【正文】 ? 房地產(chǎn)明年或迎新發(fā)展 :一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)保障房和商品房雙軌制、保增長(zhǎng)政策出臺(tái)、加強(qiáng)城市化進(jìn)程的現(xiàn)象，就預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)改變低迷、全新發(fā)展的開始。 ? 實(shí)力開發(fā)商拿地將更順利 ? 未來(lái) 5—10年是中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)期，并購(gòu)現(xiàn)在已經(jīng)開始。 ? 昨日 ()，“遠(yuǎn)觀中國(guó) 洞察先機(jī)” 2023首屆諾亞財(cái)富地產(chǎn)基金懇談會(huì)在廈門舉行 ? 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨“三升三降”局面 : ? “三升”一是指政府公共支出增長(zhǎng)；二是指居民消費(fèi)增長(zhǎng)；三是指金融產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)。 ? 另外，從 REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息； ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。 ? 第一， REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能； ? 第二，可免雙重征稅并且無(wú)最低投資資金要求； ? 第三， REITs按規(guī)定必須將 90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入； ? 第四，在美國(guó) REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅； ? 第五，一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資； ? 第六，由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性； ? 第七，上市交易的 REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。目前美國(guó)大約有 300個(gè) REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò) 3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國(guó)，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。由此將 REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無(wú)限償付責(zé)任 ,所以一般在其發(fā)起基金時(shí)會(huì)規(guī)定基金不會(huì)通過(guò)負(fù)債的方式購(gòu)進(jìn)物業(yè) ,除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進(jìn)物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時(shí) ,可以進(jìn)行適當(dāng)融資 ,但融資的比例一般也不超過(guò)投資物業(yè)價(jià)值的 25%。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券 (包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。在這種基金組織形式中 ,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理 ,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任 。但是美國(guó)對(duì)開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ,而是要通過(guò)投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來(lái)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的 90%以上。其中 ,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍 ,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少 ,約占 30%。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。 ? 美國(guó)是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家 ,20世紀(jì) 60年代 ,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素 ,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上 。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。 財(cái)務(wù)杠桿的變化會(huì)對(duì)企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響。 企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益，通常會(huì)加大債務(wù)籌資，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入不足以償付負(fù)債本息，可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 當(dāng)企業(yè)采用不同的籌資方式籌集資金時(shí)，都會(huì)面臨一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。 ?邊際資金成本是企業(yè)投資新項(xiàng)目進(jìn)行追加籌資時(shí)必須考慮的問(wèn)題。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?邊際資金成本計(jì)算 ?邊際資金成本是企業(yè)籌集新資的成本。 ?衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。 ?衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。 固定成長(zhǎng)股票 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 留存收益由企業(yè)稅后凈利潤(rùn)形成，企業(yè)使用這部分資金的最低成本應(yīng)該與普通股資本成本相同，惟一的差別就是留存收益沒(méi)有籌資費(fèi)用。 常用普通股資金成本估計(jì)的方法有： ? 股利折現(xiàn)模型 ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 ? 債券收益率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 股利折現(xiàn)法 將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來(lái)資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 普通股股利不是確定的，故很難準(zhǔn)確估計(jì)出普通股的資本成本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 )( pppp fSDK?? 1年股利：優(yōu)先股兼有普通股和債券的性質(zhì)，投資報(bào)酬為股利形式且股利支出固定，本金不需償還。 ?權(quán)益資金報(bào)酬是稅后支付，故無(wú)減稅效應(yīng)。 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的構(gòu)成 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?資金籌措成本（多為一次性費(fèi)用） ?資金使用成本（資金占用費(fèi)） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?綜合資金成本計(jì)算 ?邊際資金成本計(jì)算 10 0%110 0%?????籌資費(fèi)用率）（籌資總額（年）用資費(fèi)用籌資費(fèi)用籌資總額（年）用資費(fèi)用資金成本（率） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 特點(diǎn)： ?資金成本主要表現(xiàn)為按期支付的利息，利率事先確定，且在債務(wù)期一般固定不變； ?本息按期償還； ?利息為稅前扣除項(xiàng)目。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此， REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 ? 從本質(zhì)上看， REITs屬于資產(chǎn)證券化