督制度 合同內容是通過具體的合同實施工作完成的，合同監(jiān)督制度可以保證合同實施過程按照合同內容要求進行。業(yè)主方要對“合理低價”做到心中有數，避免投標單位以低于成本價的違法競標。避免選擇了施工質量低劣、財務狀況差、信譽度低的施工單位。建設工程在設計階段完成之后，施工開始之前進行工程招投標。通過招投標可以選擇合理報價、技術力量強、施工方案先進、工期短的施工企業(yè)，為工程工期、質量和成本控制打下良好的基礎。積極引進市場機制和競爭機制，在承發(fā)包上實行招投標，是實現成本控制工作的重點。在設計出圖前加強對設計圖紙的管理審核工作，以保證提高設計質量，避免將設計的缺陷或不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證工程質量的前提下，進行合理的節(jié)約控制。同時，各班組在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額。在滿足工程結構以及使用功能的前提下，根據經濟技術指標選擇合理的設計方案。其措施主要是以下幾個方面:①加強設計階段的經濟論證設計階段是項目建設的重要環(huán)節(jié)，它決定著整個建設項目的規(guī)模、結構方案、建筑方案。設計水平的高低及設計質量的好壞，不僅影響到施工階段的投資，而且也影響到項目建成投產以后的經濟效益。 因此，對項目投資估算的精確度進行控制是投資決策階段的重點，采用合理的估算方法，從而確保項目投資決策的可靠性。決策的好壞對整個項目的成本控制有直接影響。保利地產遼寧（營口）公司在開發(fā)保利香檳花園住宅小區(qū)項目時，經過組織認真挑選和考核，以該項目經理為中心，分五個層次成立了項目成本控制組織機構，詳圖如下: 項目經理成本控制小組紀檢部核算部采購部財務部工程部設計部市場部人員A人員B人員A人員B人員A人員B人員A人員B人員A人員B 圖51 項目成本控制組織機構根據以上分析和評價結果，發(fā)現營口市保利香檳花園住宅小區(qū)開發(fā)項目成本管理需要從以下幾個方面進行改進：⑴投資決策階段成本控制決策階段發(fā)生的費用主要有機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費、決策費?？傊康禺a開發(fā)項目各個階段的成本控制是相輔相成的系統(tǒng)工程，只有加強房地產開發(fā)項目各個階段的成本控制工作，才能增加開發(fā)商的市場競爭力和提高開發(fā)商的利潤空間，以便房地產開發(fā)企業(yè)在市場中有長遠的立足之地。⑵選擇優(yōu)秀的租售代理公司。⑴控制銷售階段成本的關鍵取決于如何進行銷售策劃，深入理解項目內涵，使廣告表現等更好的與項目定位銜接，應當結合項目規(guī)模、檔次以及所在地的社會、經濟、人文等因素，深入研究廣告費用投放的內容、時間、投入量等。 房地產開發(fā)項目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費用的支出，銷售費用支出的主要部分包括房地產銷售廣告推廣、活動推廣、銷售現場及樣板房裝修支出等費用。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果[10]。⑸正確應對工程索賠。針對施工階段的合同管理，主要是要明確合同內容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，作到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。⑷加強合同管理，嚴格控制合同變更。因此，必須加強現場簽證管理。有些開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理機構駐工地代表，業(yè)務素質差，對預算和有關規(guī)定不熟悉不了解，不應簽證的盲目簽證或簽證不及時辦理，馬馬虎虎隨意簽證，甚至簽證過程中搞不正之風等等。⑶加強現場簽證管理，杜絕不合理現象的產生。因此，必須始終對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制[9]。⑵加強工程費用計劃的控制。這個階段一定要做好“三控兩管一協(xié)調”工作，具體可以從以下幾個方面進行成本控制:⑴認真執(zhí)行財經紀律和企業(yè)內部財務管理的各項規(guī)定。審查標底價格的目的在于檢查標底價格的編制是否真實、準確，從而達到控制項目投資的、降低工程成本的效果。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，在招投標過程中的投資和成本控制主要體現在標底的審查工作中。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以便于日后的造價控制。⑵做好招標文件的編制工作。房地產開發(fā)企業(yè)在招投標過程中所采取的各種控制成本的措施和降低成本的措施有:⑴選擇合適的施工單位。 房地產開發(fā)項目的招標投標則是指房地產開發(fā)商設定“開發(fā)項目建設”這一標的，招請若干單位進行報價競爭，由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。