【正文】 或其它變更事項。（ 2）變更管理的主要措施： 我們只擔心二種設計變更，重點控制?！?第一種： 是到退的設計變更，現場已經施工了，因變更滯后出現重復施工的浪費 ?！?第二種： 設計變更涉及的內容，其計價方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格，房地產企業(yè)的工程成本管理 “ 貨比三家 ” 的優(yōu)勢失效，必然會帶來成本的增加?！?對于常規(guī)設計變更涉及的內容： 其計價方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計算 。對于這種設計變更帶來的工程成本的增減，不論其是設計缺陷或設計錯誤引起的，還是營銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢 。137現場簽證管理（ 1）現場簽證的主要內容： 在施工過程中出現的各種技術措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線）變化，導致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項。事后設計變更導致的返工和技術處理措施等。其他，如：土方駁運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等。（ 2）系統(tǒng)分析產生現場簽證的誘因 1） 設計變更引起的設計變更引起的合同出現漏項或清單說明不清引起的合同出現漏項或清單說明不清引起的措施費簽證 2）技術措施和施工質量標準不清晰造成場地移交責任不清引起的 (場地硬化 )規(guī)費簽證 (夜間施工噪音污染 ) 3）主材、主要工藝變了施工樣板先行，避免返工損失（安裝管道）低價入場，申請變相的索賠 4）甲供材料管理采保費和甲供材料損耗等（ 3）控制現場簽證的原則—— 避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。（ 4）影響現場簽證的罪魁禍首：—— 合同出現漏洞?！?設計變更?！?施工措施費。142（ 5）目前房地產工程合同存在的主要問題：—— 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機會，導致工程簽證難以控制?！?工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證?！?付款條件與形象進度或完成工程量的關系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調難度。—— 工程技術要求或工程質量要求不具體明確，無法保證差異化產品的品質。（ 6）措施費1）施工措施費含義：投標人完成本招標工程所需要的技術、生活、安全等方面的非工程實體項目全部費用，并已經充分考慮了招標文件的施工管理及技術要求。2）控制原則：在招標中明確 “ 施工措施費用包干 ” 施工措施費包干原則：投標措施項目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費用中，措施項目投標報價包干考慮，結算時除合同規(guī)定外不做調整。設計變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費用亦由投標人在李報價表中包干考慮。（ 7）具體操作措施： 1）一單一算原則：一個設計變更及簽證單應編制一份結算單，且對應一項內容； 2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在項目動態(tài)成本中； 3）完工確認原則：當設計變更及現場簽證完工后，盡快完成簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認； 4）原件結算原則：設計變更及現場簽證的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據； 5）時間限制原則：設計變更、簽證都應先立項后實施。若有特殊情況，請示主管領導同意后實施，但事后補填報變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。原則上不允許發(fā)生人工簽證?？刂埔c 控制內容 控制措施更環(huán)節(jié)（ 1）變更評估① 項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。② 加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。③ 各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。（ 2）變更的審核簽認① 根據變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。② 設計變更通知單。③ 變更必須有設計單位、規(guī)劃設計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。（ 3）變更的審批主管總經理審批后方可進行變更。145設計變更(三 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施控制要點 控制內容 控制措施（ 1）簽證的必要性 現場簽證的確認嚴格按照合同中約定的條款執(zhí)行。（ 2）簽證的時限 現場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。（ 3）簽證的工程量① 認真核對簽證的工程量準確。② 簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。（ 4）簽證的審批① 施工洽商通知單② 必須遵循 “ 先洽后干 ” 的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。（ 5）簽證的反饋 對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。146現場簽證控制要點 控制內容 控制措施 （ 1）擴初圖會審（ 2）施工圖會審（ 3）分項、分部圖會審（ 4）各專業(yè)技術圖紙會審① 圖紙多層次會審、會簽及審批制度。② 各專業(yè)互審互簽制度。③ 在開工前把圖紙中的問題修改完。圖紙審核控制要點 控制內容 控制措施 （ 1）分包方式（ 2）分包內容（ 3）分包的責任界定① 通過投標確定配合費。② 應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。148總分包管理控制要點 控制內容 控制措施（ 1）選型（ 2）材料供應方式（ 3）材料計劃（ 4）提前安排時間① 施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。② 先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。③ 限時編制材料計劃。④ 材料計劃簽認。⑤ 要全面考慮可能出現的問題，留出相應的時間。材料供應控制要點 控制內容 控制措施（ 5）付款進度（ 6）工程進度① 按合同約定執(zhí)行付款。② 按進度付款。③ 多層次多角度審核工程進度。 付款的審批 根據情況由不同級別人員最終審批。第二部分 房地產開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八151 （ 1）選擇供應商的數量，避免單一貨源 （ 2）對用量大的材料設備選擇兩個以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應商的方式， （ 1）把握好采購外部環(huán)境：指能對項目采購產生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經濟政策的變化、國家財政金融政策的調整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。 （ 2）建立供應商及材料設備信息數據庫。房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五 材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而規(guī)范的流程，就可以最大限度的減少在本環(huán)節(jié)出現損失的概率，達到成本控制的目的。（一）項目采購成本控制的總策略151 績效考核的手段建立供應商績效管理信息系統(tǒng)建立量化的供應商行為績效指標對供應商進行評級其他相關措施房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五（一）項目采購成本控制的總策略（ 1）與供應商建立戰(zhàn)略伙伴關系（ 2）對供應商進行績效考核控制要點 控制內容 控制措施（ 1）采購招投標及訂立合同時間根據工程建設進度安排，預留出來材料招標時間和合同訂立時間。（ 2）生產周期 與工程進度相配合（ 3）運輸周期 具體與采購點遠近相對應（ 4）安裝、驗收周期 與工程進度相配合（ 5）交叉作業(yè)時間 與工序安排相聯系154（二）項目采購成本控制措施控制要點 控制內容 控制措施（ 1）市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。（ 2）技術參數 材料設備的技術參數由甲方規(guī)劃設（ 3）招投標 制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用 “ 貨比三家 ”控制要點 控制內容 控制措施（ 1）材料款支付方式（ 2）材料款支付進度（ 3）保修款① 預付款限額控制② 首次驗收后付款總額進度控制。③ 保修款一般不低于合同總價的 5%。④ 依據合同中約定付款。156材料價款的支付材料驗收、保管控制要點 控制內容 控制措施材料驗收（ 1）數量驗收 關聯所有方共同確認貨到現場數量（ 2）質量驗收 ① 外觀質量的驗收② 安裝后質量的驗收③ 投入使用后的質量驗收材料保管與保修 （ 1）材料保管 在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者（ 1）材料保修 用合同的方式明確保修責任和保修期(1)建立材料設備廠家數據庫； (2)建立材料設備價格數據庫(3)建立合格分供方數據庫 (4)了解其他項目成本數據第二部分 房地產開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八159 工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規(guī)范或不負責的實際操作 。乙方預算控制要點 控制內容 控制措施 （ 1）乙方預算內容的審查① 先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分具），縮小及調整面積。② 注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題。房地產開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制六控制要點 控制內容 控制措施（ 1）施工圖中的鋼筋用量（ 2）洽商、變更的鋼筋用量① 委托外部專業(yè)顧問：選擇并委托現場管理經驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價顧問公司進行鋼筋量計算工作；② 預算審核專業(yè)人員核算鋼筋用量③ 現場察看。必須下現場了解乙方綁扎鋼筋情況161鋼筋用量價差調整控制要點 控制內容 控制措施價差的調整 （ 1）材料價差（ 2）人工價差（ 3）費用價差① 嚴格執(zhí)行合同中價差調整辦法② 及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況③ 當價格出現異常波動時，應立即與相關單位商量對策控制要點 控制內容 控制措施洽商、變更的費用控制（ 1）圖紙審核（ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改（ 3）現場簽證① 項目部組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制② 監(jiān)理公司審圖③ 施工單位審圖④ 甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較⑤ 現場簽證中，應明確發(fā)生費用的原因和責任163洽商、變更違約與索賠控制要點 控制內容 控制措施違約與索賠（ 1）工期（ 2）質量① 甲方履行自己的合同義務② 甲方督促乙方履行合同義務③ 工期與質量重視過程中控制（ 3）配合管理 負責處理各施工方的配合問題（ 4）停工、窩工當造成重大停、窩工時，甲方及時進行停、窩工費用計算第二部分 房地產開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八165 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c 控制什么 怎么控制 誰來控制營銷方案（ 1）費用總額 確定費用目標總額 項目公司領導（ 2）市場信息收集（ 3）營銷計劃（ 4）營銷預算根據各種相關因素確定具體計劃和費用營銷部（ 5）營銷方案審批 征求各方面意見，按審批流程操作項目公司總經理房地產開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七165控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制營銷現場費用(1）現場銷售人工費用銷售人數控制銷售工作進度控制獎勵辦法控制 營銷部經理（ 2）現場銷售器具費（ 3）賣場、現場包裝費（ 4）銷售模型費用（ 5）宣傳資料及禮品費（ 6）展銷費營銷部經理(7）計劃額度控制 額度內調劑和超額審批制度項目公司總經理媒體選擇(1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負責營銷部（ 2）招投標先評后選的原則 營銷部內部評審 營銷部招投標 預算審核部房地產開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七165控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制裝修 (1)設計、裝修 市場信息收集制訂裝修目標成本總額 規(guī)劃設計部、營銷部(2)材料采購 信息搜集材料、設備選型 劃設計部、營銷部(3)信息采集及招投標 招投標 預算審核部(4)樣板房維護 委