【正文】 杠桿系數(shù)表示。財務(wù)杠桿系數(shù)越大，財務(wù)風(fēng)險也越大。 稅息前利潤的變動率每股收益的變動率?DFL 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?期望自有資金利潤率 ?標準離差 ?變異系數(shù) ? ?借入資金利息率期望全部資金利潤率自有資金借入資金期望全部資金利潤率期望自有資金利潤率?? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 （籌資）結(jié)構(gòu) ? 融資方案風(fēng)險分析 – 資金來源可靠性分析 ? 分析資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠 ? 應(yīng)力求使籌措的資金投入時序與項目建設(shè)進度和投資使用計劃相匹配 – 融資結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金與債務(wù)資金的比例 —— 應(yīng)根據(jù)項目特點，合理確定比例 ? 股本結(jié)構(gòu)比例 —— 應(yīng)根據(jù)項目特點和主要股東方參股意愿，合理確定參股各方的出資比例 ? 債務(wù)結(jié)構(gòu)比例 —— 應(yīng)根據(jù)各債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式，附加條件，以及利率、匯率、還款方式，合理確定 債務(wù)結(jié)構(gòu)比例 – 融資成本分析 ? 債務(wù)資金融資成本分析 ? 資本金融資成本分析 – 融資風(fēng)險分析 ? 資金供應(yīng)風(fēng)險、 經(jīng)營風(fēng)險、 利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險 ? 項目融資風(fēng)險控制 ? 項目融資風(fēng)險控制原則 – 主要有： 1）強化風(fēng)險觀念，正視風(fēng)險存在 2）科學(xué)分析預(yù)測，把握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢 3）統(tǒng)籌兼顧，預(yù)防為主 4）合理組合，分散風(fēng)險 ? 項目融資風(fēng)險控制方法 – 主要有： 1）合理編制資金籌資方案，科學(xué)選擇資金籌資渠道 2）加強債務(wù)管理，保持資金收支平衡 3）合理選擇外匯工具，避免匯率變動風(fēng)險 4）采取多種措施，分散風(fēng)險因素 ? 項目融資風(fēng)險的防范方案 – 主要有： 1）風(fēng)險控制 2）風(fēng)險分散 3）非保險的風(fēng)險轉(zhuǎn)移 4）風(fēng)險保留與承擔(dān) 房地產(chǎn)基金簡介 ? 房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上 。另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金 ,即房地產(chǎn)抵押基金 ,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)。 ? 美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家 ,20世紀 60年代 ,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素 ,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運作模式的不斷成熟和運作規(guī)模的不斷擴大 ,當前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 ? 美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中 ,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍 ,而采用開放式基金模式的相對較少 ,約占 30%。 開放式房地產(chǎn)投資基金 ? 具有流動性強的特點 ,便于投資者控制風(fēng)險 ,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點。但是美國對開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ,而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達到基金規(guī)模的 90%以上。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 一般由一個負無限責(zé)任的普通合伙人 (基金管理公司 )和一個或多個負有限責(zé)任的合伙人 (基金投資者 )組成 ,主要以私募的方式募集資金 ,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中 ,普通合伙人負責(zé)基金經(jīng)營管理 ,并對基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任 。而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營權(quán) ,也不承擔(dān)無限責(zé)任。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券 (包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無限償付責(zé)任 ,所以一般在其發(fā)起基金時會規(guī)定基金不會通過負債的方式購進物業(yè) ,除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時 ,可以進行適當融資 ,但融資的比例一般也不超過投資物業(yè)價值的 25%。 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信 托（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs） 最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將 REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。 ? 從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。 REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。目前美國大約有 300個 REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過 3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。 優(yōu)勢 ? REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨特優(yōu)勢。 ? 第一， REITs的長期收益由其所投資的房地產(chǎn)價值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能； ? 第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求； ? 第三， REITs按規(guī)定必須將 90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入； ? 第四，在美國 REITs的經(jīng)營業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅； ? 第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資； ? 第六，由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當高的流動性； ? 第七，上市交易的 REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對稱程度低，經(jīng)營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。 ? 從本質(zhì)上看， REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息； ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此， REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 ? 另外，從 REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。 ? 昨日 ()，“遠觀中國 洞察先機” 2023首屆諾亞財富地產(chǎn)基金懇談會在廈門舉行 ? 國內(nèi)經(jīng)濟面臨“三升三降”局面 : ? “三升”一是指政府公共支出增長；二是指居民消費增長；三是指金融產(chǎn)業(yè)增加值增長。 ? 與“三升”相對應(yīng)的則是我國“三降”的現(xiàn)狀 :一為我國外貿(mào)進出口下降，今年可能還會負增長；二為工業(yè)增加值下降；三指固定資產(chǎn)投資保值穩(wěn)定增長，但房地產(chǎn)投資下降。 ? 實力開發(fā)商拿地將更順利 ? 未來 5—10年是中國房地產(chǎn)的并購期，并購現(xiàn)在已經(jīng)開始。 ? 工業(yè)地產(chǎn)將成投資重點 。 ? 房地產(chǎn)明年或迎新發(fā)展 :一旦市場上出現(xiàn)保障房和商品房雙軌制、保增長政策出臺、加強城市化進程的現(xiàn)象，就預(yù)示著房地產(chǎn)市場改變低迷、全新發(fā)展的開始。 演講完畢，謝謝觀看！