【正文】 時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。但是美國(guó)對(duì)開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ,而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的 90%以上。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上 。 （ 1）籌資風(fēng)險(xiǎn)高。 分期付息（每期期末付息）債券價(jià)格的計(jì)算公式： 發(fā)行者計(jì)算利息，償付本金都以債券的面值為根據(jù)，而不以發(fā)行價(jià)格為根據(jù)。 上市公司經(jīng)股東大會(huì)決議可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，公司按照其轉(zhuǎn)換辦法向債券持有人換發(fā)股票?！? 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。 當(dāng)商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且售價(jià)較高時(shí)，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 ?期限在半年以上不滿 1年的為 120％。 ?由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為 50％。 BB 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力一般，目前對(duì)本息的保障尚屬適當(dāng)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營(yíng)與發(fā)展受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)有較大波動(dòng)，約定的條件可能不足以保障本息的安全。 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為抵押貸款時(shí)，抵押物可為有償取得的土地使用權(quán)、在建工程和已建成商品房。不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。 ?國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％。 普通股＞優(yōu)先股＞債券 （ 2）限制條件多。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤(rùn) ?其他自有資金 =稅后利潤(rùn) 法定盈余公積 可分配利潤(rùn)（可分配利潤(rùn)包括：彌補(bǔ)以前年度虧損+優(yōu)先股股利 +任意盈余公積金 +普通股股利等） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤(rùn) ?其他自有資金 ?企業(yè)折舊資金 ?通過發(fā)行股票籌集的資金 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)股份有限公司 可通過下列方式籌集資本金： ?注冊(cè)資本金的籌集 ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 ?經(jīng)股東大會(huì)同意將未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金 ?發(fā)行股票籌集資金 ?首次公開發(fā)行股票（ IPO）并上市 ?上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資） ?非上市公司公開發(fā)行股票 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) （ 1）永久性。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實(shí)有資金比注冊(cè)資金增加或減少 20%以上時(shí)，需進(jìn)行變更登記。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤(rùn) ?其他自有資金 按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊(cè)資本的 25%。 股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。在項(xiàng)目總投資中，必須擁有一定比例的資本金 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （項(xiàng)目）貸款 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需而申請(qǐng)的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，貸款的期限較短。 CC 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。 ?AAA、 AA、 A和 BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為 80％、 70％、 60％和 50％。 貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。 貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度： ＝ 50％ 120％ 50％ 60％＝ 18%＜ 60% 銀行可以發(fā)放貸款。當(dāng)初的目的主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)入的門檻。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?預(yù)收款 ?訂金（ ≠定金， 其作用主要在于融資 ） ?一次性付款 ?分期付款 ?首付款 +按揭貸款 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 ?企業(yè)債券 《 企業(yè)債券管理?xiàng)l例 》 （ 1993年） ：企業(yè)債券，是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。 但實(shí)際操作中，債券的發(fā)行價(jià)格常常脫離它的面值，因?yàn)橘Y金市場(chǎng)上的利率是經(jīng)常變化的。 債券持有人無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)。 利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度。 ? 美國(guó)房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫字樓、倉(cāng)庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國(guó)最重要的一種金融工具。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 普通股股利不是確定的，故很難準(zhǔn)確估計(jì)出普通股的資本成本。 ?衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。 企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益，通常會(huì)加大債務(wù)籌資，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入不足以償付負(fù)債本息，可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。 ? 美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家 ,20世紀(jì) 60年代 ,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素 ,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中 ,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理 ,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任 。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息； ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。 ? 房地產(chǎn)明年或迎新發(fā)展 :一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)保障房和商品房雙軌制、保增長(zhǎng)政策出臺(tái)、加強(qiáng)城市化進(jìn)程的現(xiàn)象，就預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)改變低迷、全新發(fā)展的開始。 ? 另外，從 REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國(guó)，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券 (包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 財(cái)務(wù)杠桿的變化會(huì)對(duì)企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?邊際資金成本計(jì)算 ?邊際資金成本是企業(yè)籌集新資的成本。 常用普通股資金成本估計(jì)的方法有： ? 股利折現(xiàn)模型 ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 ? 債券收益率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本