房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費概述(文件)
【正文】 稅所得額 ，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。 52 例： 市民王某有一套面積為 100平米的公有住房， 其中 90平米的標(biāo)準(zhǔn)面積，每平米為 2023元， 超過公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積的 10平米，價格為平方米 5000元， 其向財政部門繳納的相關(guān)稅費為 2萬元， 那么王某的住房原值為： 90 2023＋ 10 5000＋ 20230＝ 250000元。 納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的 , 56 第五節(jié)個人所得稅 一、個人所得稅 2） 支付的住房貸款利息 。當(dāng)年利率為 %，從 2023年 7月 1日到今年 7月 31日所付利息為 48960元。王女士的裝修費用 9萬元大于 (720230 10%)，故按 修費用計算個人所得稅。 計算方式 ： 應(yīng)納個人所得稅額＝ 評估價格 核定征收率 1%3%的幅度內(nèi)確定（重慶核定征收率暫定為 1% ） 60 第五節(jié) 個人所得稅 一、個人所得稅 退稅及減免 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售 1年內(nèi) 按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金； 對個人轉(zhuǎn)讓 自用 5年 以上，并且是 家庭唯一生活用房 取得的所得，免征個人所得稅。 62 房地產(chǎn)稅收小結(jié) 企業(yè)： 企業(yè)擁有房屋、土地 （也含個人） 自用房屋房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝（房產(chǎn)原價值一次減除 10%－ 30%以后的余額） %。 63 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費 在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府行政事業(yè)性收費名目較多、種類繁多、區(qū)域差異明顯，既發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，也發(fā)生在房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋 企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等 7個稅種。 《 財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》 （財稅字 〔 1999〕 278號） 61 房地產(chǎn)稅收小結(jié) 個人： 個人轉(zhuǎn)讓房屋 營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅等 6個稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。 58 計算應(yīng)繳納的個人所得稅，過程如下： 1）個人所得稅應(yīng)納稅所得額＝轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－有關(guān)合理費用。房產(chǎn)裝修費用為 9萬元，且有裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。 3） 納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等 本條規(guī)定自 2023年 8月 1日起執(zhí)行。 55 第五節(jié) 個人所得稅 合理費用 是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的 住房裝修費用 、 住房貸款利息 、 手續(xù)費、公證費 1） 支付的住房裝修費用 。 2） 自建住房 ：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān) 3） 經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房） ：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。 “個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，繳納個人所得稅，稅率為 20%。 在談到房產(chǎn)稅改革時，徐林說，我國將推進房產(chǎn)稅改革。 房產(chǎn)出租的，以 房產(chǎn)租金收入 為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 42 第四節(jié) 資源、財產(chǎn)稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅 下列土地免繳土地使用稅： （一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地； （二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地； （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； （四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； （六）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅 5年至 10年； （七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。 預(yù)征土地增值稅 =預(yù)售收入 適用預(yù)征率 38 第三節(jié) 行為、目的稅 五、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 目前未征 39 第四節(jié) 資源、財產(chǎn)稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 （ 1988年 9月 27日中華人民共和國國務(wù)院令第 17號發(fā)布，根據(jù)2023年 12月 31日 《 國務(wù)院關(guān)于修改 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定 》 修訂） 40 第四節(jié) 資源、財產(chǎn)稅 一、城鎮(zhèn)土地使用稅 目的 為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理。 36 第三節(jié) 行為、目的稅 四、土地增值稅 征收方式 一般采取兩種征收方式： （ 1）對舊房及建筑物，采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式。 35 第三節(jié) 行為、目的稅 四、土地增值稅 免征 有下列情形之一的，免征土地增值稅： (一 )納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的； (二 )因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 34 第三節(jié) 行為、目的稅 四、土地增值稅 土地增值稅實行四級超率累進稅率 增值額 未超過 扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。 31 第三節(jié) 行為、目的稅 耕地占用稅按下列標(biāo)準(zhǔn)征收： 我市各區(qū)縣耕地占用稅適用稅額分別調(diào)整為： 1. 江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口、南岸區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)適用稅額為每平方米 35元； 2. 江津區(qū)、合川區(qū)、永川區(qū)、萬州區(qū)、涪陵區(qū)、長壽區(qū)適用稅額為每平方米25元； 3. 黔江區(qū)、雙橋區(qū)、萬盛區(qū)、南川區(qū)、壁山縣、綦江縣、銅梁縣、潼南縣、大足縣、榮昌縣、豐都縣、墊江縣、忠縣、開縣、云陽縣、奉節(jié)縣、巫山縣、秀山縣適用稅額為每平方米 20元； 4. 武隆縣、梁平縣、城口縣、巫溪縣、石柱縣、酉陽縣、彭水縣適用稅額為每平方米 15元。 30 第三節(jié) 行為、目的稅 三、耕地占用稅 耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。 銀行借款合同 為 ‰ 。
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