【正文】 1 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費 ? 所得稅 ? 流轉稅 ? 行為、目的稅 ? 資源、財產(chǎn)稅 ? 個人所得稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費 ? 稅收政策對房地產(chǎn)市場的干預 2 稅的基本知識 稅收 是國家 （ 政府 ） 為了滿足一般社會公共需要 ， 按照法律規(guī)定 ， 參與社會成員的財富分配 ， 強制地 、 無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N形式 。 本質 國家憑借政治權力強制、無償參與社會產(chǎn)品分配而形成的特殊分配關系。 稅收是取得 財政收入 的一種分配形式 稅收分配的 目的 是為了滿足一般的社會公共需要 稅收分配的 主體 是國家（政府） 稅收分配的 對象 是社會產(chǎn)品 稅收分配的 結果 引起了部分社會產(chǎn)品的轉移 3 稅的基本知識 稅收的特征 （一）強制性 稅收的強制性是指稅收分配是國家通過頒布法律、法令而實施的一種強制的課征。 （二）無償性 稅收的無償性是指國家征稅時，從納稅人手中取得一部分剩余產(chǎn)品，不需要直接向納稅人支付任何代價或報酬；同時，國家征稅以后，稅款歸國家所有，不再直接歸還給納稅人。 （三）規(guī)范性 稅收的規(guī)范性是指國家在征稅之前，就通過法律形式規(guī)定了對什么征稅，征多少稅，由誰繳稅，以及繳納的環(huán)節(jié)、期限和地點，等等。稅務機關和納稅人都必須遵守，都無權改變。 三個形式特征是稅收區(qū)別于其他分配形式的根本標志，也是鑒別一種財政收入形式是不是稅收的基本尺度。 4 稅的基本知識 稅收分類 稅收根據(jù)征稅客體（對象）性質不同劃分為 流轉稅 、所得稅 、 資源稅、特定目的稅、財產(chǎn)稅 、 行為稅 、 農(nóng)業(yè)稅、關稅 5 稅的基本知識 流轉稅類 ：包括增值稅、消費稅、營業(yè)稅。 所得稅類 ：包括企業(yè)所得稅、個人所得稅。 資源稅類 ：包括資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 財產(chǎn)稅類 ：包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 (已取消 2023年）、遺產(chǎn)稅（未征收） 特定目的稅： 城市維護建設稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅（已取消）、土地增值稅。 行為稅： 車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅、印花稅、證券交易稅、屠宰稅、筵席稅。 農(nóng)業(yè)稅： 農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅。 6 稅的基本知識 稅與費的區(qū)別： 稅收具有無償性，而費則具有有償性。 費是向受益者收取的代價，是提供某種服務或準許某種作用權力而獲得的補償。 征收的主體不同。 稅收的征收主體是代表國家的各級稅務機關和海關，而費的收取主體有的是政府部門，有的是事業(yè)機關，有的是經(jīng)濟部門。 稅收具有穩(wěn)定性，而費則具有靈活性。 稅法一經(jīng)制訂對全國有統(tǒng)一效力，相對具有穩(wěn)定性，而費的收取一般由不同部門、不同地區(qū)根據(jù)實際情況靈活確定，具有靈活性。 兩者的使用方向不一。 稅收收入是由國家預算統(tǒng)一安排使用，用于固定資產(chǎn)投資、物資儲備、文教、行政、國防、援外等支出，而費一般有專門的用途，?？顚Ｓ?。 7 房地產(chǎn)稅收 房地產(chǎn)稅收的 納稅人 分為個人、企業(yè)、行政事業(yè)單位、社會團體、其他納稅人等不同類型。而且，房地產(chǎn)涉及多個環(huán)節(jié)、多個領域。 在納稅環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的 取得 、 保有 和 流轉 3個環(huán)節(jié)的稅收。在征稅目標上，房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和租賃市場的稅收。 目前， 直接與房地產(chǎn)相關的稅種 就有 12個，主要包括 企業(yè)所得稅 、 營業(yè)稅 、 城市維護建設稅 、 土地增值稅 、 印花稅 、 耕地占用稅 、 契稅 、 個人所得稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 、 房產(chǎn)稅 、 城市房地產(chǎn)稅 、 固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅 。其中，固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅已暫停征收。 8 第一節(jié) 所得稅 第四條 企業(yè)所得稅的稅率為 25%。 —— 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 十屆人大會第五次會議于 2023年 3月 16日通過，現(xiàn)予公布，自 2023年 1月 1日起施行。 9 第一節(jié) 所得稅 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認 (1)采取 一次性全額收款方式銷售 開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù) (權利 )時，確認收入的實現(xiàn)。 (2)采取 分期付款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 (3)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。 10 第一節(jié) 所得稅 (4)采取 委托方式銷售 開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)： ①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現(xiàn)。 ②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 ③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。 包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 ④采取基價 (保底價 )并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 委托方和接受委托方應按月或季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。 11 第一節(jié) 所得稅 (5)將開發(fā)產(chǎn)品 先出租再出售 的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)： ①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售確認收入的實現(xiàn)。 ②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 (6)以 非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入 的，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。 12 第一節(jié) 所得稅 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認 開發(fā)產(chǎn)品預售收入的確認 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取 預售方式銷售 開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入 先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額 ，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā) 產(chǎn)品完工時再進行結算調整 。 預計營業(yè)利潤額 =預售開發(fā)產(chǎn)品收入 利潤率 預售收入的利潤率不得低于 15％ (含 15％ )。 13 第一節(jié) 所得稅 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認 (1)下列行為應 視同銷售確認收入