【正文】 [例 314] 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下，問財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期分別為多少？ 建設(shè)經(jīng)營期 n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入 CI 4136 32186 84749 82276 23689 4852 4852 40589 現(xiàn)金流出 CO 19133 33378 43098 48309 13914 5400 2421 2421 14119 凈現(xiàn)金流量 CICO 19133 29242 10912 36440 68362 18289 2431 2431 26470 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 19133 45242 53941 28004 15442 25819 27051 28151 38841 [解 ] 因?yàn)? 以 ic =12%代入上式，得 NPV=38841≥0 ， 故取大于 12%的“率”代入上式，可取 13%代入，得 NPV=， 以后進(jìn)行跳躍式取“率”，最終算得 i1 =31%時(shí)，NPV1 =； i2 =32%時(shí)， NPV2 =。 項(xiàng)目開發(fā)期為 3年 ， 建造期為 2年 ， 地價(jià)于開始時(shí)一次投入 ，建造成本 、 專業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為 12%， 按季度計(jì)息 ， 融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。 2） 6%=（ 萬元 ） 第三年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬元 ） 第三年貸款額 ==（ 萬元 ） 第三年開發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額 247。 2）年利率 [例 38] 某住宅小區(qū)，建設(shè)期為 3年，在 3年建設(shè)期中，第一年貸款額為 300萬元，第二年貸款額為 600萬元，第三年貸款額為 400萬元，貸款年利率為 6%。 根據(jù)項(xiàng)目綜合評價(jià)，提出項(xiàng)目可行或不可行的理由，對于不可行的項(xiàng)日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對于可行的項(xiàng)目，應(yīng)指出存在的問題及改進(jìn)建議。 （二）初步可行性研究 分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論； 對一些中小型投資項(xiàng)目 ， 或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目 ，往往就越過初步可行性研究階段 ， 直接進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段 。假設(shè)這個(gè)事件的不確定資料如表 39所示、其風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算過程如表 310所示，計(jì)算結(jié)果表明，這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)值為 。 （三）不確定型決策 樂觀法 （ 大中取大法 ） [例 34] 某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)某一決策目標(biāo)，提出四種開發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應(yīng)的損益值如表 33所列。兩者建設(shè)經(jīng)營期限為 4年。 一 、 定性分析方法 因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。 局部策劃是對全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問題的策劃。 (資金 進(jìn)度 質(zhì)量） 項(xiàng)目構(gòu)思策劃 （ 1） 項(xiàng)目的 定義 （ 2） 項(xiàng)目的 定位 （ 3） 項(xiàng)目的 系統(tǒng) 構(gòu)成 （ 4） 其他 項(xiàng)目實(shí)施策劃 （ 1） 項(xiàng)目組織策劃 。 （ 一 ） 經(jīng)驗(yàn)判斷法 普遍應(yīng)用于一般決策中 ， 但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析 。大面積開發(fā)需要投資 5000萬元，小面積開發(fā)需要投資 3000萬元，根據(jù)市場預(yù)測，房屋需要量的概率及兩個(gè)方案損益值如表 31所示。 表 33 樂觀法 /悲觀法決策表 單位：萬元 ? 狀態(tài) 方案 損益值 自 然 狀 態(tài) 最大損益值 最小損益值 甲 乙 丙 丁 第一方案 300 400 500 600 600 300 第二方案 100 300 500 800 800 100 第三方案 400 600 200 400 600 200 第四方案 200 400 500 700 700 200 最大損益值中的最大值 800 最小損益值中的最大值 300 ? 悲觀法 （ 小中取大法 ） 后悔值法 （ 大中取小法 ） 將每個(gè)自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標(biāo)，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未達(dá)到理想的后悔值。 表 39 高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 表 310 高檔寫字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測算 iP狀況 1 2 3 結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= iK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2 2? ??? RKPi 方差表 311 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 6% 平穩(wěn) 15% 繁榮 20% 表 312 普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測算 iPiK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2狀況 1 2 3 結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= 0023 2? ??? RKP i 方差（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和類型 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度量值為 ， 比債券（ ）、黃金（ ）、古董（ ）、外匯（ ）大，而比股票（ ）、期貨（ ）要小 。 初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機(jī)會(huì)研究，可達(dá)到177。 以上 12點(diǎn)是可行性研究報(bào)告正文的內(nèi)容，其中 市場研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究報(bào)告中的重中之重的部分 。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。 2） 年利率 =（ ++++247。 問項(xiàng)目總建筑面積 、 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是多少 ？ [解 ] 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 （ 1） 項(xiàng)目總建筑面積： 4000 =22023（ 平方米 ） （ 2） 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （ 220234000 60% 4） /10=1240（ 平方米 ） （ 3） 項(xiàng)目總銷售收入： 22023 12023=26400（ 萬元 ） （ 4） 銷售稅費(fèi)： 26400 %=1716（ 萬元 ） （ 5） 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： 264001716=24684（ 萬元 ） 2． 項(xiàng)目總開發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 5000萬元 （ 2） 建造成本： 22023 3500＝ 7700(萬元 ) （ 3） 專業(yè)人員費(fèi)用 (建筑師 ， 結(jié)構(gòu) 、 造價(jià) 、 機(jī)電 、 監(jiān)理工程師等費(fèi)用 )：7700 8%＝ 616(萬元 ) （ 4） 其他費(fèi)用： 460萬元 （ 5）管理費(fèi)： (5000+7700+616+460) % ＝ (萬元 ) （ 6） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ① 土地費(fèi)用利息： 5000 [(1+12%/4)3 41]＝ (萬元 ) ② 建造費(fèi)用 、 專業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 管理費(fèi)用利息： (7700+616+460+) [(1+12%/4)(2/2) 41]＝ (萬元 ) ③ 融資費(fèi)用： (+) 10%＝ (萬元 ) ④ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)； ++＝ (萬元 ) （ 7） 市場推廣及銷售代理費(fèi)用： 26400 (%+%)＝ 924(萬元 ) （ 8） 項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)： 5000+7700+616+460+++924＝ (萬元 ) 開發(fā)商利潤： ＝ (萬元 ) 開發(fā)商成本利潤率： () 100%＝% [例 311] 某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以 425萬元的價(jià)格購買了一塊寫字樓用地 50年的使用權(quán)。 所以 =%，說明項(xiàng)目可行。 1 計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率 實(shí)際收益率 (Rr)、 表面收益率 (Ra)和通貨膨脹率 (Rd)之間的關(guān)系式為： (1+Ra)＝ (1+Rr)(1+Rd) 通過計(jì)算已得到 Ra＝ %， 又已知 Rd＝ 1%， 所以 Rr可以通過下式計(jì)算得： (1+)＝ (1十 Rr)(1十 )， 求解得 Rr＝ 因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為 %。 投資利潤率 %100?? 總投資年平均利潤總額投資利潤率三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例 [例 310]某房產(chǎn)開發(fā)商以 5000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地 50年使用權(quán) ，建筑容積率為 ， 建筑覆蓋率為 60%， 樓高 14層 ， 1至 4層建筑面積均相等 ， 5至 14層為塔樓（ 均為標(biāo)準(zhǔn)層 ） ， 建造成本為 3500元 /平方米 ， 專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%， 行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬元 ， 管理費(fèi)為土地成本 、 建造成本 、 專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %， 市場推廣費(fèi) 、 銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的 %、 %和 %， 預(yù)計(jì)建成后售價(jià) 12023元 /平方米 。 2） 年利率 =（ ++247。 （ 11） 建設(shè)期貸款利息估算 建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額247。 1 可行性研究的結(jié)論 較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ， 項(xiàng)目是否可行 。所需時(shí)間約12個(gè)月。