房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述(已修改)
2025-02-25 22:58 本頁面
【正文】 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述v 房地產(chǎn)開發(fā)貸款含義v 房地產(chǎn)開發(fā)貸款種類167。 信用貸款和擔保貸款167。 固定利率和可調(diào)利率167。 短期、中期、長期167。 自營性和委托性167。 土地購置貸、開發(fā)貸、建設貸款167。 住宅開發(fā)、經(jīng)適房、商業(yè)用房等v 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的目的：財務杠桿 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作程序 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的受理167。 申請167。 資格審查167。 借款人資質(zhì)v一級、二級、三級、四級167。 借款人資信167。 開發(fā)項目應具備的條件167。 開發(fā)項目資本金比例167。 其他條件v 一級資質(zhì)： １．注冊資本不低于５０００萬元； ?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營５年以上； ?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工３０萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。矗B續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％； ?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１５萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ６．有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于４０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于２０人，持有資格證書的專職會計人員不少于４人； ７．工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ?。福哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ?。梗窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 二級資質(zhì) ： １．注冊資本不低于2023萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上； ?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。矗B續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％； ５．上一年房屋建筑施工面積１０萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ６．有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計人員不少于３人； ?。罚こ碳夹g、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ?。福哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ９．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 三級資質(zhì)： １．注冊資本不低于８００萬元； ?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營２年以上； ?。常课萁ㄖ娣e累計竣工５萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。矗B續(xù)２年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％； ?。担新毞Q的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于１０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人； ?。叮こ碳夹g、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱； ７．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ?。福窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 四級資質(zhì)： １．注冊資本不低于１００萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上； ３．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達１００％； ?。矗新毞Q的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人； ?。担こ碳夹g負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員； ?。叮唐纷≌N售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ?。罚窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 限制性條件 （ 1） — （ 11）v 貸款申請材料167。 單位資料v 貸款申請報告v 營業(yè)執(zhí)照和年檢證明、資質(zhì)證書v 組織機構代碼證書v 稅務登記證明v 基本賬戶開戶許可證v 企業(yè)章程v 驗資報告v 法定代表人身份證明v 近三年資產(chǎn)負債表、利潤表、業(yè)主權益變動表及銷量情況；本年度存借款及對外擔保情況v 貸款卡復印件v 董事會成員名單和簽字樣本167。 項目相關資料v 可行性研究報告v 項目立項批復文件v 四證復印件v 銷售許可證、預售許可證、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖、地價款繳交憑證167。 擔保企業(yè)資料v 營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、國稅地稅證復印件、基本賬戶開戶許可證、企業(yè)章程、驗資報告、法定代表人身份證、貸款卡復印件、近三年財務報表、董事會決議167。 抵押物貸款資料 房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查v 借款人評價167。 借款人基本情況評價167。 借款人素質(zhì)評價167。 開發(fā)項目銷售情況評價167。 盈利能力評價167。 借款人信用狀況評價167。 借款人發(fā)展前景評價v 項目評估167。 項目建設的必要條件167。 項目建設條件評估167。 項目建設的實施進程評估167。 施工條件評估167。 環(huán)境保護條件評估167。 項目市場評估v 項目市場定位評價v 供求現(xiàn)狀及趨勢評價v 競爭能力評估v 銷售前景評估167。 投資估算與資金來源評估v 總投資：開發(fā)成本和開發(fā)費用v 開發(fā)成本： 7項v 資金來源的評估167。 自有資金、預售收入、其他167。 財務評估v 擔保方式評價167。 保證167。 抵押167。 質(zhì)押v 貸款綜合評價167。 計算貸款綜合風險度貸款綜合風險度 =貸款風險額 /貸款額 *100% =信用等級系數(shù) *貸款方式系數(shù) *期限系數(shù) *項目等級系數(shù)貸款風險額 =貸款額 *（信用等級系數(shù) *貸款方式系數(shù) *期限系數(shù) *項目等級系數(shù)）綜合風險度 60%，為高風險貸款，不予發(fā)放。v 例、某開發(fā)企業(yè)，信用等級 A級，商品房作抵押，期限 4年，項目風險等級 A級。v 練習，某信用等級 BBB級開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，由 AA級企業(yè)擔保，貸款 3年，項目風險等級 AAA級，計算綜合風險度。167。 信用等級系數(shù)的取值規(guī)則v AAA級： 30%； AA級： 50%； A級： 70%； BBB級： 90%167。 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則v 信用貸款： 100%v 金融機構提供擔保： 10
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