房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述(已修改)
2025-02-25 22:58 本頁面
【正文】 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述v 房地產(chǎn)開發(fā)貸款含義v 房地產(chǎn)開發(fā)貸款種類167。 信用貸款和擔(dān)保貸款167。 固定利率和可調(diào)利率167。 短期、中期、長期167。 自營性和委托性167。 土地購置貸、開發(fā)貸、建設(shè)貸款167。 住宅開發(fā)、經(jīng)適房、商業(yè)用房等v 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的目的：財(cái)務(wù)杠桿 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作程序 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的受理167。 申請(qǐng)167。 資格審查167。 借款人資質(zhì)v一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)167。 借款人資信167。 開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件167。 開發(fā)項(xiàng)目資本金比例167。 其他條件v 一級(jí)資質(zhì)： １．注冊(cè)資本不低于５０００萬元； ?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營５年以上； ?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計(jì)竣工３０萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。矗B續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１５萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ６．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于４０人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于２０人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于４人； ?。罚こ碳夹g(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ?。福哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ９．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 二級(jí)資質(zhì) ： １．注冊(cè)資本不低于2023萬元； ?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上； ?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計(jì)竣工１５萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。矗B續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１０萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ６．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于３人； ?。罚こ碳夹g(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ?。福哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ?。梗窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 三級(jí)資質(zhì)： １．注冊(cè)資本不低于８００萬元； ?。玻畯氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營２年以上； ?。常课萁ㄖ娣e累計(jì)竣工５萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ?。矗B續(xù)２年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ５．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于１０人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于２人； ?。叮こ碳夹g(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱； ?。罚哂型晟频馁|(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ８．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 四級(jí)資質(zhì)： １．注冊(cè)資本不低于１００萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上； ３．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ?。矗新毞Q的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于２人； ?。担こ碳夹g(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； ?。叮唐纷≌N售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ?。罚窗l(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 v 限制性條件 （ 1） — （ 11）v 貸款申請(qǐng)材料167。 單位資料v 貸款申請(qǐng)報(bào)告v 營業(yè)執(zhí)照和年檢證明、資質(zhì)證書v 組織機(jī)構(gòu)代碼證書v 稅務(wù)登記證明v 基本賬戶開戶許可證v 企業(yè)章程v 驗(yàn)資報(bào)告v 法定代表人身份證明v 近三年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、業(yè)主權(quán)益變動(dòng)表及銷量情況；本年度存借款及對(duì)外擔(dān)保情況v 貸款卡復(fù)印件v 董事會(huì)成員名單和簽字樣本167。 項(xiàng)目相關(guān)資料v 可行性研究報(bào)告v 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件v 四證復(fù)印件v 銷售許可證、預(yù)售許可證、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖、地價(jià)款繳交憑證167。 擔(dān)保企業(yè)資料v 營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國稅地稅證復(fù)印件、基本賬戶開戶許可證、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告、法定代表人身份證、貸款卡復(fù)印件、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、董事會(huì)決議167。 抵押物貸款資料 房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查v 借款人評(píng)價(jià)167。 借款人基本情況評(píng)價(jià)167。 借款人素質(zhì)評(píng)價(jià)167。 開發(fā)項(xiàng)目銷售情況評(píng)價(jià)167。 盈利能力評(píng)價(jià)167。 借款人信用狀況評(píng)價(jià)167。 借款人發(fā)展前景評(píng)價(jià)v 項(xiàng)目評(píng)估167。 項(xiàng)目建設(shè)的必要條件167。 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估167。 項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)程評(píng)估167。 施工條件評(píng)估167。 環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估167。 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估v 項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)v 供求現(xiàn)狀及趨勢(shì)評(píng)價(jià)v 競爭能力評(píng)估v 銷售前景評(píng)估167。 投資估算與資金來源評(píng)估v 總投資：開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用v 開發(fā)成本： 7項(xiàng)v 資金來源的評(píng)估167。 自有資金、預(yù)售收入、其他167。 財(cái)務(wù)評(píng)估v 擔(dān)保方式評(píng)價(jià)167。 保證167。 抵押167。 質(zhì)押v 貸款綜合評(píng)價(jià)167。 計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度 =貸款風(fēng)險(xiǎn)額 /貸款額 *100% =信用等級(jí)系數(shù) *貸款方式系數(shù) *期限系數(shù) *項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)貸款風(fēng)險(xiǎn)額 =貸款額 *（信用等級(jí)系數(shù) *貸款方式系數(shù) *期限系數(shù) *項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)）綜合風(fēng)險(xiǎn)度 60%，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，不予發(fā)放。v 例、某開發(fā)企業(yè)，信用等級(jí) A級(jí)，商品房作抵押，期限 4年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) A級(jí)。v 練習(xí)，某信用等級(jí) BBB級(jí)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，由 AA級(jí)企業(yè)擔(dān)保，貸款 3年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) AAA級(jí)，計(jì)算綜合風(fēng)險(xiǎn)度。167。 信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則v AAA級(jí)： 30%； AA級(jí)： 50%； A級(jí)： 70%； BBB級(jí)： 90%167。 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則v 信用貸款： 100%v 金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保： 10
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