【正文】 ? 工業(yè)地產(chǎn)將成投資重點(diǎn) 。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。 ? 從本質(zhì)上看， REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。 ? 從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人 (基金管理公司 )和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人 (基金投資者 )組成 ,主要以私募的方式募集資金 ,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。 ? 美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金 ,即房地產(chǎn)抵押基金 ,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)。 財(cái)務(wù)杠桿作用的程度，用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)表示。比如，普通股收益可能會(huì)發(fā)生大幅度變動(dòng)。 ?邊際資本是加權(quán)平均資金成本的一種形式，采用加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算。 ???njjjKWK1第 j種資金的占總資金的比重 第 j種資金的成本 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?綜合資金成本計(jì)算 ?各種資金具有不同的資金成本，一個(gè)企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。 零成長股票 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 股利折現(xiàn)法 將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。 優(yōu)先股股利為稅后支付，其風(fēng)險(xiǎn)大于債券，故通常優(yōu)先股的資金成本要高于債券。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 特點(diǎn)： ?權(quán)益資金成本主要由投資者的預(yù)期投資報(bào)酬和資金籌集費(fèi)用構(gòu)成； ?除優(yōu)先股外，投資報(bào)酬非事先約定，故權(quán)益成本計(jì)算有很大的不確定性。 ? 另外，從 REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。 ? 第一， REITs的長期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能； ? 第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求； ? 第三， REITs按規(guī)定必須將 90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入； ? 第四，在美國 REITs的經(jīng)營業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅； ? 第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資； ? 第六，由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性； ? 第七，上市交易的 REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。由此將 REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券 (包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。但是美國對(duì)開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ,而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的 90%以上。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上 。 （ 3）籌資額有限。 （ 1）籌資風(fēng)險(xiǎn)高。 （ 2）能夠保證控制權(quán)。 分期付息（每期期末付息）債券價(jià)格的計(jì)算公式： 發(fā)行者計(jì)算利息，償付本金都以債券的面值為根據(jù)，而不以發(fā)行價(jià)格為根據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 理論上債券的面值就是它的發(fā)行價(jià)格。 上市公司經(jīng)股東大會(huì)決議可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，公司按照其轉(zhuǎn)換辦法向債券持有人換發(fā)股票。 定金雖然具有預(yù)先給付的性質(zhì)，但又有別于預(yù)收款?！? 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。 中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制度最初確立于 1994年（房地產(chǎn)管理法， 1994）。 當(dāng)商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長且售價(jià)較高時(shí)，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評(píng)價(jià) 某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款 5000萬元，該企業(yè)的信用等級(jí)為 AA級(jí)，以商品房做抵押，期限 2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 A級(jí)。 ?期限在半年以上不滿 1年的為 120％。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評(píng)價(jià) 金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 ?由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為 50％。 AAA A 信用等級(jí)含義 級(jí) 等 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?信用評(píng)級(jí)的涵義 ?信用評(píng)級(jí)的要素 ?信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí) ?借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 ?AAA級(jí)企業(yè)為 30％ ?AA級(jí)企業(yè)為 50％ ?A級(jí)企業(yè)為 70％ ?BBB級(jí)企業(yè)為 90％ 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?貸款項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定： ?先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成 AAA、 AA、 A和 BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。 BB 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)償還能力一般，目前對(duì)本息的保障尚屬適當(dāng)；企業(yè)經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營與發(fā)展受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會(huì)有較大波動(dòng)，約定的條件可能不足以保障本息的安全。 C 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)的償還能力嚴(yán)重不足；經(jīng)營狀況差，促使企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素很少，風(fēng)險(xiǎn)極大。 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為抵押貸款時(shí)，抵押物可為有償取得的土地使用權(quán)、在建工程和已建成商品房。 新建項(xiàng)目法人的資本金，由項(xiàng)目投資者為擬建項(xiàng)目提供的資本金，通常以注冊(cè)資本的方式投入；有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，如優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款等。不組建新的獨(dú)立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項(xiàng)目。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） ?國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 （ 2023） ?經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 （銀發(fā) 〔 2023〕 13號(hào)） 建設(shè)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）不低于項(xiàng)目總投資的 30%，并在貸款使用前已投入項(xiàng)目建設(shè)。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)