【正文】 本管理比較粗放，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系， 完善的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系包括長期成本管理和短期成本管理：長期成本管理，即戰(zhàn)略成本管理，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力；短期成本管理，以目標成本管理方法為主，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化。根據(jù)房地產(chǎn)市場客戶對項目的需求，有效的提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能和價值，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。采用房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部目標成本責(zé)任書的方法，落實房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本，充分的調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)全體員工參與企業(yè)目標成本管理的積極性。另外，在本文的研究過程中，受到主觀條件和客觀條件限制，有一些相關(guān)問題沒有涉及，例如房地產(chǎn)企業(yè)長期成本控制和作業(yè)成本法的應(yīng)用。成本控制是一個整體而系統(tǒng)的課題，房地產(chǎn)成本控制需要企業(yè)各級管理者在開發(fā)過程中通力合作。只有這樣，項目成本控制才有可能取得成功，項目投資才能取得預(yù)期效益。所以，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，搞好開發(fā)項目的成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)是至關(guān)重要的。參考文獻[1]，2008：123～126[2]李峰，2006：31～35[3]，2004：41～45[4]，2007：22～26[5]，2008：23～27[6]，2008：19～24[7]，2008：48～51[8]胡信彪，2005：40～47[9]朱亞兵，:立信會計出版社，2007：140～145[10]薛自力，夏遠玲，2005：73～76[11]James P Lewis, Fundamentals of Project Management, American Management Association，2002：156～162[12]:電子工業(yè)出版社，2006：50～52[13]江煌，唐艷娟，2007：19～23[14]，2006：39～45謝辭經(jīng)過兩個月的查資料、整理材料、寫論文，今天終于可以順利的完成論文最后的謝辭了。時光匆匆流逝，兩年的努力與付出，隨著論文的完成，終于讓我在大學(xué)生活的最后幾個月里劃下了完美的句點。 論文得以完成，要感謝的人實在太多了，首先要感謝欒世紅老師，因為論文是在欒老師的悉心指導(dǎo)下完成的。本論文從選題到完成，每一步都是在欒老師的指導(dǎo)下完成的，傾注了欒老師大量的心血。在此，謹向欒老師表示崇高的敬意和衷心的感謝！謝謝欒老師在我的論文寫作過程中給予我極大的幫助。另外，要感謝在大學(xué)期間所有傳授我知識的老師們，是你們的悉心教導(dǎo)使我有了良好的專業(yè)課基礎(chǔ)，這也是論文得以完成的基礎(chǔ)。通過此次的論文寫作，我學(xué)到了很多知識，在論文的寫作過程中，通過查資料和搜集有關(guān)文獻，培養(yǎng)了我的自學(xué)能力和動手能力。并且由原先被動的接受知識轉(zhuǎn)換為主動的尋求知識，這可以說是學(xué)習(xí)方法上一個很大的突破。通過寫畢業(yè)論文，我們學(xué)會了如何將學(xué)到的知識轉(zhuǎn)化為自己的東西，學(xué)會了怎樣更好的使理論與實踐相結(jié)合去解決問題。總之，在論文的寫作過程中，我收獲了很多，即為大學(xué)劃上了一個完美的句號，也為將來的人生之路做了一個很好的鋪墊。再次感謝所有幫助過我并給我鼓勵的老師、同學(xué)和朋友，謝謝你們。附錄一房地產(chǎn)成本控制和管理摘 要本文以成本控制和管理的房地產(chǎn)項目為研究對象，分析和研究相關(guān)事宜。通過分析房地產(chǎn)建筑成本結(jié)構(gòu)，本文發(fā)現(xiàn)問題成本控制和管理目前房地產(chǎn)市場的建設(shè)。此外，本文提出了措施為代價控制對房地產(chǎn)管理和建設(shè)，并希望在這個問題上提供有益的見解。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目；成本控制；管理隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了完美的成功，拉動經(jīng)濟發(fā)展且對中國經(jīng)濟的發(fā)展做出了顯著貢獻。今天，房地產(chǎn)施工方承擔(dān)更多的工作。在2008年，3萬億元進入房地產(chǎn)建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，成本控制和定期對房地產(chǎn)管理建設(shè)變成了焦點。和許多機構(gòu)、事業(yè)單位一樣，成本控制是房地產(chǎn)建設(shè)項目的一個組成部分。因此，對成本控制和管理的水平有更多要求。一旦造價失去控制，它會造成巨大的浪費, 在以后的對物業(yè)管理方面也會帶來更多的壓力。一個完整的成本控制的意義是整個房地產(chǎn)建設(shè)項目實現(xiàn)更好的成本控制和管理房地產(chǎn)市場的建設(shè)。1 成本結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)建設(shè)項目 房地產(chǎn)建設(shè)的成本由四部分組成：第一部分是土地價款，占總成本的30%。它主要指的是成本建設(shè)用地、綠化、土地、裝備設(shè)施和物業(yè)管理。第二部分是施工安裝成本，為房地產(chǎn)建設(shè)成本主體的20%50%，在施工安裝成本中材料成本最多，占60%施工安裝成本。第三部分是設(shè)備和機器的費用，占總成本的1%。這部分的操作、管理、維護主要是滿足現(xiàn)代人的需求。第四部分是其他成本，占總成本的比重超過15%，很難控制這部分費用。它主要包括成本進行調(diào)查與設(shè)計、工程監(jiān)理、基礎(chǔ)設(shè)施的成本和費用。管理成本通常超過預(yù)算，這也是他最大的部分，難以控制在房地產(chǎn)方面建設(shè)的費用。管理成本只占總成本的1%，但是絕對量大，這是便于施工單位的成本管理。2 在房地產(chǎn)建設(shè)的成本控制和管理問題目前，在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制和管理上存在嚴重的問題。例如，一些房地產(chǎn)建筑設(shè)計早于可行性研究，使后來變成無用的。在招標中，有的施工單位表現(xiàn)出非法操作，使投標無法控制工程造價。指定的分包和推廣各種分包對工程質(zhì)量存在潛在的威脅。延遲支付項目金額, 是很嚴重的，尤其是工人的工資。一些項目不能變化管理的模式，建設(shè)公司完全按照設(shè)計施工，這可能導(dǎo)致更大的成本浪費。一些建筑公司強調(diào)生產(chǎn)質(zhì)量的控制和周期，但未能控制成本。所有這些活動使房地產(chǎn)建筑成本失控，對房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展是有害的。進行投資估算的開始，即在可行性研究?，F(xiàn)在編寫的可行性研究缺乏細節(jié)，較低的和更嚴謹?shù)墓浪?，沒有有效的對項目進行控制。此外，可行性研究沒有去進行必要的調(diào)查，一些潛在的地質(zhì)災(zāi)害不會被確定，從而導(dǎo)致了成本的上升。為了加快項目的建設(shè)，一些公司可能會降低項目的數(shù)量和降低成本。在設(shè)計階段，調(diào)查是遠遠不足的。設(shè)計的一些基本材料不精確，作為一個結(jié)果，設(shè)計不合理，在施工中則有明顯變化，導(dǎo)致實際情況與預(yù)算相差很多。在施工圖設(shè)計階段，按照設(shè)計編制工程預(yù)算。施工圖預(yù)算是計算成本的基礎(chǔ)，施工圖預(yù)算的合理性是關(guān)于如何組織建設(shè)通過什么樣的方法來達到設(shè)計要求，以及如何合理安排施工周期，和如何根據(jù)科學(xué)的設(shè)計在不同季節(jié)管理人員和機器。所有這些工作都應(yīng)該由建設(shè)公司安排，由設(shè)計公司編制預(yù)算是不現(xiàn)實的。對于某些項目中，時間很緊。因此，有時設(shè)計可能是不完善的，建設(shè)項目并不嚴格符合建設(shè)的基本步驟，可行性研究變成無用的論文。作為結(jié)果，估計和預(yù)算不能更有效的控制工程造價。一些房地產(chǎn)開發(fā)商忽視合同管理，他們沒有嚴格遵守寫在合同上的條款。此外，一些開發(fā)商無法確定計算的工程造價是否正確，因為他們無法更有效的管理外部人員。房地產(chǎn)開發(fā)商對不恰當?shù)脑O(shè)計，有變更管理方法?；蛘?，執(zhí)行起來沒有力度，他們可以變更設(shè)計。然后，工程成本有一定規(guī)模的上升。目前，房地產(chǎn)建設(shè)資金主要來自國內(nèi)貸款、國外資金、建筑公司、其他來源。雖然融資的方式很少，并且有些是不成熟的。有時，資金不能按時到達，為了確保項目建設(shè)過程的順利進行，公司必須申請銀行貸款。因此，向銀行貸款大比例的建設(shè)資金。信用周期長，可以不符合投資回報。一個融資渠道風(fēng)險和費用的增加，可能導(dǎo)致累積的在銀行貸款余額增加，并增加建設(shè)項目在以后的操作壓力。審計很多項目，我們發(fā)現(xiàn)管理是一個原因的重點，除去補償費用和監(jiān)督，主要項目包括管理費用超支。主要缺乏原因包括：一個成本控制體系并不能管理與控制系統(tǒng)的成本，這使得它難以識別失控的成本，缺乏主要的成本控制和約束機制；項目經(jīng)理總是專注產(chǎn)品質(zhì)量和施工工期，但不是成本控制，缺乏控制方法的系統(tǒng)使得支出更多是不規(guī)范的，無集成管理費用標準都是有效的。3 在房地產(chǎn)建設(shè)中成本控制和管理辦法⑴成本控制的關(guān)鍵是要建立一個科學(xué)的管理制度，完善的成本控制相關(guān)措施，實施分離的“投資、建設(shè)、管理、使用”。⑵改革現(xiàn)行的施工程序使施工更合理，簡化行政審批過程和加強審批制度。⑶建立和完善政府監(jiān)督。實施有效的監(jiān)督房地產(chǎn)項目研究、設(shè)計、招投標、施工、監(jiān)督，完善監(jiān)理建設(shè)。⑷調(diào)節(jié)施工項目調(diào)查、設(shè)計、招標，避免假招標和減少潛在風(fēng)險。⑸建立監(jiān)督體系進行調(diào)查及設(shè)計，改進好成本控制。，實行全過程的控制成本建立和完善成本控制系統(tǒng)，形成一個組織過程中的成本控制設(shè)計、招標、建設(shè)、管理和建設(shè)。建立和完善一種成本管理的責(zé)任體系，項目經(jīng)理注重建立一個成本控制系統(tǒng)，它可以有效預(yù)測成本和決策；建立一個信息管理系統(tǒng)實現(xiàn)成本控制和信息反饋過程。信息系統(tǒng)可以在出現(xiàn)錯誤時幫助提供預(yù)警，分析原因、提出建議，實現(xiàn)成本控制的動態(tài)管理。按照有關(guān)標準來操作，優(yōu)化業(yè)務(wù)，在不同位置上建立責(zé)任體系；建立一個激勵機制為成本監(jiān)督體制，執(zhí)行標準的成本控制，激勵員工的成本管理的動力。在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制中, 設(shè)計是最重要的環(huán)節(jié)，可直接影響施工時間和投資規(guī)模。因此，有必要認真選擇一個設(shè)計公司，檢查其質(zhì)量、經(jīng)驗和一般的能力。遵循一定的原則，選擇合理的設(shè)計指標方便控制工程造價，選擇適當?shù)姆桨高M行優(yōu)化設(shè)計，降低投資成本，加強合同管理和監(jiān)督分包和外部的工人，嚴格控制設(shè)計的變化。建立一個系統(tǒng)來改變設(shè)計，設(shè)定程序改變的界限。，減少風(fēng)險，減少資本融資成本進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與房地產(chǎn)建設(shè)?；蚨嗷蛏俚臏p少從銀行貸款,避免太依賴銀行。降低資金成本，建筑公司應(yīng)該努力獲得收益和財政低官方津貼，探索新的融資渠道,如資產(chǎn)重組、股票發(fā)行公司的債務(wù)融資、短期融資、BOT、拍賣、上市的市場,并吸收外國資金。⑴去除土地征收，是政府采取的一個部分。政府可以幫助解決這個最棘手的問題。比起解決這一問題的工程，它更為公司節(jié)約成本。⑵構(gòu)成系統(tǒng)補償標準。政府可以發(fā)布一個系列標準賠償某些地區(qū)。然后，將公平補償，有助于社會穩(wěn)定。⑶保證了補償。在一開始的時候，有必要進行補償方面考慮，避免無用的補償。是否能達到賠償?shù)剿呢撠?zé)人是一個極其重要的問題。⑷使設(shè)計盡可能的嚴謹，確保土地征收的可預(yù)測性。與此同時，負責(zé)人應(yīng)該為施工做好準備，時間之間的距離縮短了設(shè)計和施工。此外，協(xié)調(diào)建筑公司和當?shù)卣年P(guān)系。⑸土地被用于某些時期，合同可以有效的抑制建設(shè)公司、類型、數(shù)量時間?；蛘?，建筑公司負責(zé)的土地費用被用于某些時期，所有者可以運用相關(guān)證件。，減少控制開支建設(shè)公司應(yīng)加強內(nèi)部控制，完善系統(tǒng)，建立一個有效的約束機制，停止炫耀性消費的意識和提高儲蓄，降低管理成本。⑴建立系統(tǒng)。加強建設(shè)的金融系統(tǒng)，完善財務(wù)管理制度，讓有關(guān)的各項開支規(guī)范的批準支出，建立責(zé)任職位和工作標準。⑵應(yīng)用預(yù)算控制和執(zhí)行系統(tǒng)。編寫一個管理預(yù)算和遵循嚴格的預(yù)算，檢查費用根據(jù)金融體制改革和預(yù)算，分析和檢測開支指標，分配預(yù)算管理功能。以后可以提出建議的使用管理費用，金融部門應(yīng)編制計劃的行政管理開支費用之間的平衡。在所有部門批準，可以編制這個月開支計劃。⑶簽署合同目標和責(zé)任成本控制。建筑公司和相關(guān)職能部門可以簽署一個合同目標和責(zé)任管理成本，控制成本費用根據(jù)合同及計劃。應(yīng)遵循行政管理開支，當局批準程序，通過計劃控制成本和適用的目標檢測系統(tǒng)，有關(guān)行政管理開支應(yīng)該符合建設(shè)的進程，保障正常、法律和合理的費用。4 結(jié)論成本控制對房地產(chǎn)管理和建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，它的成功依賴于所有參與者的奉獻。成本控制的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)資源節(jié)約型社會與全民的想法對房地產(chǎn)管理和建設(shè)。在未來的中國房地產(chǎn)建設(shè)中本文應(yīng)該發(fā)揮一定作用，希望造福于成本控制和管理的房地產(chǎn)建設(shè)。文章來源：附錄二