【正文】 固定利息負(fù)擔(dān)，可靈活分配股利；優(yōu)先股籌資，固定股利支付非法定義務(wù)，有一定的靈活性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來(lái)源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，來(lái)源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來(lái)的收益和權(quán)益作為建立項(xiàng)目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?信用評(píng)級(jí)的涵義 ?信用評(píng)級(jí)的要素 ?信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí) ?借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)主要考察的因素： ? 企業(yè)素質(zhì) ? 經(jīng)營(yíng)能力 ? 獲利能力 ? 償債能力 ? 履約情況 ? 發(fā)展前景 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 （銀行）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評(píng)級(jí)（資信等級(jí)評(píng)價(jià)） ?信用評(píng)級(jí)的涵義 ?信用評(píng)級(jí)的要素 ?信用評(píng)級(jí)的標(biāo)識(shí) ?借款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 借款企業(yè)信用等級(jí)分三等九級(jí)，即： AAA AA A BBB BB B CCC CC C 短期債務(wù)支付困難，長(zhǎng)期債務(wù)償還能力極差；企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一直不好，基本處于惡性循環(huán)狀態(tài)，促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素極少，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。 AA 短期債務(wù)的支付能力和長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力具有最大保障；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對(duì)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的影響最小。 ?由其他房屋及建筑物抵押的為 100％，如參加保險(xiǎn)且保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款期的為 50%。 ?期限在 5年以上的為 140％。 伴隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的崛起，商品房預(yù)售制度逐漸演變成為香港乃至亞洲很多地區(qū)的樓盤銷售模式。其數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的 20 %。 上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，還應(yīng)當(dāng)符合公開(kāi)發(fā)行股票的條件，并報(bào)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。 債券的發(fā)行費(fèi)用低，并且利息在稅前支付，具有抵稅作用，比股票籌資成本低。 債券發(fā)行的限制條件比向銀行借款、發(fā)行股票要嚴(yán)格得多。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。而有限合伙人擁有所有權(quán)而無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán) ,也不承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此， REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 )( pppp fSDK?? 1年股利：優(yōu)先股兼有普通股和債券的性質(zhì)，投資報(bào)酬為股利形式且股利支出固定，本金不需償還。 ?衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇 當(dāng)企業(yè)采用不同的籌資方式籌集資金時(shí)，都會(huì)面臨一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上 。但是美國(guó)對(duì)開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ,而是要通過(guò)投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來(lái)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的 90%以上。由此將 REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。 ? 第一， REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能； ? 第二，可免雙重征稅并且無(wú)最低投資資金要求； ? 第三， REITs按規(guī)定必須將 90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入； ? 第四，在美國(guó) REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅； ? 第五，一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資； ? 第六，由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性； ? 第七，上市交易的 REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。 ? 實(shí)力開(kāi)發(fā)商拿地將更順利 ? 未來(lái) 5—10年是中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)期，并購(gòu)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始。 ? 昨日 ()，“遠(yuǎn)觀中國(guó) 洞察先機(jī)” 2023首屆諾亞財(cái)富地產(chǎn)基金懇談會(huì)在廈門舉行 ? 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨“三升三降”局面 : ? “三升”一是指政府公共支出增長(zhǎng)；二是指居民消費(fèi)增長(zhǎng)；三是指金融產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)。目前美國(guó)大約有 300個(gè) REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò) 3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無(wú)限償付責(zé)任 ,所以一般在其發(fā)起基金時(shí)會(huì)規(guī)定基金不會(huì)通過(guò)負(fù)債的方式購(gòu)進(jìn)物業(yè) ,除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進(jìn)物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時(shí) ,可以進(jìn)行適當(dāng)融資 ,但融資的比例一般也不超過(guò)投資物業(yè)價(jià)值的 25%。其中 ,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍 ,而采用開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少 ,約占 30%。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。 ?邊際資金成本是企業(yè)投資新項(xiàng)目進(jìn)行追加籌資時(shí)必須考慮的問(wèn)題。 固定成長(zhǎng)股票 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 留存收益由企業(yè)稅后凈利潤(rùn)形成，企業(yè)使用這部分資金的最低成本應(yīng)該與普通股資本成本相同，惟一的差別就是留存收益沒(méi)有籌資費(fèi)用。 ?權(quán)益資金報(bào)酬是稅后支付，故無(wú)減稅效應(yīng)。 ? 從本質(zhì)上看， REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。 ? 從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人 (基金管理公司 )和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人 (基金投資者 )組成 ,主要以私募的方式募集資金 ,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金 ,即房地產(chǎn)抵押基金 ,該基金主要是通過(guò)投資房屋抵押市場(chǎng)而間接投資房地產(chǎn)。 債券有固定的到期日，并定期支付利息，無(wú)論企業(yè)經(jīng)營(yíng)如何都要償還。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集 某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 10000份面值為 1000元的債券，期限為 3年，年利率為 10%，付息方式為每年計(jì)息一次，發(fā)行時(shí)市場(chǎng)利率為 8%，試計(jì)算單位面值債券的發(fā)行價(jià)格。 《 公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法 》 （ 2023）： 本辦法所稱公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ；未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 1994年建設(shè)部制定發(fā)布的《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 第二條： “ 本辦法所稱 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 ?中長(zhǎng)期貸款期限在 1年以上不滿 3年為 120％。