【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序和房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序。；2房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃與審批；；；；；。房地產(chǎn)開發(fā)建設土地使用權(quán)的取得一、我國土地公有制的形式我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個人不能取得土地的所有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓(一)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對土地的實際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人并不—定就是土地占有人。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項獨立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權(quán)利，國有土地所有者一般把這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關，土地收益就是土地使用的結(jié)果。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項權(quán)能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位以及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。(二)土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護、任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對土地承擔保護和合理利用義務。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。(三)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。前者是出讓者，后者是受讓者。出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地(生地)，也可以是完成市政設施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行。(1)協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當事人雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。(2)招標出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。(3)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持入主持下，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。3，土地使用權(quán)出讓年限(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地5O年；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。(四)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。它包括出售、交換、贈予。土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。(1)土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)同時，向出租方支付地價及有關價款。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定的一切權(quán)利與義務全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。(2)土地使用權(quán)交換。，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務關系也同時交換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。(五)取得建設用地的方式取得國有建設用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用贊出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、通常有以下幾種方式：(1)以土地使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；(2)以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；(3)以土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。三、土地征用的管理(一)征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資汁劃、井經(jīng)主管部門批準的建設項目。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會引起一系列經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)關系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫亍Ｆ浯?，通過征地變更廠土地所有權(quán)關系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌鞘袊宜械耐恋?。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。同時由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實現(xiàn)了價值增值；由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟關系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。(二)農(nóng)地征用的審批權(quán)限《中華人民共和國土地管理法)規(guī)定，只有國務院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權(quán)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務院和省級人民政府批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地，可以由市、縣級人民政府批準。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，國務院和省級人民政府關于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務院批準。除了由國務院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。省級人民政府批準征用的土地，必須同時報國務院備案。(三)農(nóng)地征用的補償國家建設征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補償?！吨腥A人民共和國土地管理法》對征用土地補償?shù)牟襟E、標準和用途都做出了相應的規(guī)定。需要征用的土地，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府，在當?shù)赜枰怨?，并組織實施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書，到當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補償?shù)怯?，根?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定對征用土非耕地，按照不同的標準給予補償。(1)征用耕地的補償如果征用的是耕地，補償必須按照以下的規(guī)定進行。第一耕地補償費的構(gòu)成。按照國家的規(guī)定，耕地補償費山以下幾個部分構(gòu)成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償費等。第二土地補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補償費是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。第三安置補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的人口的安置補償費標準，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準，可以增加安置補償費。但是，土地補償費與安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。土地管理法規(guī)定，國務院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標準。(2)征用其他土地補償和補償?shù)臉藴矢鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標準確定。(3)征用土地的附著物和青苗補償標準土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。四、舊城改造