【正文】 房地產(chǎn)投資決策方法分為哪二大類(lèi) ？ 房地產(chǎn)投資決策中的定量分析方法有哪幾種 ？ 掌握各種定量分析方法的計(jì)算 。 如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第一年的年初 ， 每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末 ， 整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為 48年 ， 投資者的目標(biāo)收益率為 14%。銀行同意提供的貸款利率為 15%的基礎(chǔ)利率上浮 2個(gè)百分點(diǎn)，融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本，一般包括土地費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和其他費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（不能與前面開(kāi)發(fā)期利息支出重復(fù)計(jì)算）和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 。則整個(gè)住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表 323所示： 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 單方投資（元 /㎡） 投資額（萬(wàn)元） 1. 土地使用費(fèi)用 2. 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) . 可行性研究費(fèi) . 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) (3. %) . 工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi) . 工程施工招標(biāo)管理費(fèi) . 施工招投標(biāo)代理費(fèi) (3. %) . 人防費(fèi) . 執(zhí)照費(fèi) (+) % . 審照費(fèi) 3. 建筑安裝工程費(fèi) . 樁基礎(chǔ)工程費(fèi) . 土建工程費(fèi) . 水電設(shè)備及安裝費(fèi) . 電梯設(shè)備及安裝費(fèi) 4. 工程監(jiān)理費(fèi) (3. %) (%計(jì) ) 5. 配套設(shè)施費(fèi) . 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 供電配套工程費(fèi) 供水管道工程費(fèi) 泵房建設(shè)費(fèi) 供水征詢費(fèi)及排管貼費(fèi) 燃?xì)夤艿拦こ? 通訊工程費(fèi) （ 含寬帶網(wǎng) ） 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi) 排污處理費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 保安設(shè)施費(fèi) 有線電視費(fèi) 智能化設(shè)施費(fèi) 小區(qū)總體及道路設(shè)施費(fèi) 住宅建設(shè)配套費(fèi) 6 . 建 設(shè) 單 位 管理 費(fèi) ( 1 . + 3 . +5.) % 7. 工程保險(xiǎn)費(fèi) (3. % ) 200 (1～ 8)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) 9. 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) (1~8) 3% （ 1～ ） 固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) （ 1～ 9） 除貸款利息外的固定投資 10. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 0 11. 開(kāi)發(fā)期貸款利息 （ 1~11） 合計(jì)為總投資估算值 表 323漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算 : 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I1= 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PFl=I1[(1+f)11]＝ [（ 1+2%） 11]=（ 萬(wàn)元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF2=I2[(1+f)21]= [（ 1+2%） 21]=（ 萬(wàn)元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF3=I3[(1+f)31] = [（ 1+2%） 31]=（ 萬(wàn)元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF=++=（ 萬(wàn)元） 表 323開(kāi)發(fā)期貸款利息的計(jì)算： 第一年固定資產(chǎn)投資額 （ 除利息外 ） = 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第一年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 6%=9（ 萬(wàn)元 ） 第二年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 用公式表示為： 基本預(yù)備費(fèi)＝ [(工程費(fèi) +工程建設(shè)其他費(fèi) )即 （ 1） ~（ 8） 項(xiàng) ] 基本預(yù)備費(fèi)率 ②漲價(jià)預(yù)備費(fèi)又稱為價(jià)差預(yù)備費(fèi)，是 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程價(jià)格變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用 。 （ 三 ） 相關(guān)因素研究 （ 微觀 ） 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基本方法 （ 一 ） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集 （ 二 ） 對(duì)原始數(shù)據(jù)的加工 列表分析 運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分析 回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。 （二）可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn) 項(xiàng)目總說(shuō)明 項(xiàng)目概況 投資環(huán)境研究 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 建設(shè)方式及進(jìn)度安排 投資估算及資金籌措 包括土地費(fèi)用 、 前期工程費(fèi)用 （ 含專業(yè)費(fèi)用 ） 、 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 、 管理費(fèi) 、 銷(xiāo)售費(fèi)用 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 。 該階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在177。 經(jīng)濟(jì)效益初步估計(jì) 。 （二）可行性研究的作用 作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù) 凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 不能列入計(jì)劃 ， 不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ， 不能進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 變動(dòng)幅度一般取177。 固定成本和可變成本的劃分 固定成本 可變成本 線性盈虧平衡分析的計(jì)算分析過(guò)程 tVPCQ F???*C/成本 0 Q* A 區(qū) 利 盈 區(qū) 損 虧 S C CV CF Q/開(kāi)發(fā)數(shù)量 [例 35] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的固定成本為 5000萬(wàn)元，單位可變成本為 1500元 /㎡，項(xiàng)目建成后平均售價(jià)為 3000元 /㎡，銷(xiāo)售稅金及附加為 500元 /㎡，試求項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的開(kāi)發(fā)數(shù)量。 需求量 行動(dòng)方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(A) 大規(guī)模開(kāi)發(fā) 5300 1000 小規(guī)模開(kāi)發(fā) 3000 1000 題中建設(shè)經(jīng)營(yíng)期分為前 2年和后 4年兩期考慮。 （ 2） 狀態(tài)點(diǎn) ：用符號(hào) ○ 表示 。 [解 ] 9位人士對(duì)這三類(lèi)投資方向的決策量化數(shù)矩陣 D為： 投資飯店投資住宅投資別墅????????????????????????????????350 0590 0470 0300500700621027162D（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法 最大概率法 在風(fēng)險(xiǎn)決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù) 。 二、定量分析方法 定量分析方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解。 擬訂決策方案 擬訂多個(gè)可行的備選方案 。 項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括項(xiàng)目 總目標(biāo) (總投資 、 建設(shè)質(zhì)量 、總進(jìn)度 )體系 設(shè)定和總目標(biāo)按項(xiàng)目 、 參加主體 、 實(shí)施階段等進(jìn)行分解的 子目標(biāo)體系 設(shè)定 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述 一 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述 （ 一 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用 項(xiàng)目定義是指對(duì)項(xiàng)目的用途性質(zhì)作出明確的界定 ， 具體描述項(xiàng)目的主要 用途或綜合用途和目的 。 項(xiàng)目定位 ， 則根據(jù)市場(chǎng)和需求 ， 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 ， 決定項(xiàng)目的 規(guī)格和檔次 。 （ 4）項(xiàng)目管理策劃 設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目管理 策 劃 施工階段 項(xiàng)目管理 策 劃 現(xiàn)場(chǎng)管理組織系統(tǒng)策劃 施工質(zhì)量 、 成本工期和安全目標(biāo)控制策劃 施工質(zhì)量監(jiān)督策劃 現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)方式策劃 技術(shù)檔案資料和信息管理策劃 … … 項(xiàng)目管理 策 劃 設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽與設(shè)計(jì)招標(biāo)策劃 設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)策劃 設(shè)計(jì)目標(biāo)控制策劃 施工招標(biāo)與采購(gòu)策劃 設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織策劃 組織結(jié)構(gòu)策劃 工作程序與制度策劃 組織運(yùn)行機(jī)制策劃 （三）項(xiàng)目策劃的層次和程序 決策領(lǐng)導(dǎo)層和項(xiàng)目實(shí)施基層 中間管理層和技術(shù)管理層 項(xiàng)目 早期的策劃 工作是在許多經(jīng)驗(yàn)性階段假設(shè) 的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所做出的許多分析也是粗略的估計(jì) ，項(xiàng)目的發(fā)展使原來(lái)的 假設(shè)被證實(shí)或者被推翻 ，粗略的估計(jì)會(huì)逐漸趨于 詳細(xì)和精確 。 優(yōu)選決策方案 選擇標(biāo)準(zhǔn) 。從而作出科學(xué)的決策。 所發(fā)生的概率都很小 ， 或互相接近 ， 就不宜采用此方法 。 （ 3） 結(jié)果點(diǎn) ：用符號(hào) △ 表示 。根據(jù)對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)，前 2年房屋需求量較高的概率為 ，如果前 2年市場(chǎng)需求量較高，則后 4年房屋需求量較高的概率為 ；如果前 2年市場(chǎng)需求量較低，則后4年需求量肯定低。 222/500/1500/30005000mtmVmPC F元元元萬(wàn)元????24* 500 00500150 0300 010500 0 mQ ?????（二）非線性盈虧平衡分析 A1 A2 虧損區(qū) 區(qū) 利 盈 虧 損 區(qū) C S CF Q1* Q2* Q/開(kāi)發(fā)數(shù)量 C/成本 0 [補(bǔ)充例 ]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品 ， 年固定成本位 28萬(wàn)元 ，單位變動(dòng)成本為 80萬(wàn)元 /件 ， 產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格為 260元 /件 ， 目前該公司年產(chǎn)量為 3500件 。 10%。 作為籌集建設(shè)資金的依據(jù) 作為開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽定協(xié)議 、 合同的依據(jù) 作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 三、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段 （ 一 ） 機(jī)會(huì)研究 機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門(mén)內(nèi) ， 以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ) ， 進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算 ， 來(lái)選擇最佳投資機(jī)會(huì)