【正文】 此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況161鋼筋用量價差調(diào)整控制要點 控制內(nèi)容 控制措施價差的調(diào)整 （ 1）材料價差（ 2）人工價差（ 3）費用價差① 嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法② 及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況③ 當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策控制要點 控制內(nèi)容 控制措施洽商、變更的費用控制（ 1）圖紙審核（ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改（ 3）現(xiàn)場簽證① 項目部組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制② 監(jiān)理公司審圖③ 施工單位審圖④ 甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比較⑤ 現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任163洽商、變更違約與索賠控制要點 控制內(nèi)容 控制措施違約與索賠（ 1）工期（ 2）質(zhì)量① 甲方履行自己的合同義務(wù)② 甲方督促乙方履行合同義務(wù)③ 工期與質(zhì)量重視過程中控制（ 3）配合管理 負(fù)責(zé)處理各施工方的配合問題（ 4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時，甲方及時進行停、窩工費用計算第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八165 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。② 注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作 。④ 依據(jù)合同中約定付款。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用 “ 貨比三家 ”控制要點 控制內(nèi)容 控制措施（ 1）材料款支付方式（ 2）材料款支付進度（ 3）保修款① 預(yù)付款限額控制② 首次驗收后付款總額進度控制。（ 2）生產(chǎn)周期 與工程進度相配合（ 3）運輸周期 具體與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)（ 4）安裝、驗收周期 與工程進度相配合（ 5）交叉作業(yè)時間 與工序安排相聯(lián)系154（二）項目采購成本控制措施控制要點 控制內(nèi)容 控制措施（ 1）市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而規(guī)范的流程，就可以最大限度的減少在本環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八151 （ 1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量，避免單一貨源 （ 2）對用量大的材料設(shè)備選擇兩個以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應(yīng)商的方式， （ 1）把握好采購?fù)獠凯h(huán)境：指能對項目采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟政策的變化、國家財政金融政策的調(diào)整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。③ 多層次多角度審核工程進度。材料供應(yīng)控制要點 控制內(nèi)容 控制措施（ 5）付款進度（ 6）工程進度① 按合同約定執(zhí)行付款。④ 材料計劃簽認(rèn)。② 先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。② 應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。③ 在開工前把圖紙中的問題修改完。146現(xiàn)場簽證控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）擴初圖會審（ 2）施工圖會審（ 3）分項、分部圖會審（ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審① 圖紙多層次會審、會簽及審批制度。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。② 簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。（ 2）簽證的時限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。（ 3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。② 設(shè)計變更通知單。③ 各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。② 加強施工前的審核工作。原則上不允許發(fā)生人工簽證。（ 7）具體操作措施： 1）一單一算原則：一個設(shè)計變更及簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項內(nèi)容； 2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在項目動態(tài)成本中； 3）完工確認(rèn)原則：當(dāng)設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； 4）原件結(jié)算原則：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； 5）時間限制原則：設(shè)計變更、簽證都應(yīng)先立項后實施。2）控制原則：在招標(biāo)中明確 “ 施工措施費用包干 ” 施工措施費包干原則：投標(biāo)措施項目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費用中，措施項目投標(biāo)報價包干考慮，結(jié)算時除合同規(guī)定外不做調(diào)整?！?工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)?！?工程量清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證?！?施工措施費。（ 4）影響現(xiàn)場簽證的罪魁禍?zhǔn)祝骸?合同出現(xiàn)漏洞。其他，如：土方駁運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等。137現(xiàn)場簽證管理（ 1）現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線）變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項?！?對于常規(guī)設(shè)計變更涉及的內(nèi)容： 其計價方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計算 ?！?第一種： 是到退的設(shè)計變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費 。 4）由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項。 2）由于設(shè)計部門改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。 常見反索賠的主要理由： 1）工程質(zhì)量缺陷 2）拖延工期 3）保留金的 4）發(fā)包方其他損失。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯誤的描述） 2）工程施工方面（如設(shè)計變更和工程質(zhì)量要求變更引起的） 3）關(guān)于價款方面（如拖延支付進度款） 4）工期引起的（延誤工期損失等） 5）特殊風(fēng)險和人力不可抗拒（指戰(zhàn)爭、革命、內(nèi)戰(zhàn)等） 6）工程暫挺、中止合同。(二 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要環(huán)節(jié)137 工程建設(shè)中索賠管理的任務(wù)主要有索賠和反索賠（ 1） 索賠： 是指在合同實施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a償要求。（ 4）合同實施的控制： 通過合同實施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實施過程，達到合同總目標(biāo)。（ 3）合同交底： 合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實到各責(zé)任人和合同實施的具體工作上。 134 合同管理常用方法有：（ 1）合同會簽制度： 一項合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門評審，各自對合同中的條款進行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 133(3)評標(biāo)和定標(biāo)第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八內(nèi)部材料。① 主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本② 邀請外部顧問專家審核① 預(yù)算合約部門② 工程部門內(nèi)部材料。③ 選擇五家投標(biāo)單位① 預(yù)算合約部門② 工程部門甲方招投標(biāo)管理機構(gòu)考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位參加投標(biāo)① 預(yù)算合約部門② 工程部門內(nèi)部材料。控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 位的選擇（ 1）資質(zhì)（ 2）管理水平（ 3）技術(shù)力量（ 4）歷史記錄（ 5）資金實力（ 6）合作經(jīng)歷（ 7）信用情況① 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備設(shè)備供貨商名冊及資料數(shù)據(jù)庫。 2）工程量清單法計價的 優(yōu)點房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容111為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ① 工程量清單招標(biāo)，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施； ② 工程量清單報價，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； ③ 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； ④ 設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤ 工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥ 付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。（ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ —— 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？ ——貨比三家 。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八111 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合約、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇則須有很強的針對性。政府要求 。––––市場定位 。每期開發(fā)規(guī)模在 10萬平米以下，相對應(yīng)戶型不宜超過 10種（ 1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： —— 戶型種類適量為準(zhǔn) —— 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來 選擇的困惑，而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。1061)設(shè)計變更原因： :B. 施工困難：2）為降低設(shè)計變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長期合作伙伴； —— 給予合理的設(shè)計周期； —— 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計。 5）根據(jù)雙方互動認(rèn)可，最終出施工圖紙。 ３）設(shè)計單位拿出擴初設(shè)計和概算后，甲方對圖紙進行內(nèi)審，并對設(shè)計進行修正。 限額設(shè)計的管理 : １）首先根據(jù)項目的營銷定位分析確定設(shè)計的定位。（ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。83規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計設(shè)備設(shè)計初步設(shè)計施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計概念設(shè)計（ 1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) —— 倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，設(shè)備工作并行并前置； —— 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板；85（ 2）開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、進行集中采購 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低成本提供條件。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟性指標(biāo)，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟。7274（ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上