【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述[001]作者：日期：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述167。1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的附著物（配套設(shè)施、設(shè)備等住區(qū)環(huán)境）。 房地不可分割性、不可移動(dòng)性（地理位置的固定性）、市場區(qū)域性明顯、社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性、保值增值性、生產(chǎn)使用周期的長期性、差異性、土地資源的稀缺性、消費(fèi)與投資雙重性、使用的社會(huì)性。二、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和修繕服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)的部門經(jīng)濟(jì)行業(yè)。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程分為生產(chǎn)過程、流通過程、分配過程、消費(fèi)過程四個(gè)過程。房地產(chǎn)業(yè)可細(xì)分為：房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)物業(yè)管理業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的特征：1. 基礎(chǔ)性 2. 先導(dǎo)性 3. 關(guān)聯(lián)性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)性7. 對(duì)金融業(yè)的依賴性三、房地產(chǎn)商品的種類 生地：未經(jīng)開發(fā) 熟地：經(jīng)“七通一平”（給水、排水、供電、交通、通訊、燃?xì)狻釟?、場地平整）按用途劃分工業(yè)廠房普通住宅公寓別墅寫字商業(yè)樓樓商住樓商務(wù)樓綜合樓按性質(zhì)劃分公房二手房解困房集資房安居房經(jīng)濟(jì)適用房微利房商品房廉租房按層數(shù)劃分低層多層高層按承重結(jié)構(gòu)劃分混合結(jié)構(gòu)住宅（磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)）大模板結(jié)構(gòu)住宅大板結(jié)構(gòu)住宅框架輕板結(jié)構(gòu)住宅簡易結(jié)構(gòu)住宅按設(shè)計(jì)特點(diǎn)劃分內(nèi)廊式住宅外廊式住宅退臺(tái)式住宅躍層式住宅復(fù)式住宅錯(cuò)層式住宅公寓式住宅單元式住宅花園式住宅167。2 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖：（一）改革前各階段劃分 (80年代以前) 1. 建國初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革時(shí)期（二）討論與試點(diǎn)階段 （80年代）1. 討論：房地產(chǎn)的商品性 2. 試點(diǎn)（三）泡沫階段 （92~93年） ：房地產(chǎn)火爆（炒樓花熱、開發(fā)熱） ：有促使房地產(chǎn)急劇升值的某種原因（市場、政治等） ：買空賣空，快速交易，似“擊鼓傳花”游戲。 ：房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，通貨膨脹，圈地運(yùn)動(dòng)（四）調(diào)控階段 （93~95年） 土地：嚴(yán)格控制用地 資金：緊縮銀根（五）恢復(fù)階段 （95～98年） 、開發(fā)商理性地進(jìn)入有序市場 ① 消費(fèi)觀念基本確立 ② 消費(fèi)要求逐步提高（現(xiàn)代居住環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)：安全、健康、私密性、開放性、方便性、自然回歸性。） ③ 購買力顯著提高（六）、住房商品化的新起點(diǎn)（98年）刺激住房消費(fèi)的政策要點(diǎn)： 堵：停止實(shí)物分房；提高房租。（到2000年，） 扶：大力扶持住房建設(shè)（經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地政策優(yōu)惠、建設(shè)貸款放寬；普遍實(shí)行住房信貸消費(fèi)） 補(bǔ)：住房補(bǔ)貼（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%購買一套住房）第二章 房地產(chǎn)開發(fā)基本程序參照教材P36～42一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與者咨詢服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查辦理過戶、協(xié)助貸款政策法規(guī)、土地供給產(chǎn)權(quán)登記、規(guī)劃審批施工許可、銷售許可建筑貸款抵押貸款法律咨詢起草文件辦理手續(xù)土地評(píng)估、房屋評(píng)估市場調(diào)查、營銷策劃稅務(wù)咨詢、財(cái)務(wù)管理工程預(yù)算、付款方式成本控制、費(fèi)用估算提供資金開發(fā)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)施工技術(shù)管理建筑施工工程事故保險(xiǎn)買賣合同、過戶手續(xù)工期、質(zhì)量控制工程建設(shè)投資控制工程建設(shè)合同管理開發(fā)商經(jīng)紀(jì)人工程監(jiān)理會(huì)計(jì) 經(jīng)濟(jì)師估價(jià)師銷售員建筑工程師賣地人買房人律師政府銀行投資人承包商保險(xiǎn)公司二、房地產(chǎn)開發(fā)過程 (一) 提出開發(fā)設(shè)想 (二) 開發(fā)設(shè)想的具體化 (三) 開發(fā)投資的可行性研究 (四) 申請項(xiàng)目選址并獲取土地使用權(quán) (五) 工程項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì) (六) 征地及拆遷安置 (七) 項(xiàng)目融資 (八) 工程招標(biāo)及施工 (九) 市場營銷及策劃 (十) 物業(yè)管理（可參考如下示意圖）房地產(chǎn)開發(fā)流程施工放線、規(guī)劃部門驗(yàn)線組織設(shè)計(jì)勘查部門驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收結(jié)構(gòu)施工中隱蔽工程預(yù)驗(yàn)組織結(jié)構(gòu)鑒定驗(yàn)收竣工工程預(yù)驗(yàn)組織工程竣工驗(yàn)收整理竣工資料歸檔辦理工程決算工程管理商品房預(yù)售辦理商品房價(jià)格報(bào)批填報(bào)工程竣工單、辦理交接手續(xù)商品房記帳入庫商品房銷售開具用戶通知單項(xiàng)目財(cái)務(wù)成果考核房屋銷售售后服務(wù)建立管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與服務(wù)制度建立房屋檔案回訪住戶及時(shí)解決住戶困難物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)想年度計(jì)劃可行性研究申請項(xiàng)目報(bào)告規(guī)劃方案投資立項(xiàng)填寫招標(biāo)申請發(fā)招標(biāo)通知書審核投標(biāo)單位資質(zhì)招標(biāo)文件報(bào)批發(fā)招標(biāo)文件編制標(biāo)底開標(biāo)審核施工圖三通一平、地上地下物處理材料設(shè)備訂貨辦理開工報(bào)告(見后頁)組織招標(biāo)簽訂施工合同(見后頁)組織施工單位進(jìn)場組織設(shè)計(jì)交底審查施工圖紙施工準(zhǔn)備向拆遷辦申報(bào)房屋拆遷計(jì)劃拆遷辦下達(dá)拆遷批復(fù)征求拆遷戶意見發(fā)拆遷通知書、安置房源委托初步設(shè)計(jì)辦理合同參與擴(kuò)初設(shè)計(jì)會(huì)審委托施工圖設(shè)計(jì)委托初步設(shè)計(jì)、簽定規(guī)劃合同書規(guī)劃局下達(dá)用地范圍和條件參與規(guī)劃審定規(guī)劃紅線與管理要求通知書提出功能設(shè)計(jì)要求對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)審查發(fā)送招、邀標(biāo)書及招標(biāo)文件評(píng)標(biāo)決標(biāo)中標(biāo)方案處理規(guī)劃局劃定征用范圍圖向市規(guī)劃局提出申請建設(shè)用地報(bào)告規(guī)劃局批發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證向市土地局提出申請征地報(bào)告土地局批準(zhǔn)辦理征地手續(xù)向地方政府辦理征地手續(xù)解決有關(guān)問題現(xiàn)場標(biāo)樁征地范圍清場安置預(yù)算報(bào)告征地地址勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照(見后頁)編制小區(qū)開發(fā)組織設(shè)計(jì)工程預(yù)算造價(jià)前期工作施工執(zhí)照辦理報(bào)總規(guī)劃和初設(shè)規(guī)劃現(xiàn)場勘查、審查、報(bào)方案確定規(guī)劃、報(bào)主管市長批準(zhǔn)下達(dá)規(guī)劃圖，市規(guī)劃土地管理局：規(guī)劃處市規(guī)劃土地管理局：土地處申請用地?cái)M定征地方案～劃撥土地頒發(fā)土地使用證市規(guī)劃土地管理局：管線處報(bào)管線設(shè)計(jì)方案現(xiàn)場勘查審查方案發(fā)放管線施工執(zhí)照填報(bào)建設(shè)項(xiàng)目登記表、發(fā)建設(shè)工程通知單市建委基建管理處市建企勞保費(fèi)用統(tǒng)籌管理辦公室繳納工程總造價(jià)2％勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)市規(guī)劃土地管理局：審批處報(bào)批件及批準(zhǔn)的規(guī)劃圖現(xiàn)場勘查審查初設(shè)、提出修改意見修改初設(shè)重復(fù)報(bào)批發(fā)施工執(zhí)照審批表各部門批準(zhǔn)文件下達(dá)測繪通知、配套費(fèi)通知、檔案保證、押金通知市衛(wèi)生防疫站同市消防支隊(duì)報(bào)批件及初設(shè)圖紙現(xiàn)場勘查審查初設(shè)提出修改意見修改設(shè)計(jì)、重新報(bào)批填表蓋章、準(zhǔn)予開工市消防支隊(duì)市房地局報(bào)工程批件、原建筑物狀態(tài)表現(xiàn)場勘查技術(shù)鑒定、交鑒定費(fèi)房屋拆除領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)工程批件、原建筑物狀態(tài)表現(xiàn)場勘查批準(zhǔn)拆除市人防辦公室審批手續(xù)同消防支隊(duì)按總建面2％建地下人防室或按人防面積交800元/m2報(bào)批件及初設(shè)圖紙協(xié)商建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或交7％建面28元/m2審查商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或交費(fèi)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦繳納城市建設(shè)檔案保證押金約工程造價(jià)1％市基建檔案館市教育委員會(huì)繳納中小學(xué)教師住宅建設(shè)集資、提取住宅建設(shè)的2％市煤氣集資辦公室繳納煤氣集資費(fèi)（）繳納城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（自有生活區(qū)甲類300元/m2，乙類200元/m2，一般建設(shè)區(qū)50元/m2）市建委配套辦公室市建委墻改辦公室繳納節(jié)能資金（）報(bào)施工執(zhí)照審批表繳納施工牌照費(fèi)50元發(fā)施工許可證和施工執(zhí)照報(bào)工程批件、填寫招投標(biāo)申請書填報(bào)招投標(biāo)登記表編制標(biāo)底報(bào)送投標(biāo)申請書進(jìn)行投標(biāo)單位資格審查組織招標(biāo)、投標(biāo)會(huì)議、決標(biāo)簽發(fā)中標(biāo)通知書按萬分之二繳納招標(biāo)管理費(fèi)與中標(biāo)單位簽訂施工合同市建設(shè)委員會(huì)招標(biāo)辦公室審查施工合同市建工局經(jīng)濟(jì)處或區(qū)建委規(guī)劃科建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理站交工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)報(bào)批施工圖提出修改建議重新報(bào)批、審查批準(zhǔn)‰交勘查設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站市工商行政管理局辦理合同鑒證、‰交鑒證費(fèi)報(bào)工程批件協(xié)商招標(biāo)標(biāo)底審批施工合同落實(shí)資金、材料市建行某支行簽訂施工合同報(bào)工程批件、申請斷電現(xiàn)場勘查、批準(zhǔn)斷電拆送電表、代收繳住戶所欠電費(fèi)辦理斷電手續(xù)報(bào)工程批件、電氣施工圖填報(bào)《用戶用電申請報(bào)告》現(xiàn)場勘查、核實(shí)用電容量購買用電權(quán)（住宅12元/m2）發(fā)《用電施工許可證》審查修改電氣施工圖、重批復(fù)安排電氣安裝施工隊(duì)、預(yù)交工程費(fèi)批準(zhǔn)工程用電、填表、接電辦理施工及工程用電手續(xù)區(qū)供電局申請斷水、繳納斷水人工費(fèi)辦理施工用水申請表安裝施工用水表、繳納安裝費(fèi)繳納室內(nèi)水表安裝費(fèi)簽訂外環(huán)管路施工合同、付款開工區(qū)服務(wù)部辦理斷水、施工用水手續(xù)交批件圖紙、填報(bào)工程用水申請繳納供水配套費(fèi)6元/m2現(xiàn)場勘查供水外環(huán)路設(shè)計(jì)、繳納設(shè)計(jì)費(fèi)市自來水服務(wù)部辦理工程用水手續(xù)市自來水公司A開工前準(zhǔn)備報(bào)工程批件及施工設(shè)計(jì)圖紙繳納排水配套費(fèi)6元/m2現(xiàn)場勘查、確定排水路線位置排水外環(huán)路設(shè)計(jì)、繳納設(shè)計(jì)費(fèi)排水處管理科辦理排水手續(xù)區(qū)排水管理所辦理排水手續(xù)根據(jù)設(shè)計(jì)圖現(xiàn)場定線提出預(yù)算、經(jīng)審查交工程預(yù)付款、開工市排水處申請砍伐樹木、駐在員看現(xiàn)場上報(bào)區(qū)園林局街道辦事處辦理伐樹手續(xù)區(qū)園林局辦理伐樹手續(xù)看現(xiàn)場、確定所伐樹木數(shù)量直徑50cm以上的樹木報(bào)市園林局批準(zhǔn)、收費(fèi)（按樹種直徑計(jì)價(jià)）市園林局辦理伐樹手續(xù)看現(xiàn)場、批準(zhǔn)砍伐直徑50cm以上的樹木再回區(qū)園林局交費(fèi)園林局報(bào)施工執(zhí)照、設(shè)計(jì)圖現(xiàn)場勘查摸底簽訂動(dòng)遷合同、交費(fèi)1元/m2辦動(dòng)遷手續(xù)市動(dòng)遷辦報(bào)工程批件和施工平面圖現(xiàn)場勘查、確定占道面積繳納占道費(fèi)（）批準(zhǔn)占道辦占道手續(xù)區(qū)市政管理所報(bào)工程批件繳納挖道修復(fù)費(fèi)租用路障、繳納押金批準(zhǔn)挖道辦挖占道手續(xù)區(qū)交警中隊(duì)根據(jù)批準(zhǔn)圖紙測繪紅線交測繪費(fèi)、發(fā)紅線位置圖簽訂地質(zhì)鉆探合同進(jìn)行鉆探交地質(zhì)鉆探費(fèi)提供地質(zhì)鉆探資料施工放樣后驗(yàn)紅線地基開槽后驗(yàn)土質(zhì)測繪紅線地質(zhì)鉆探市勘察大隊(duì)市規(guī)劃土地局審批處市消防支隊(duì)市防疫站市人防辦報(bào)送工程開工報(bào)告現(xiàn)場檢驗(yàn)建筑紅線檢驗(yàn)施工執(zhí)照發(fā)開工通知書開工前驗(yàn)線報(bào)送工程開工報(bào)告審查工程預(yù)算撥付工程預(yù)付款審查預(yù)算市建行某支行報(bào)送工程開工報(bào)告提供圖紙資料安排分段檢查施工質(zhì)量請求進(jìn)點(diǎn)監(jiān)督質(zhì)量市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站A第三章 我國城鎮(zhèn)土地使用制度與缺陷分析1 各國土地所有制形式這里我們將世界各國或各地區(qū)粗略地分成3個(gè)組團(tuán)，來介紹它們的土地所有制概況。這3個(gè)組團(tuán)是：美日等資本主義國家和地區(qū)，英聯(lián)邦等資本主義國家和地區(qū)，原蘇聯(lián)東歐等杜會(huì)主義國家。當(dāng)今世界上的土地使用制度大體可劃分為3類：一是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場模式——土地屬于國家，使用土地一律由國家統(tǒng)一安排無償使用，如原蘇聯(lián)、中國等；二是以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場模式——土地私有，允許買賣，價(jià)格由供求關(guān)系決定，如美國、日本等；三是由國家控制的市場模式——土地屬于國家(或皇家)所有，使用土地通過批租獲得，國家控制土地市場并獲得大量批租收入，如英國及英聯(lián)邦國家，這是資本主義的特殊情況。2 我國土地所有制形式土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。 在我國，目前存在著兩種土地制度，即城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地用地制度。 國有土地所有權(quán) 國有土地所有權(quán)，是指由國務(wù)院代表國家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 屬于國家所有的土地有： (1) 城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。 (2) 農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。 (3) 國家依法征用的土地。國