【正文】 ? 與“三升”相對應(yīng)的則是我國“三降”的現(xiàn)狀 :一為我國外貿(mào)進出口下降，今年可能還會負(fù)增長；二為工業(yè)增加值下降；三指固定資產(chǎn)投資保值穩(wěn)定增長，但房地產(chǎn)投資下降。 優(yōu)勢 ? REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨特優(yōu)勢。 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信 托（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs） 最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。 開放式房地產(chǎn)投資基金 ? 具有流動性強的特點 ,便于投資者控制風(fēng)險 ,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點。 稅息前利潤的變動率每股收益的變動率?DFL 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?期望自有資金利潤率 ?標(biāo)準(zhǔn)離差 ?變異系數(shù) ? ?借入資金利息率期望全部資金利潤率自有資金借入資金期望全部資金利潤率期望自有資金利潤率?? 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 （籌資）結(jié)構(gòu) ? 融資方案風(fēng)險分析 – 資金來源可靠性分析 ? 分析資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠 ? 應(yīng)力求使籌措的資金投入時序與項目建設(shè)進度和投資使用計劃相匹配 – 融資結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金與債務(wù)資金的比例 —— 應(yīng)根據(jù)項目特點，合理確定比例 ? 股本結(jié)構(gòu)比例 —— 應(yīng)根據(jù)項目特點和主要股東方參股意愿，合理確定參股各方的出資比例 ? 債務(wù)結(jié)構(gòu)比例 —— 應(yīng)根據(jù)各債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式，附加條件，以及利率、匯率、還款方式，合理確定 債務(wù)結(jié)構(gòu)比例 – 融資成本分析 ? 債務(wù)資金融資成本分析 ? 資本金融資成本分析 – 融資風(fēng)險分析 ? 資金供應(yīng)風(fēng)險、 經(jīng)營風(fēng)險、 利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險 ? 項目融資風(fēng)險控制 ? 項目融資風(fēng)險控制原則 – 主要有： 1）強化風(fēng)險觀念，正視風(fēng)險存在 2）科學(xué)分析預(yù)測，把握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢 3）統(tǒng)籌兼顧，預(yù)防為主 4）合理組合，分散風(fēng)險 ? 項目融資風(fēng)險控制方法 – 主要有： 1）合理編制資金籌資方案，科學(xué)選擇資金籌資渠道 2）加強債務(wù)管理，保持資金收支平衡 3）合理選擇外匯工具，避免匯率變動風(fēng)險 4）采取多種措施，分散風(fēng)險因素 ? 項目融資風(fēng)險的防范方案 – 主要有： 1）風(fēng)險控制 2）風(fēng)險分散 3）非保險的風(fēng)險轉(zhuǎn)移 4）風(fēng)險保留與承擔(dān) 房地產(chǎn)基金簡介 ? 房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。如：將邊際資金成本作為貼現(xiàn)率，計算項目的凈現(xiàn)值；拿邊際資金成本與項目的內(nèi)部收益率進行比較。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?綜合資金成本計算 ?各種資金具有不同的資金成本，一個企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個別資金成本計算 ?債務(wù)成本 計算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 不考慮貨幣的時間價值 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個別資金成本計算 ?債務(wù)成本 計算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 考慮貨幣的時間價值 實際上是將長期借款的資本成本看做是使這一借款的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于其現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息； ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。與我國信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。在這種基金組織形式中 ,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營管理 ,并對基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任 。 ? 美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家 ,20世紀(jì) 60年代 ,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素 ,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產(chǎn)投資。 （ 2）限制條件多。 )()%,/()%,/(元10 5231210 00 031210 00????? FPAPP 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 優(yōu)點 缺點 （ 1）資本成本低。 公司債券發(fā)行試點辦法 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 公開發(fā)行公司債券的條件（ 《 證券法 》 （ 2023修訂） ）： ?股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣三千萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣六千萬元； ?累計債券余額不超過公司凈資產(chǎn)的百分之四十； ?最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息； ?籌集的資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策； ?債券的利率不超過國務(wù)院限定的利率水平； ?國務(wù)院規(guī)定的其他條件。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?定金 根據(jù) 《 擔(dān)保法 》 ，定金是通過當(dāng)事人一方在債務(wù)履行前交付對方的金錢，在不履行時發(fā)生不返還或雙倍返還的效力，起到擔(dān)保效果的一種擔(dān)保方式。 ” 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?我國商品房預(yù)售制度的建立 ?商品房預(yù)售的條件 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?我國商品房預(yù)售制度的建立 1950年代，香港“地產(chǎn)教父”霍英東先生創(chuàng)造性地提出“預(yù)售樓花”的銷售方式，以加速資金流動，增強地產(chǎn)商回款力度。 ?期限在 3年以上不滿 5年的為 130％。 ?用商品房抵押的為 50％。 A 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)的償還能力很強；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對經(jīng)營與發(fā)展的影響很小。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?貸款項目評估 ?貸款擔(dān)保方式評價 ?貸款綜合評價 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?信用評級的涵義 ?信用評級的要素 ?信用評級的標(biāo)識 ?借款企業(yè)信用等級系數(shù)的取值規(guī)則 信用評級，一般是指由獨立的信用評級機構(gòu)對影響評級對象的諸多信用風(fēng)險因素進行分析研究，就其 償還債務(wù)的能力 及其 償債意愿 進行綜合評價，并且用簡單明了的符號表示出來。由項目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項目的投融資及運營。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） ?央行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） ?國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由 20％及以上提高到 35％及以上。 股票籌資的優(yōu)缺點 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)股份有限公司 可通過下列方式籌集資本金： ?注冊資本金的籌集 ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 ?經(jīng)過股東大會同意未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金 ?發(fā)行股票籌集資金 ?其他方式：如以資金或土地使用權(quán)作價入股合作開發(fā)、階段性股權(quán)式融資等。 （ 2）財務(wù)靈活性。資本公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增資本，但不能用于彌補公司的虧損。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理 廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院 第四篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資 ? ? ? ? 從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā) ,流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。 企業(yè)資本公積金主要來源： ?資本（股本）溢價 ?法定資產(chǎn)重估增值 ?接受捐贈 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從凈利潤中提取的屬于所有者留存于企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。 普通股籌資，無