【正文】 部結構選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結構優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術，降低含鋼量。 1） Ⅲ 級鋼的應用： 由于 Ⅲ 級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用 2）合理歸并結構構件： 結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。結構設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。 設備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 60? 珠江馬駒橋項目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會所 1200平方米 ,2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 ,2023年 11月至 12月項目前期準備 ,2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設計投標 ,2023年 1月至 3月住宅戶型研究 ,2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 ,2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制 .從正式拿到土地到單體施工圖完成共計 7個月 .設計案例內(nèi)容 評分 備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4規(guī)劃結構規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關系消防流線63內(nèi)容 評分備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護成本64規(guī)劃設計階段成本效益最大化的目標： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。4）重視長期性工作：—— 對市場的調(diào)查了解把握準確。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：—— 在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。① 規(guī) 劃設計部門② 公司領導（ 3）方案設計成果 ① 根據(jù)評審結果，結合區(qū)域和項目實際情況，對可行性規(guī)劃設計進行細節(jié)調(diào)整② 材料 設備選型方案的初步確定① 規(guī) 劃設計部門② 市 場營銷部門③ 公司領導根據(jù)提交的設計成果進行投資成本估算 預算部門、財務部門40規(guī)劃報批及擴初設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門劃方案報批設計（ 1）設計方案① 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書② 規(guī)劃 方案設計招投標③ 規(guī)劃 方案設計評審① 規(guī) 劃設計部門（ 2）報批① 注意市政方案及配套方案設計② 熟悉相關法規(guī)，保證報批材料完整① 規(guī) 劃設計部門② 工程部門③ 前期部門初設計（ 1）擴初設計要求① 對報批設計進一步調(diào)整② 設計要求③ 內(nèi)部審核① 前期部門② 規(guī) 劃設計部門（ 2）成本概算① 根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算② 制訂經(jīng)營指導書 ① 預算部門（ 3）擴初設計圖① 根據(jù)擴初設計要求招標② 專家評審③ 內(nèi)部評審④ 設計調(diào)整① 規(guī)劃設計部門41樁基設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門設計 （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權威地質(zhì)資料② 自己專業(yè)人員勘察 ① 工程部門（ 2）設計方案評審① 樁基設計 2種以上形式② 由外請專家進行樁基形式和樁基結構評審 ① 規(guī)劃設計部門（ 3）樁基施工圖 設計調(diào)整 規(guī)劃設計部門42施工圖設計控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門工圖設計 （ 1）施工圖設計要求① 根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求② 建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價 70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。39規(guī)劃方案（五）規(guī)劃設計階段成本控制實施控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門方案 （ 1）可行性規(guī)劃設計① 房地產(chǎn)項目市場信息搜集和分析② 區(qū)域市政狀況信息分析③ 項目規(guī)劃要點確立④ 可行性研究設計任務書⑤ 可行性規(guī)劃設計及調(diào)整① 市場營銷部門② 規(guī)劃設計部門（ 2）規(guī)劃方案評審① 組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進行評審、確定。 運用價值工程的優(yōu)勢： ，使工程造價大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高策略五： 采用合同措施，有效控制造價 設計人員要熟悉工程概預算定額和材料預算價 設計人員按項目估算及概算控制設計圖 各相關專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴格控制設計變更 開發(fā)商的造價管理人員及時提供可靠基礎資料限額設計的管理38（ 1）委托設計階段需要有詳盡的資料和技術指標，明確總體目標 （ 2）擴初設計階段用技術經(jīng)濟指標考量設計方案，評價方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū)和配套設計設計方案是否經(jīng)濟合理的考核標準經(jīng)濟性是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點施工圖設計階段五大問題建筑結構盡量采用低成本的結構形式基礎結構形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料防止結構配筋量標準不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設計結果結構標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明37（二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點 （ 3）初步設計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標 （ 4）施工圖設計階段防止可能出現(xiàn)的設計問題，導致變更造價造價（ 5）設計交底和配合施工階段的要設計單位深度參與46(三 )規(guī)劃設計階段成本管理的內(nèi)容進度品質(zhì)成本樣板區(qū)造價設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率 項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡 ,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項目代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。 科學合理的設計可降低工程造價的 10%。 盡管設計費在建設工程全過程費用中的一般只占建安成本的—2% 左右，但對工程造價的影響可達 75%以上，設計質(zhì)量的好壞直接影響建設成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容復雜。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有項目建設成本決定地位和作用。（ 4）規(guī)劃條件 （ 4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 規(guī)劃設計、前期部門買斷項目（ 1）買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細前期部門（ 2）付款總額 為公司爭取最大利益（ 3）付款時間 周期長、次數(shù)多（ 4）三通（或七通）一平標準明確驗收標準明細 工程部門（ 5）手續(xù)風險 與項目付款時間直接掛鉤。該環(huán)節(jié)影響： 購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，購地費用的合理與否，對項目整個成本控制有直接影響。該環(huán)節(jié)特點： 由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小。 項目公司 在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由 項目公司領導及前期部來承擔 。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點八33 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 確立 “ 全生命周期成本 ” 管理戰(zhàn)略 建立成本控制保障措施成本控制保障措施體系 制度保障體系 招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、成本控制指標回歸分級管理制度、限額設計制度、成本控制激勵制度等組織保障體系 設立相對獨立的成本管理職能部門開發(fā)全程成本控制要點項目前期成本控制項目建設階段成本控制管理費用的控制銷售費用的控制財務費用的控制(三 )制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系明確房地產(chǎn)開發(fā)成本構成內(nèi)容抓住房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制要點27 在項目開發(fā)全程采用恰當?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在房地產(chǎn)項目初始階段進行成本測算 （ 2）在項目規(guī)劃階段，在成本測算的基礎上進行細化，并制訂目標成本 （ 3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計劃和實際成本情況 (四 )制定房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價控制體系 策略一：重視源頭、加強工程設計環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標是控制工程造價的核心 策略三：實行項目管理方式加強成本管理（五）建立合同網(wǎng)絡框架 分包存在是建立合同網(wǎng)絡架構的必然要求 對于一個復雜的大型項目開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔所有的施工業(yè)務，一般說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。首先在項目開發(fā)前期，科學測算 目標成本指標 ，再按照不同項目分解到各個責任部門，形成 責任成本目標 ，輔以動態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標。因此，需要各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。 22（五）房地產(chǎn)項目開發(fā)成本應重點控制內(nèi)容項目開發(fā)進度控制項目資金收支計劃管理 (現(xiàn)金流管理 )規(guī)劃設計過程中固化的成本預控合同管理建安及工程成本采購成本顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等方面。公寓 30%左右 。公寓 50%左右 。 其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。 主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎設施配套費用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費標準，所以，這部分成本也相對固定。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程 /供貨合同成本。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準，設計費在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設計單位成為關鍵，而成本控制成為其次。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本準確分析。43 財務費用 　(一 )房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理的內(nèi)容19 土地成本（約占項目總成本的 3035%左右）， 主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。(一 )房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理的內(nèi)容費用項目名稱 明細內(nèi)容四、紅線外市政工程費及市政配套費小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費等?！?　 34511 消防工程 包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設備。　 　 3454 電話工程 　　 　 3455 電視工程 包括有線電視和衛(wèi)星電視　 　 3456 抄表系統(tǒng) 不含燃氣抄表以外的所有抄表系統(tǒng)　 　 3457 安防工程 包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等　 　 3458 其他弱電工程 包括網(wǎng)絡、背景音樂等　 　 3459 管道直飲水 包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設?！?　 3452 電梯工程 電梯的安裝及轎廂裝修。(一 )房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理的內(nèi)容費用項目名稱 明細內(nèi)容34 建筑單體成本 　　 345 安裝專業(yè)分包工程費 主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。337 其他 　費用項目名稱 明細內(nèi)容34 建筑單體成本 　　 341 基礎工程費 包括土方、地基處理、降水護坡等基礎工程　 342 單體土建工程費 　　 343 單體安裝工程費 　　 　 3431 電氣工程 包括配電箱、開關面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預埋。335 商業(yè) 包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。332 架空層工程費 包括結構及裝修333 會所 包括基礎、主體、安裝設備、裝修工程費用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費用。328 其他 　33 公共配套設施 　331 地下室工程費 含半地下室，包括基礎、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風、停車設備等費用。324 圍墻 各類圍墻（欄桿），以及出入口大門325 室外環(huán)境照明 庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝326 泛光照明 指自泛光照明配電箱的管線敷設及燈具安裝工程。322 硬質(zhì)地面 除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。318 供配電設備及安裝 小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機、負荷開關設備及安裝工程319 水泵房設備及安裝 小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3110 消防設備及安裝 僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設備及安裝調(diào)