【正文】 時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。但是美國對開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ,而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達到基金規(guī)模的 90%以上。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上 。 （ 1）籌資風險高。 分期付息（每期期末付息）債券價格的計算公式： 發(fā)行者計算利息，償付本金都以債券的面值為根據(jù)，而不以發(fā)行價格為根據(jù)。 上市公司經(jīng)股東大會決議可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，公司按照其轉(zhuǎn)換辦法向債券持有人換發(fā)股票?！? 商品房預售實行許可制度。 當商品供不應求或者生產(chǎn)周期較長且售價較高時，采用預收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 ?期限在半年以上不滿 1年的為 120％。 ?由省級非銀行金融機構(gòu)擔保的為 50％。 BB 短期債務的支付能力和長期債務償還能力一般，目前對本息的保障尚屬適當；企業(yè)經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營與發(fā)展受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會有較大波動，約定的條件可能不足以保障本息的安全。 當房地產(chǎn)開發(fā)貸款為抵押貸款時，抵押物可為有償取得的土地使用權(quán)、在建工程和已建成商品房。不組建新的獨立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項目。 ?國務院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） ?央行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30％。 普通股＞優(yōu)先股＞債券 （ 2）限制條件多。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 =稅后利潤 法定盈余公積 可分配利潤（可分配利潤包括：彌補以前年度虧損+優(yōu)先股股利 +任意盈余公積金 +普通股股利等） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 ?企業(yè)折舊資金 ?通過發(fā)行股票籌集的資金 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)股份有限公司 可通過下列方式籌集資本金： ?注冊資本金的籌集 ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 ?經(jīng)股東大會同意將未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金 ?發(fā)行股票籌集資金 ?首次公開發(fā)行股票（ IPO）并上市 ?上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資） ?非上市公司公開發(fā)行股票 優(yōu)點 缺點 （ 1）永久性。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當企業(yè)實有資金比注冊資金增加或減少 20%以上時，需進行變更登記。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預收款） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 按財務制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的 25%。 股票籌資可為利用更多的債務籌資提供支持。在項目總投資中，必須擁有一定比例的資本金 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務資金的基礎。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （項目）貸款 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需而申請的貸款，不與具體項目相聯(lián)系，貸款的期限較短。 CC 短期債務支付能力和長期債務償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風險很大。 ?AAA、 AA、 A和 BBB四個風險等級其對應的風險系數(shù)分別為 80％、 70％、 60％和 50％。 貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。 貸款綜合風險度： ＝ 50％ 120％ 50％ 60％＝ 18%＜ 60% 銀行可以發(fā)放貸款。當初的目的主要是為了拉動內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金進入的門檻。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預收款） ?預收款 ?訂金（ ≠定金， 其作用主要在于融資 ） ?一次性付款 ?分期付款 ?首付款 +按揭貸款 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 ?企業(yè)債券 《 企業(yè)債券管理條例 》 （ 1993年） ：企業(yè)債券，是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。 但實際操作中，債券的發(fā)行價格常常脫離它的面值，因為資金市場上的利率是經(jīng)常變化的。 債券持有人無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營管理事務。 利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度。 ? 美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個別資金成本計算 ?債務成本 計算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 普通股股利不是確定的，故很難準確估計出普通股的資本成本。 ?衡量一個企業(yè)的籌資成本，需要對各種資金的成本進行加權(quán)平均計算，求得綜合資金成本。 企業(yè)為了取得財務杠桿利益，通常會加大債務籌資，如果企業(yè)的經(jīng)營收入不足以償付負債本息，可能使企業(yè)面臨財務危機，嚴重的可能導致企業(yè)破產(chǎn)。 ? 美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家 ,20世紀 60年代 ,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素 ,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中 ,普通合伙人負責基金經(jīng)營管理 ,并對基金債務承擔無限責任 。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息； ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。 ? 房地產(chǎn)明年或迎新發(fā)展 :一旦市場上出現(xiàn)保障房和商品房雙軌制、保增長政策出臺、加強城市化進程的現(xiàn)象，就預示著房地產(chǎn)市場改變低迷、全新發(fā)展的開始。 ? 另外，從 REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券 (包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 財務杠桿的變化會對企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?邊際資金成本計算 ?邊際資金成本是企業(yè)籌集新資的成本。 常用普通股資金成本估計的方法有： ? 股利折現(xiàn)模型 ? 資本資產(chǎn)定價模型 ? 債券收益率加風險報酬率 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個別資金成本計算 ?債務成本 計算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本