【正文】 房地產投資決策方法分為哪二大類 ？ 房地產投資決策中的定量分析方法有哪幾種 ？ 掌握各種定量分析方法的計算 。 如果購買投資發(fā)生在第一年的年初 ， 每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末 ， 整個出租經營期為 48年 ， 投資者的目標收益率為 14%。銀行同意提供的貸款利率為 15%的基礎利率上浮 2個百分點，融資費用為貸款利息的 10%。項目的總開發(fā)成本，一般包括土地費用、前期開發(fā)費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費用、銷售費用和其他費用。 財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出（不能與前面開發(fā)期利息支出重復計算）和其他財務費用 。則整個住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表 323所示： 項目內容 單方投資（元 /㎡） 投資額（萬元） 1. 土地使用費用 2. 前期開發(fā)費 . 可行性研究費 . 勘察設計費 (3. %) . 工程設計招標管理費 . 工程施工招標管理費 . 施工招投標代理費 (3. %) . 人防費 . 執(zhí)照費 (+) % . 審照費 3. 建筑安裝工程費 . 樁基礎工程費 . 土建工程費 . 水電設備及安裝費 . 電梯設備及安裝費 4. 工程監(jiān)理費 (3. %) (%計 ) 5. 配套設施費 . 小區(qū)內配套設施費 供電配套工程費 供水管道工程費 泵房建設費 供水征詢費及排管貼費 燃氣管道工程 通訊工程費 （ 含寬帶網 ） 環(huán)衛(wèi)設施及補貼費 排污處理費 綠化建設費 保安設施費 有線電視費 智能化設施費 小區(qū)總體及道路設施費 住宅建設配套費 6 . 建 設 單 位 管理 費 ( 1 . + 3 . +5.) % 7. 工程保險費 (3. % ) 200 (1～ 8)工程費和工程建設其他費 9. 預備費 基本預備費 (1~8) 3% （ 1～ ） 固定資產靜態(tài)投資部分 漲價預備費 （ 1～ 9） 除貸款利息外的固定投資 10. 固定資產投資方向調節(jié)稅 0 0 11. 開發(fā)期貸款利息 （ 1~11） 合計為總投資估算值 表 323漲價預備費的計算 : 第一年固定資產靜態(tài)投資額： I1= 40%=（ 萬元 ） 第一年漲價預備費： PFl=I1[(1+f)11]＝ [（ 1+2%） 11]=（ 萬元 ） 第二年固定資產靜態(tài)投資額： I2= 30%=（ 萬元 ） 第二年漲價預備費： PF2=I2[(1+f)21]= [（ 1+2%） 21]=（ 萬元 ） 第三年固定資產靜態(tài)投資額： I3= 30%=（ 萬元 ） 第三年漲價預備費： PF3=I3[(1+f)31] = [（ 1+2%） 31]=（ 萬元 ） 該住宅小區(qū)建設期漲價預備費： PF=++=（ 萬元） 表 323開發(fā)期貸款利息的計算： 第一年固定資產投資額 （ 除利息外 ） = 40%=（ 萬元 ） 第一年貸款額 ==（ 萬元 ） 第一年開發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 6%=9（ 萬元 ） 第二年建設期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 用公式表示為： 基本預備費＝ [(工程費 +工程建設其他費 )即 （ 1） ~（ 8） 項 ] 基本預備費率 ②漲價預備費又稱為價差預備費，是 指房地產開發(fā)項目在建設期間由于價格等變化引起工程價格變化的預測預留費用 。 （ 三 ） 相關因素研究 （ 微觀 ） 四、房地產市場研究的基本方法 （ 一 ） 市場數(shù)據(jù)的收集 （ 二 ） 對原始數(shù)據(jù)的加工 列表分析 運用數(shù)理統(tǒng)計方法進行分析 回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。 （二）可行性研究報告正文的寫作要點 項目總說明 項目概況 投資環(huán)境研究 市場研究 項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 規(guī)劃方案及建設條件 建設方式及進度安排 投資估算及資金籌措 包括土地費用 、 前期工程費用 （ 含專業(yè)費用 ） 、 房屋開發(fā)費用 、 開發(fā)間接費 、 管理費 、 銷售費用 、 財務費用和不可預見費 。 該階段對建設投資估算的精度在177。 經濟效益初步估計 。 （二）可行性研究的作用 作為項目投資決策的依據(jù) 凡是沒有經過可行性研究的房地產開發(fā)項目 ， 不能列入計劃 ， 不能批準設計任務書 ， 不能進行設計 。 變動幅度一般取177。 固定成本和可變成本的劃分 固定成本 可變成本 線性盈虧平衡分析的計算分析過程 tVPCQ F???*C/成本 0 Q* A 區(qū) 利 盈 區(qū) 損 虧 S C CV CF Q/開發(fā)數(shù)量 [例 35] 某房地產開發(fā)公司擬建一房地產開發(fā)項目，該項目的固定成本為 5000萬元，單位可變成本為 1500元 /㎡，項目建成后平均售價為 3000元 /㎡，銷售稅金及附加為 500元 /㎡，試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。 需求量 行動方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(A) 大規(guī)模開發(fā) 5300 1000 小規(guī)模開發(fā) 3000 1000 題中建設經營期分為前 2年和后 4年兩期考慮。 （ 2） 狀態(tài)點 ：用符號 ○ 表示 。 [解 ] 9位人士對這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣 D為： 投資飯店投資住宅投資別墅????????????????????????????????350 0590 0470 0300500700621027162D（二）風險型決策法 最大概率法 在風險決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù) 。 二、定量分析方法 定量分析方法是指采用數(shù)量指標和數(shù)學模型進行房地產投資決策的方法，主要工作是對決策問題進行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解。 擬訂決策方案 擬訂多個可行的備選方案 。 項目目標策劃包括項目 總目標 (總投資 、 建設質量 、總進度 )體系 設定和總目標按項目 、 參加主體 、 實施階段等進行分解的 子目標體系 設定 。 第一節(jié) 房地產開發(fā)項目策劃和決策概述 一 、 房地產開發(fā)項目策劃概述 （ 一 ） 房地產開發(fā)項目策劃的主要作用 項目定義是指對項目的用途性質作出明確的界定 ， 具體描述項目的主要 用途或綜合用途和目的 。 項目定位 ， 則根據(jù)市場和需求 ， 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 ， 決定項目的 規(guī)格和檔次 。 （ 4）項目管理策劃 設計階段 項目管理 策 劃 施工階段 項目管理 策 劃 現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃 施工質量 、 成本工期和安全目標控制策劃 施工質量監(jiān)督策劃 現(xiàn)場施工協(xié)調方式策劃 技術檔案資料和信息管理策劃 … … 項目管理 策 劃 設計方案競賽與設計招標策劃 設計合同結構策劃 設計目標控制策劃 施工招標與采購策劃 設計項目組織策劃 組織結構策劃 工作程序與制度策劃 組織運行機制策劃 （三）項目策劃的層次和程序 決策領導層和項目實施基層 中間管理層和技術管理層 項目 早期的策劃 工作是在許多經驗性階段假設 的基礎上進行的，所做出的許多分析也是粗略的估計 ，項目的發(fā)展使原來的 假設被證實或者被推翻 ，粗略的估計會逐漸趨于 詳細和精確 。 優(yōu)選決策方案 選擇標準 。從而作出科學的決策。 所發(fā)生的概率都很小 ， 或互相接近 ， 就不宜采用此方法 。 （ 3） 結果點 ：用符號 △ 表示 。根據(jù)對該地區(qū)房地產市場調查、預測，前 2年房屋需求量較高的概率為 ，如果前 2年市場需求量較高，則后 4年房屋需求量較高的概率為 ；如果前 2年市場需求量較低，則后4年需求量肯定低。 222/500/1500/30005000mtmVmPC F元元元萬元????24* 500 00500150 0300 010500 0 mQ ?????（二）非線性盈虧平衡分析 A1 A2 虧損區(qū) 區(qū) 利 盈 虧 損 區(qū) C S CF Q1* Q2* Q/開發(fā)數(shù)量 C/成本 0 [補充例 ]：某房地產公司生產房地產建筑配件產品 ， 年固定成本位 28萬元 ，單位變動成本為 80萬元 /件 ， 產品銷售價格為 260元 /件 ， 目前該公司年產量為 3500件 。 10%。 作為籌集建設資金的依據(jù) 作為開發(fā)商與有關部門簽定協(xié)議 、 合同的依據(jù) 作為編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù) 三、住宅開發(fā)項目可行性研究階段 （ 一 ） 機會研究 機會研究是指在一地區(qū)或部門內 ， 以市場調查和市場預測為基礎 ， 進行粗略和系統(tǒng)的估算 ， 來選擇最佳投資機會