【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理 廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院 第四篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資 ? ? ? ? 從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā) ,流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 按財務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額（不少于100萬元）為法定資本金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊登記的注冊資金為注冊資本（實收資本），股份有限公司的資本金被稱為股本。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實有資金比注冊資金增加或減少 20%以上時，需進(jìn)行變更登記。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入 ，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實收資本（注冊資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營取得的收益無關(guān) 。資本公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增資本，但不能用于彌補(bǔ)公司的虧損。 企業(yè)資本公積金主要來源： ?資本（股本）溢價 ?法定資產(chǎn)重估增值 ?接受捐贈 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從凈利潤中提取的屬于所有者留存于企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。 ?法定（盈余）公積金：提取稅后利潤 10%列入法定公積金，累計額達(dá)到公司注冊資本 50%以上的，可以不再提取。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的 25%。 ?任意（盈余）公積金：公司從凈利潤中提取法定公積金（ 支付優(yōu)先股股利）后，經(jīng)股東會議決議，可從稅后利潤中提取任意公積金。 盈余公積金可用于彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本金，也可用于分配股利。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 =稅后利潤 法定盈余公積 可分配利潤（可分配利潤包括：彌補(bǔ)以前年度虧損+優(yōu)先股股利 +任意盈余公積金 +普通股股利等） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 ?企業(yè)折舊資金 ?通過發(fā)行股票籌集的資金 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)股份有限公司 可通過下列方式籌集資本金： ?注冊資本金的籌集 ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 ?經(jīng)股東大會同意將未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金 ?發(fā)行股票籌集資金 ?首次公開發(fā)行股票（ IPO）并上市 ?上市公司發(fā)行新股（股權(quán)再融資） ?非上市公司公開發(fā)行股票 優(yōu)點 缺點 （ 1）永久性。 股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是公司的永久性資本。 （ 2）財務(wù)靈活性。 普通股籌資，無固定利息負(fù)擔(dān)，可靈活分配股利；優(yōu)先股籌資，固定股利支付非法定義務(wù)，有一定的靈活性。 （ 3）增強(qiáng)信用。 股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。 （ 1）籌資成本較高。 高于債券籌資成本。 普通股＞優(yōu)先股＞債券 （ 2）限制條件多。 （ 3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會分散公司的控制權(quán)，另一方面會降低普通股的每股凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿Α? 股票籌資的優(yōu)缺點 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)股份有限公司 可通過下列方式籌集資本金： ?注冊資本金的籌集 ?資本公積金、盈余公積金轉(zhuǎn)增為資本金 ?經(jīng)過股東大會同意未分配利潤轉(zhuǎn)增為資本金 ?發(fā)行股票籌集資金 ?其他方式：如以資金或土地使用權(quán)作價入股合作開發(fā)、階段性股權(quán)式融資等。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） 投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金。在項目總投資中，必須擁有一定比例的資本金 。 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于 20％。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30％。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） ?國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）資本金比例由 20％及以上提高到 35％及以上。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） ?國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 （ 2023） ?經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 （銀發(fā) 〔 2023〕 13號） 建設(shè)項目資本金（所有者權(quán)益）不低于項目總投資的 30%，并在貸款使用前已投入項目建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） ?國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 （ 2023） ?國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 （國發(fā)〔 2023〕 27號） 保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 又稱為公司融資。不組建新的獨立法人，由已有的公司出面籌集資金，投資于新項目。 公司融資方式下的項目資本金，來自于公司的自有資金，包括： ?企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 ?未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項目的資金 ?企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn) ?企業(yè)增資擴(kuò)股 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 又稱為項目融資。由項目發(fā)起人及其他投資者出資，建立新的獨立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，承擔(dān)項目的投融資及運營。 以項目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益和權(quán)益作為建立項目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。 新建項目法人的資本金，由項目投資者為擬建項目提供的資本金，通常以注冊資本的方式投入；有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，如優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款等。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （項目）貸款 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需而申請的貸款，不與具體項目相聯(lián)系，貸款的期限較短。 ?央行： 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （ 121號文）