【正文】 住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF=120++=（ 萬(wàn)元） （ 10） 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 =（ 工程費(fèi) +工程建設(shè)其他費(fèi) +預(yù)備費(fèi) ） 投資方向調(diào)節(jié)稅稅率 目前住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為 0%。 （ 11） 建設(shè)期貸款利息估算 建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額247。 2）年利率 [例 38] 某住宅小區(qū)，建設(shè)期為 3年，在 3年建設(shè)期中，第一年貸款額為 300萬(wàn)元，第二年貸款額為 600萬(wàn)元，第三年貸款額為 400萬(wàn)元，貸款年利率為 6%。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。 解：第一年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 年利率=（ 0+300247。 2） 6%=9（ 萬(wàn)元 ） 第二年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 年利率=（ 300+9+600247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 年利率=（ 300+9+600++400247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息 =9++=（萬(wàn)元） [例 39] 上海市某高檔住宅小區(qū)占地面積 12500平方米，有 5幢小高層組成，總建筑面積 35000平方米，其中，住宅建筑面積 33500平方米，公建建筑面積 1500平方米，容積率 ，綠化率 40%，居住總戶(hù)數(shù) 310戶(hù)。該住宅小區(qū)基本預(yù)備費(fèi)率為 3%，開(kāi)發(fā)期 3年，預(yù)計(jì)年平均價(jià)格上漲為 2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率 0%。該項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行為：第一年完成項(xiàng)目全部投資的 40%，第二年完成項(xiàng)目全部投資的 30%，第三年完成項(xiàng)目全部投資的 30%。該項(xiàng)目原有自有資金 4000萬(wàn)元，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)后，預(yù)計(jì)第一年末預(yù)售額為 1000萬(wàn)元，第二年末住宅銷(xiāo)售后預(yù)計(jì)獲得 2500萬(wàn)元資金，第二年末預(yù)售額估計(jì) 1500萬(wàn)元，這些預(yù)售額和銷(xiāo)售后獲得的資金都可用于投資，項(xiàng)目資金不足部分可向銀行貸款，貸款年利率為 6%，工程中標(biāo)價(jià)為 4375萬(wàn)元，對(duì)工程總投資額估算前的粗略預(yù)估為 10000萬(wàn)元。則整個(gè)住宅小區(qū)的總投資粗略估算如表 323所示： 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 單方投資（元 /㎡） 投資額（萬(wàn)元） 1. 土地使用費(fèi)用 2. 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) . 可行性研究費(fèi) . 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) (3. %) . 工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi) . 工程施工招標(biāo)管理費(fèi) . 施工招投標(biāo)代理費(fèi) (3. %) . 人防費(fèi) . 執(zhí)照費(fèi) (+) % . 審照費(fèi) 3. 建筑安裝工程費(fèi) . 樁基礎(chǔ)工程費(fèi) . 土建工程費(fèi) . 水電設(shè)備及安裝費(fèi) . 電梯設(shè)備及安裝費(fèi) 4. 工程監(jiān)理費(fèi) (3. %) (%計(jì) ) 5. 配套設(shè)施費(fèi) . 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 供電配套工程費(fèi) 供水管道工程費(fèi) 泵房建設(shè)費(fèi) 供水征詢(xún)費(fèi)及排管貼費(fèi) 燃?xì)夤艿拦こ? 通訊工程費(fèi) （ 含寬帶網(wǎng) ） 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi) 排污處理費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 保安設(shè)施費(fèi) 有線電視費(fèi) 智能化設(shè)施費(fèi) 小區(qū)總體及道路設(shè)施費(fèi) 住宅建設(shè)配套費(fèi) 6 . 建 設(shè) 單 位 管理 費(fèi) ( 1 . + 3 . +5.) % 7. 工程保險(xiǎn)費(fèi) (3. % ) 200 (1～ 8)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) 9. 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) (1~8) 3% （ 1～ ） 固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) （ 1～ 9） 除貸款利息外的固定投資 10. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 0 11. 開(kāi)發(fā)期貸款利息 （ 1~11） 合計(jì)為總投資估算值 表 323漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算 : 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I1= 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PFl=I1[(1+f)11]＝ [（ 1+2%） 11]=（ 萬(wàn)元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF2=I2[(1+f)21]= [（ 1+2%） 21]=（ 萬(wàn)元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3= 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF3=I3[(1+f)31] = [（ 1+2%） 31]=（ 萬(wàn)元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： PF=++=（ 萬(wàn)元） 表 323開(kāi)發(fā)期貸款利息的計(jì)算： 第一年固定資產(chǎn)投資額 （ 除利息外 ） = 40%=（ 萬(wàn)元 ） 第一年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第一年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 年利率 =（ 0+247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第二年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第二年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 年利率 =（ ++247。 2） 6%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬(wàn)元 ） 第三年貸款額 ==（ 萬(wàn)元 ） 第三年開(kāi)發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2） 年利率 =（ ++++247。 2） 6% =（ 萬(wàn)元 ） 開(kāi)發(fā)期貸款利息 =++=（萬(wàn)元） （二）住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售期成本估算 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售期成本包括銷(xiāo)售成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 銷(xiāo)售成本又可稱(chēng)為經(jīng)營(yíng)成本 ， 是指為銷(xiāo)售商品住宅而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（不能與前面開(kāi)發(fā)期利息支出重復(fù)計(jì)算）和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 （ 三 ） 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是指銷(xiāo)售商品住宅所獲得的收入 。 （ 四 ） 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加估算 在住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算時(shí) ， 主要使用土地增值稅和銷(xiāo)售稅金及附加的估算 。 銷(xiāo)售稅金及附加 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具體測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加時(shí) ， 一般按住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的%計(jì)算 。 （ 現(xiàn)大多取 %） （ 五 ） 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)總額估算 利潤(rùn)總額 =銷(xiāo)售收入 總成本 土地增值稅 銷(xiāo)售稅金及附加 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 二 ） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是 ， 項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下 ，到項(xiàng)目壽命終了時(shí) ， 所有投資可以被完全收回 。 ? ? ? ???? ???nttt F IRRCOCI001 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損 。 ? ?211211 NPVNPViiNPViFIRR????i2 i1 0 NPV1 FIRR 折現(xiàn)率 （ i） 凈現(xiàn)值 （ NPV） NPV2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ? ? ? 010??????tPttct iCOCI ? ? ????????? 值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn) 值上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值的年數(shù)累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正動(dòng)態(tài)投資回收期 1 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 在計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，則等于扣除銷(xiāo)售稅金后的凈銷(xiāo)售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本，一般包括土地費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和其他費(fèi)用。 %100??? 總開(kāi)發(fā)成本 總開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 成本收益率 開(kāi)發(fā)商成本收益率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比 。 出租時(shí) ， 計(jì)算成本收益率顯得非常必要 。 投資利潤(rùn)率 %100?? 總投資年平均利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例 [例 310]某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以 5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地 50年使用權(quán) ，建筑容積率為 ， 建筑覆蓋率為 60%， 樓高 14層 ， 1至 4層建筑面積均相等 ， 5至 14層為塔樓（ 均為標(biāo)準(zhǔn)層 ） ， 建造成本為 3500元 /平方米 ， 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%， 行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬(wàn)元 ， 管理費(fèi)為土地成本 、 建造成本 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %， 市場(chǎng)推廣費(fèi) 、 銷(xiāo)售代理費(fèi)和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為銷(xiāo)售收入的 %、 %和 %， 預(yù)計(jì)建成后售價(jià) 12023元 /平方米 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為 3年 ， 建造期為 2年 ， 地價(jià)于開(kāi)始時(shí)一次投入 ，建造成本 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為 12%， 按季度計(jì)息 ， 融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。 問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積 、 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率分別是多少 ？ [解 ] 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （ 1） 項(xiàng)目總建筑面積： 4000 =22023（ 平方米 ） （ 2） 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （ 220234000 60% 4） /10=1240（ 平方米 ） （ 3） 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入： 22023 12023=26400（ 萬(wàn)元 ） （ 4） 銷(xiāo)售稅費(fèi)： 26400 %=1716（ 萬(wàn)元 ） （ 5） 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：