【正文】 ，就成立合同管理小組，主要負(fù)責(zé)此項(xiàng)目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對合同進(jìn)行研究和管理。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對施工階段的投資控制應(yīng)給予足夠的重視，從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取措施，控制投資成本。必須重視標(biāo)底價(jià)格的審查，保證標(biāo)底價(jià)格的準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)合理，否則標(biāo)底價(jià)格將起不到控制投資的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，需要進(jìn)行招標(biāo)工程任務(wù)主要有設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)、大型機(jī)械及設(shè)備采購招標(biāo)等。設(shè)計(jì)階段存在多方案比選的可能，不同的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致的項(xiàng)目成本是不一樣的，因此，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選，達(dá)到成本控制的目的。考慮項(xiàng)目的可使用土地面積、建筑密度、容積率等因素，分別分析各個因素對項(xiàng)目將來成本的影響；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評價(jià)要從項(xiàng)目性價(jià)比和經(jīng)濟(jì)性出發(fā)。成本指標(biāo)是一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，包括的知識面很廣，以成本核算科目考慮，成本指標(biāo)體系可以按照開發(fā)項(xiàng)目成本指標(biāo)和期間費(fèi)用指標(biāo)兩大類。⑵房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，決策階段的費(fèi)用占整個房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用比例很小，而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵[6]。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，就要有成本控制的組織機(jī)構(gòu)或部門，建立成本管理組織體系是進(jìn)行有效成本控制的基本保障，通過行之有效的成本管理組織體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。建立成本指標(biāo)體系，既要有綜合性的大指標(biāo)，又要有分解的小指標(biāo)。通過成本指標(biāo)體系，一方面可以反映企業(yè)在成本控制方面的目標(biāo)要求，為企業(yè)全體職工指明成本控制工作的奮斗方向；另一方面，可以把成本指標(biāo)層層分解，化大指標(biāo)為小指標(biāo)，下達(dá)到各級基層組織和崗位，使成本控制責(zé)任具體化。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期比一般商品要長，由于它的壽命周期長和產(chǎn)品體積龐大、生產(chǎn)過程繁瑣復(fù)雜，因此，在各個環(huán)節(jié)、各個階段的控制管理上也就極易出現(xiàn)一些常見的問題，例如，各階段成本控制脫節(jié)等。創(chuàng)造質(zhì)優(yōu)價(jià)低的產(chǎn)品是大多數(shù)企業(yè)追求的目標(biāo)，但也是一個很具難度的目標(biāo)，因?yàn)橘|(zhì)量和成本的關(guān)系大多時(shí)候是一個正向關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制固然重要，但同時(shí)也不應(yīng)忽略設(shè)計(jì)階段的成本控制。⑷相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本與國家政策和房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平、項(xiàng)目運(yùn)作資金有關(guān)。 ③質(zhì)量的影響 建筑產(chǎn)品的質(zhì)量的好壞與工程成本有一定的關(guān)系，任何產(chǎn)品都有最底限的產(chǎn)品質(zhì)量和對應(yīng)的成本，當(dāng)質(zhì)量水平低到一定程度時(shí)，成本便不再降低。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自己的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營管理水平綜合判斷自己把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。⑷市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。⑴土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 ③施工階段 以施工圖預(yù)算、施工預(yù)算、勞動定額、材料消耗定額等，對實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行控制。只有深刻理解這兩個根本原則，才能正確處理各項(xiàng)控制原則的關(guān)系：⑴成本最低化原則 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本要求。各房地產(chǎn)開發(fā)商都在對成本控制進(jìn)行著探索和研究，尋找切實(shí)可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法。通過對設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同階段的成本控制來實(shí)行全項(xiàng)目的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施階段的成本基本上偏離較小，通過控制設(shè)計(jì)變更等來控制建設(shè)項(xiàng)目成本，通過合同管理，來控制成本風(fēng)險(xiǎn)。文獻(xiàn)研究法被廣泛用于各種學(xué)科研究中。對成本控制體系的特征和內(nèi)涵進(jìn)行了概括與分析。本文主要研究內(nèi)容為以下幾個方面:⑴論述本文的寫作背景、研究意義。 據(jù)調(diào)查，近些年來我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本超過預(yù)算的情況非常普遍，大部分項(xiàng)目是在工期延長并且成本超支的情況下完成的。在這樣一種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想在長期的市場競爭中立于不敗之地，一定要做好成本控制、加強(qiáng)科學(xué)管理，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，所以認(rèn)識和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)急切需要關(guān)注的問題。本論文以此為背景，首先對國內(nèi)外成本控制研究現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，其次本文采用案例分析的研究方法，以保利房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目為案例，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制理論為基礎(chǔ)，著重于理論與實(shí)際的結(jié)合，通過保利房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的實(shí)證，為降低和控制項(xiàng)目開發(fā)成本尋求相應(yīng)對策，并重點(diǎn)從投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同管理、施工實(shí)施階段等各階段提出成本控制的措施，以提高企業(yè)的投資收益。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，同時(shí)外資企業(yè)的進(jìn)入也將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商再不關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題，部分實(shí)力稍差的企業(yè)可能將會被淘汰。對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀、主要內(nèi)容、創(chuàng)新之處以及本文的研究方法。⑸建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本控制對策研究。其作用有：①能了解有關(guān)問題的歷史和現(xiàn)狀，幫助確定研究課題。國外的標(biāo)準(zhǔn)合同條件已經(jīng)形成結(jié)構(gòu)化、系列化、系統(tǒng)化的局面，不同的承包方式，不同的計(jì)價(jià)方式、不同的承包主體、不同的項(xiàng)目都能找到非常方便、適用的標(biāo)準(zhǔn)合同，為成本控制提供了有力的保障。 在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，諸如萬科、保利、遠(yuǎn)洋等國內(nèi)知名企業(yè)，一直也在探索著成本控制的有效途徑和手段，萬科的成本控制實(shí)行外包制和產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)化，充分利用社會中介機(jī)構(gòu)先期介入，降低成本，通過產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模開發(fā)降低成本；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)行項(xiàng)目制管理，以項(xiàng)目公司為成本中心、利潤中心，公司總部的經(jīng)濟(jì)合同部通過問責(zé)制對項(xiàng)目成本控制監(jiān)督、指導(dǎo)和質(zhì)詢，以期達(dá)到成本控制的目的。在實(shí)行最低化原則時(shí)，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。 ④竣工交付使用及保修期階段 對竣工驗(yàn)收發(fā)生的費(fèi)用和保修費(fèi)用進(jìn)行適當(dāng)合理控制。對土地使用權(quán)出讓金的估算，通常有有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，具體視情況而定。⑸管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。⑵土地成本在同一片地域內(nèi)地價(jià)差異很大，主要受兩個因素的影響較大。建筑產(chǎn)品的質(zhì)量與產(chǎn)品的價(jià)值也存在一定的關(guān)系。 近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有工程部，同時(shí)聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項(xiàng)目施工進(jìn)行監(jiān)督管理以保障施工階段的成本控制。在成本控制過程中，為了強(qiáng)調(diào)降低成本、以次充好、采取偷工減料等不正當(dāng)手段降低成本，從而損害產(chǎn)品質(zhì)量。項(xiàng)目進(jìn)展包括設(shè)計(jì)、采購、施工和預(yù)租售等幾個階段。⑴科學(xué)性。綜合性指標(biāo)反映了企業(yè)成本方面的奮斗目標(biāo)，分解的指標(biāo)反映了各個基層組織的具體任務(wù)。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制主要有兩種組織形式，每個企業(yè)都應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)選擇適合項(xiàng)目特點(diǎn)的成本控制組織形式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)[5]。因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。開發(fā)項(xiàng)目的成本指標(biāo)和期間費(fèi)用的指標(biāo)的建立首先要對成本科目進(jìn)行細(xì)分，一般來說對開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行細(xì)分是按照成本核算科目進(jìn)行的，但過細(xì)的指標(biāo)和過粗的指標(biāo)對于成本控制來說都是不合適的，最重要的是要滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的需要。⑶項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。⑶限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)過程中所采取的各種控制成本的措施和降低成本的措施有:⑴選擇合適的施工單位。審查標(biāo)底價(jià)格的目的在于檢查標(biāo)底價(jià)格的編制是否真實(shí)、準(zhǔn)確，從而達(dá)到控制項(xiàng)目投資的、降低工程成本的效果。⑶加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生。針對施工階段的合同管理，主要是要明確合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，作到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。⑴控制銷售階段成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃，深入理解項(xiàng)目內(nèi)涵，使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、檔次以及所在地的社會、經(jīng)濟(jì)、人文等因素，深入研究廣告費(fèi)用投放的內(nèi)容、時(shí)間、投入量等。決策的好壞對整個項(xiàng)目的成本控制有直接影響。在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)選擇合理的設(shè)計(jì)方案。積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。業(yè)主方要對“合理低價(jià)”做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)的違法競標(biāo)。對參與此項(xiàng)目的每個部門甚至每一名工作人員，強(qiáng)化成本意識，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)和溝通。④嚴(yán)把材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格?？傊ㄟ^“保利香檳花園”項(xiàng)目成本控制的實(shí)踐得出，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，如果不重視成本的控制，項(xiàng)目將無效益可言。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，搞好開發(fā)項(xiàng)目的成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)是至關(guān)重要的。并且由原先被動的接受知識轉(zhuǎn)換為主動的尋求知識，這可以說是學(xué)習(xí)方法上一個很大的突破。今天，房地產(chǎn)施工方承擔(dān)更多的工作。它主要指的是成本建設(shè)用地、綠化、土地、裝備設(shè)施和物業(yè)管理。2 在房地產(chǎn)建設(shè)的成本控制和管理問題目前，在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制和管理上存在嚴(yán)重的問題。進(jìn)行投資估算的開始，即在可行性研究。所有這些工作都應(yīng)該由建設(shè)公司安排，由設(shè)計(jì)公司編制預(yù)算是不現(xiàn)實(shí)的。然后，工程成本有一定規(guī)模的上升。主要缺乏原因包括：一個成本控制體系并不能管理與控制系統(tǒng)的成本，這使得它難以識別失控的成本，缺乏主要的成本控制和約束機(jī)制；項(xiàng)目經(jīng)理總是專注產(chǎn)品質(zhì)量和施工工期，但不是成本控制，缺乏控制方法的系統(tǒng)使得支出更多是不規(guī)范的，無集成管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)都是有效的。建立和完善一種成本管理的責(zé)任體系，項(xiàng)目經(jīng)理注重建立一個成本控制系統(tǒng)，它可以有效預(yù)測成本和決策；建立一個信息管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本控制和信息反饋過程?；蚨嗷蛏俚臏p少從銀行貸款,避免太依賴銀行。⑶保證了補(bǔ)償。，減少控制開支建設(shè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善系統(tǒng)，建立一個有效的約束機(jī)制，停止炫耀性消費(fèi)的意識和提高儲蓄，降低管理成本。建筑公司和相關(guān)職能部門可以簽署一個合同目標(biāo)和責(zé)任管理成本，控制成本費(fèi)用根據(jù)合同及計(jì)劃。4 結(jié)論成本控制對房地產(chǎn)管理和建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的成功依賴于所有參與者的奉獻(xiàn)。加強(qiáng)建設(shè)的金融系統(tǒng)，完善財(cái)務(wù)管理制度，讓有關(guān)的各項(xiàng)開支規(guī)范的批準(zhǔn)支出，建立責(zé)任職位和工作標(biāo)準(zhǔn)。是否能達(dá)到賠償?shù)剿呢?fù)責(zé)人是一個極其重要的問題。⑴去除土地征收，是政府采取的一個部分。按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來操作，優(yōu)化業(yè)務(wù)，在不同位置上建立責(zé)任體系；建立一個激勵機(jī)制為成本監(jiān)督體制，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的成本控制，激勵員工的成本管理的動力。⑵改革現(xiàn)行的施工程序使施工更合理，簡化行政審批過程和加強(qiáng)審批制度。雖然融資的方式很少，并且有些是不成熟的。因此，有時(shí)設(shè)計(jì)可能是不完善的，建設(shè)項(xiàng)目并不嚴(yán)格符合建設(shè)的基本步驟，可行性研究變成無用的論文。此外，可行性研究沒有去進(jìn)行必要的調(diào)查，一些潛在的地質(zhì)災(zāi)害不會被確定，從而導(dǎo)致了成本的上升。在招標(biāo)中，有的施工單位表現(xiàn)出非法操作，使投標(biāo)無法控制工程造價(jià)。第三部分是設(shè)備和機(jī)器的費(fèi)用，占總成本的1%。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，成本控制和定期對房地產(chǎn)管理建設(shè)變成了焦點(diǎn)?？傊谡撐牡膶懽鬟^程中，我收獲了很多，即為大學(xué)劃上了一個完美的句號，也為將來的人生之路做了一個很好的鋪墊。時(shí)光匆匆流逝，兩年的努力與付出，隨著論文的完成，終于讓我在大學(xué)生活的最后幾個月里劃下了完美的句點(diǎn)。第六章 結(jié)論 目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理比較粗放，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系， 完善的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系包括長期成本管理和短期成本管理：長期成本管理，即戰(zhàn)略成本管理，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力；短期成本管理，以目標(biāo)成本管理方法為主，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化。對材料和設(shè)