【正文】 相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此， REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營(yíng)權(quán) ,也不承擔(dān)無限責(zé)任。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負(fù)債對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)的比例關(guān)系。從理論上分析，普通股的成本是普通股股東在一定的風(fēng)險(xiǎn)條件下所要求的最低投資報(bào)酬。目前美國(guó)大約有 300個(gè) REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過 3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。其中 ,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍 ,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少 ,約占 30%。 （ 3）可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用。 ?公司債券 發(fā)行公司債券是公司籌集債務(wù)性資金的重要方式之一。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 商品房預(yù)售作為商品房銷售的一種方式，同時(shí)又具備融資功能。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則： ?信用貸款為 100％。 ?央行： 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （ 121號(hào)文） ?央行、銀監(jiān)會(huì)： 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 （銀發(fā) [2023]359號(hào)） 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20％。 ?任意（盈余）公積金：公司從凈利潤(rùn)中提取法定公積金（ 支付優(yōu)先股股利）后，經(jīng)股東會(huì)議決議，可從稅后利潤(rùn)中提取任意公積金。法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額（不少于100萬元）為法定資本金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊(cè)登記的注冊(cè)資金為注冊(cè)資本（實(shí)收資本），股份有限公司的資本金被稱為股本。 高于債券籌資成本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 又稱為公司融資。 B 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 ?中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為 100％。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?我國(guó)商品房預(yù)售制度的建立 目前與商品房預(yù)售有關(guān)的法律規(guī)范主要包括： ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 199 2023） ?《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 1994發(fā)布、 202 2023修改） ?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 （ 1998） ?《 商品房銷售管理辦法 》 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?商品房預(yù)售的條件 《 商品房預(yù)售管理辦法 》 第五條規(guī)定，“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 債券發(fā)行價(jià)格等于各期利息的現(xiàn)值和到期還本的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率以市場(chǎng)利率為標(biāo)準(zhǔn)。 ? 房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介 ? 房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信 托（ Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱 REITs） 最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的構(gòu)成 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?資金籌措成本（多為一次性費(fèi)用） ?資金使用成本（資金占用費(fèi)） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?綜合資金成本計(jì)算 ?邊際資金成本計(jì)算 10 0%110 0%?????籌資費(fèi)用率）（籌資總額（年）用資費(fèi)用籌資費(fèi)用籌資總額（年）用資費(fèi)用資金成本（率） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 特點(diǎn)： ?資金成本主要表現(xiàn)為按期支付的利息，利率事先確定，且在債務(wù)期一般固定不變； ?本息按期償還； ?利息為稅前扣除項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?邊際資金成本計(jì)算 ?邊際資金成本是企業(yè)籌集新資的成本。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國(guó)，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。 ? 房地產(chǎn)明年或迎新發(fā)展 :一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)保障房和商品房雙軌制、保增長(zhǎng)政策出臺(tái)、加強(qiáng)城市化進(jìn)程的現(xiàn)象，就預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)改變低迷、全新發(fā)展的開始。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。 ? 美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家 ,20世紀(jì) 60年代 ,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素 ,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。 ?衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。 利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度。 但實(shí)際操作中，債券的發(fā)行價(jià)格常常脫離它的面值，因?yàn)橘Y金市場(chǎng)上的利率是經(jīng)常變化的。當(dāng)初的目的主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)入的門檻。 貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。 CC 短期債務(wù)支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，支付能力很困難，風(fēng)險(xiǎn)很大。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤(rùn) ?其他自有資金 按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤(rùn) ?其他自有資金 =稅后利潤(rùn) 法定盈余公積 可分配利潤(rùn)（可分配利潤(rùn)包括：彌補(bǔ)以前年度虧損+優(yōu)先股股利 +任意盈余公積金 +普通股股利等） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤(rùn) ?其他自有資金 ?企業(yè)折舊資金 ?通過發(fā)行股票籌集的資金 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)股份有限公司 可通過下列方式籌集資本金： ?注冊(cè)資本金的籌集 ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 ?經(jīng)股東大會(huì)同意將未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增為資本金 ?發(fā)行股票籌集資金 ?首次公開發(fā)行股票（ IPO）并上市 ?上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資） ?非上市公司公開發(fā)行股票 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) （ 1）永久性。 ?國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％。 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為抵押貸款時(shí)，抵押物可為有償取得的土地使用權(quán)、在建工程和已建成商品房。 ?由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為 50％。 當(dāng)商品供不應(yīng)求或者生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且售價(jià)較高時(shí)，采用預(yù)收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 上